STS 1227/2006, 30 de Noviembre de 2006

Con fecha 19 de octubre de 1998 se presentó demanda interpuesta por Dª Ariadna, Dª Marí Juana y Dª Eugenia contra la Cámara Oficial de la Propiedad Urbana de Álava solicitando se dictara sentencia por la que se declarase "la obligación de indemnizar a las demandantes en la cantidad de NUEVE MILLONES QUINIENTAS CUARENTA Y NUEVE MIL CINCUENTA Y CUATRO (9.549.054) PESETAS, por el concepto de daños y perjuicios ocasionados a las mismas, en virtud de los hechos de referencia, así como los intereses legales que correspondan calculados sobre las rentas que mis representadas deban haber percibido y cuyo cálculo se efectuará en fase de ejecución de sentencia, y con expresa imposición de las costas a la parte demandada".

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vitoria, dando lugar a los autos nº 618/98 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazada la demandada, ésta compareció y contestó a la demanda negando la legitimación activa de la parte demandante y su propia legitimación pasiva, oponiéndose en el fondo, proponiendo subsidiariamente la prescripción de la acción y solicitando la desestimación de la demanda con imposición de costas a la parte actora.

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 17 de marzo de 1999 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que, estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Sr. Silva, en nombre y representación de Dª. Ariadna, Dª Marí Juana y Dª. Eugenia, debo condenar y condeno a la Cámara Oficial de la Propiedad Urbana de Álava a que abone a las actoras la suma de ocho millones doscientas diecinueve mil ochenta y cuatro pesetas (8.219.084 ptas.) más los intereses legales de carácter ejecutivo previstos en el art. 921 LEC . No se hace expresa condena en las costas del proceso."

Interpuesto por la parte demandada contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 211/99 de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Álava, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 20 de diciembre de 1999 con el siguiente fallo: "ESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR D. JUAN CARLOS USATORRE, EN NOMBRE Y REPRESENTACIÓN DE LA CÁMARA DE LA PROPIEDAD URBANA DE ÁLAVA, CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN EL JUICIO DE MENOR CUANTÍA SEGUIDO BAJO NÚM. 618/98 ANTE EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. CINCO DE VITORIA-GASTEIZ, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS LA MISMA, DEJÁNDOLA SIN EFECTO, Y EN SU LUGAR, DESESTIMANDO LA DEMANDA INICIAL PROMOVIDA CONTRA LA APELANTE POR DÑA. Ariadna, DÑA. Marí Juana Y DÑA. Eugenia DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS A LA CÁMARA DE LA PROPIEDAD URBANA DE ÁLAVA DE LAS PRETENSIONES CONTRA ELLA DIRIGIDAS, SIN HACER ESPECIAL DECLARACION SOBRE LAS COSTAS EN AMBAS INSTANCIAS."

Anunciado recurso de casación por las tres codemandantes contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado, pero de aquéllas sólo Dª Marí Juana se personó ante esta Sala por medio de la Procuradora Dª Isabel Juliá Corujo, e interpuso su recurso articulándolo en cuatro motivos formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881 : el primero por infracción de los arts. 1101, 1103 y 1104 en relación con los arts. 1902 y 1903, todos del CC, y de la jurisprudencia; el segundo por infracción de los arts. 1964 y 1968 CC y de la jurisprudencia; el tercero por infracción de la doctrina jurisprudencial de los actos propios; y el cuarto por infracción de la doctrina jurisprudencial del litisconsorcio pasivo necesario.

Declarada por Auto de 29 de febrero de 2000 la caducidad del recurso preparado por las otras dos demandantes, personada la demandada como recurrida por medio del Procurador D. José Antonio Pérez Martínez, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC con la fórmula de "visto" y admitido el recurso por Auto de 1 de julio de 2002, la mencionada parte recurrida presentó su escrito de impugnación solicitando se declarase no haber lugar al recurso y se impusieran las costas a la recurrente.

Con fecha 20 de noviembre de 2002 se presentó escrito por la Procuradora de la recurrente dando noticia del fallecimiento de ésta y personándose en nombre y representación de sus herederos testamentarios D. Juan Carlos y Elena, Lorenzo y Rosendo, teniéndoseles por parte recurrente mediante diligencia de ordenación de 3 de diciembre de 2002.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN

