SAP Barcelona 363/2007, 3 de Julio de 2007
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 13 (civil) |
| Número de resolución | 363/2007 |
| Fecha | 03 Julio 2007 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN DECIMOTERCERA
ROLLO Nº 703/2006-C
JUICIO ORDINARIO Nº 979/2005
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 30 DE BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 363
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª.Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a tres de Julio de dos mil siete.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 979/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona, a instancia de ALLIANZ COMPAÑÍA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A. contra TANTPERMIL SOCIEDAD LIMITADA y Dª. Constanza ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de Mayo de 2006, por el Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Llinàs Vila, en representación de la entidad "ALLIANZ COMPAÑIA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A.", DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a Dª. Constanza y a la entidad "TANTPERMIL, S.L." de los pedimentos interesados en su contra. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandante".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día VEINTISEIS DE JUNIO DE DOS MIL SIETE.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.
Promovida por la parte demandante "Allianz Compañía de Seguros y Reaseguros,S.A.", como arrendadora de la vivienda sita en Barcelona, C/ DIRECCION000 nº NUM000, NUM001, 1ª,la resolución del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de noviembre de 1962 (doc 3 de la demanda), contra la arrendataria Dña. Constanza, y contra la pretendida actual ocupante "Tantpermil,S.L.",con fundamento en los números 2º y 5º,y 6º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29 /1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que permiten la resolución, a instancia del arrendador por haberse subarrendado, traspasado, o cedido la vivienda o el local de negocio, de modo distinto al autorizado por la Ley, o por la transformación de la vivienda en local de negocio o viceversa, se opone por la parte demandada la ausencia de cesión o transformación.
Centrada así la cuestión discutida, en relación con la causa resolutoria de los números 2º y 5º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es doctrina general, reiterada, y constante (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 1991,que remite a la Sentencia de 25 de enero de 1988,y a las que en ella se citan), que la Ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual, ocurriendo tal supuesto cuando una sociedad capitalista se transforma en otra personalista o viceversa, cuando hay simple cambio, cualquiera que fuere, cuando los arrendatarios crean o introducen una sociedad o cuando ésta es sustituida por sus socios, cuando una utilización compartida se convierte en individual o la pactada como individual se comparte posteriormente, de forma tal que dichos terceros ostentarán una posesión ilegal, en cuanto no autorizada por la ley, ni por el propietario, que puede hacerla valer en su contra para recuperarla, pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.
Ahora bien, es igualmente doctrina reiterada que lo que determina la resolución del arrendamiento es que se haya producido una cesión real del goce del inmueble (Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1996;RJA 5546/1996 ), la sustitución real y efectiva del locatario por un tercero en el goce y uso de la arrendada (Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1958; RJA 1.032/1958 ), de modo que no basta con que una sociedad señale un domicilio en su escritura constitucional y ésta se inscriba en el Registro Mercantil para dar lugar a la resolución del contrato, porque lo que determina tal resolución es la sustitución real y efectiva del locatario y por un tercero en el goce o uso de la casa arrendada, y por ello cuando se demuestre que una sociedad no se ha establecido materialmente en el local arrendado, ni ejercido ninguna de sus actividades dentro de él no cabe la resolución (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1960 ). El hecho de que en la escritura fundacional se designe como domicilio social el del inmueble litigioso no es suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, siendo preciso e inexcusable que la entidad se hubiera establecido materialmente en aquél (Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1958, en la que se cita otra concordante de 7 de enero de 1954;RJA 71/1954 ). Y por ello, en aplicación de dicha doctrina, sólo se ha entendido que ha existido cesión o traspaso inconsentido cuando la domiciliación no era meramente formal sino que de hecho el inmueble constituía realmente el domicilio de la compañía y en el local radicaba la sede donde se realizaba la vida jurídica de la compañía tal como resulta de innumerables sentencias como la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1987 (RJA 2491/1987 ), en la que se llega a la conclusión de que existía una coexistencia real de dos compañías, o la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1958 (RJA 2488/1958 ), en la que se llegó a la presunción de que la sociedad estableció su domicilio en forma real y efectiva en la finca arrendada. Y en el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1987 que para otorgar la resolución del contrato estima acreditado que existió una ocupación real de los terrenos arrendados y que esa situación fáctica origina la resolución del contrato.
Es cierto que, según doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo 8 de junio y 2 de julio de 1957, 25 de enero de 1988, y 10 de diciembre de 1993; RJA 1992 y 2216/1957, 141/1988, y 9892/1993 ), en los supuestos de subarriendo o cesión inconsentida de locales de negocio, o sea, realizados de modo distinto al autorizado legalmente, su acontecer es independiente de la ocupación material del inmueble, ya que tales figuras, se tipifican como el arrendamiento, por el mero goce o uso de cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el objeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil, siendo doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1952, 28 de febrero de 1986, 8 de mayo de 1987, 25 de enero, 21 de abril, y 17 de junio de 1988, 2 de marzo y 13 de noviembre de 1991; RJA 1862/1952, 864/1986, 3388/1987, 3270 y 4936/1988, y 3071 y 8110/1991 ) que la formación de una sociedad con sede social en los mismo locales arrendados y dedicada a idéntico negocio que el que en ellos...
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