El litigio causante de este recurso de casación fue promovido por las tres hermanas que sucedieron al propietario y arrendador de un local de negocio. La demanda se dirigió contra la Cámara Oficial de la Propiedad Urbana de una provincia reclamando el pago de 9.549.054 ptas. por los daños y perjuicios causados por la demandada en sus funciones de asesoramiento al haber certificado como renta revisada para cada periodo de seis años, que era el pactado para la revisión en el contrato de arrendamiento, una cantidad inferior a la que correspondía según los índices aplicables. Más concretamente, se alegaba que el hermano de las codemandantes había actualizado las rentas en tres ocasiones: el 6 de febrero de 1979, con efectos a partir del 1 de enero anterior, de 20.000 a 22.340 ptas.; el 10 de enero de 1985, con efectos a partir del anterior día 1, de 22.340 ptas. a 47.921 ptas.; y el 2 de enero de 1991, con efectos a partir del día 1 anterior, de 47.921 ptas. a 71.066 ptas. Se aducía a continuación que, sin embargo, el 9 de diciembre de 1993 la Cámara demandada había rectificado los importes de las actualizaciones por haber sido calculados de forma incorrecta, y que con fecha 21 de enero de 1994 el Instituto Nacional de Estadística había emitido un escrito detallando las rentas que el hermano de las codemandantes tendría que haber percibido como consecuencia de las sucesivas actualizaciones de la renta: 43.078 ptas. a partir del 1 de enero de 1979; 89.081 ptas. a partir del 1 de enero de 1985; y 131.528 ptas. a partir del 1 de enero de 1991. Acto seguido se explicaba que, asumidos estos datos por la Cámara demandada, las tres hermanas codemandantes habían promovido en el año 1994 un juicio de cognición contra el arrendatario para que se declarase que la renta a pagar por éste desde el 1 de enero del mismo año ascendía a 131.528 ptas., pero que la sentencia fue desestimatoria de la demanda porque la revisión para el periodo 1991/97, en 71.066 ptas., había causado estado al ser aceptada por ambas partes. Finalmente se detallaba que a partir del 1 de enero de 1997 la renta tendría que haber ascendido a 134.159 ptas. pero que sólo pudo incrementarse hasta 93.096 ptas., por lo que para este periodo se computaba también la diferencia aunque sólo hasta el mes de julio de 1998 en que se había resuelto el contrato de arrendamiento.

En su contestación a la demanda la parte demandada defendió la corrección de las revisiones de renta efectuadas, por más que la parte actora quisiera cuestionar los criterios jurídicos aplicados, que en el año 1979 estaban condicionados por el Real Decreto 49/1978 que prorrogó la aplicación del Real Decreto Ley 3/1978 para las revisiones de renta realizar en 1979 . A continuación negaba haber reconocido ningún error ante las demandantes, explicando que, por el contrario, habían sido ellas quienes, tras suceder a su hermano a título hereditario, se habían interesado en encontrar la forma de elevar la renta sin tener en cuenta la limitación del año 1979 en cuanto a la renta base por aplicación del Real Decreto Ley de 1978, de suerte que los informes se habían emitido en realidad a petición de las luego demandantes. Aducía también que las demandantes pretendían aplicar criterios de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 a un contrato regido por la normativa anterior, que su hermano nunca había cuestionado los criterios aplicados, por lo que era discutible la legitimación activa de aquéllas y, en fin, que la acción habría prescrito por el transcurso de más de quince años desde la primera actualización de la renta en el año 1979 hasta la interposición de la demanda en el año 1998. Por último se hacían diversas consideraciones sobre la relación entre las Cámaras y los propietarios que solicitan sus servicios, para concluir de todo ello que la reclamación era injusta.

La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda razonando que la modificación por la demandada, en 1993, del criterio aplicado en 1979 revelaba el reconocimiento de un error por su parte, que la función de las Cámaras no era de simple opinión sino de asesoramiento, creándose un vínculo jurídico por el pago de las cuotas; que de las sumas reclamadas habían prescrito las correspondientes a las mensualidades anteriores a agosto de 1983, pero que el derecho a exigir las cantidades posteriores continuaba vigente porque las demandantes habían interrumpido la prescripción mediante acto de conciliciación celebrado en julio de 1998; y en fin, que también debía reducirse el importe de la reclamación por el dato de que la renta percibida entre agosto de 1997 y julio de 1998 no había sido de 93.096 ptas., como se afirmaba en la demanda, sino de 102.465 ptas.

Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada, el tribunal de segunda instancia, revocando la sentencia apelada, desestimó totalmente la demanda razonando que el informe de la Cámara era un dictamen técnico que podía ser o no aceptado por arrendador y arrendatario; que los criterios para revisar rentas por periodos superiores al año habían generado controversia debido al Real Decreto Ley 3/1978 y al Real Decreto 49/1978, inclinándose el "pronunciamiento mayoritario" por mantener el equilibrio prestacional mediante la aplicación de las limitaciones anuales únicamente al periodo anual al que afectaban, pero sin que ello impidiera acumular el incremento anual de los demás años de todo el periodo afectado por la revisión, según numerosas sentencias de diversas Audiencia Provinciales cuyo criterio sería confirmado por esta Sala en sentencias de los años 1982, 1983 y 1986; que la abundancia de resoluciones judiciales sobre la materia revelaba una notable litigiosidad" y la existencia de una controversia al respecto; que en el propio documento fundamental acompañado con la demanda "se deja constancia clara y precisa de la liquidación del incremento en relación a todo el periodo, seis años, para después hacer la salvedad de la aplicación del Decreto limitador, señalando la renta incrementada conforme a la interpretación antedicha, para finalmente establecer la renta exigible con la expresa mención de ser la renta transitoria revisada exigible hasta final del año de la revisión, y añadiendo que a partir del primero de enero del año siguiente sería exigible la renta revisada con estricta aplicación del pacto contractual, incrementada conforme al índice coste de vida de seis años"; que aunque el importe de esta renta aparecía tachado en el documento, sin embargo constaba expresamente la cantidad en el primer cálculo desglosado del propio documento; que por tanto era "un hecho cierto y constatado que el entonces propietario tuvo conocimiento de la situación y, en cualquier caso, tuvo la oportunidad de ampliar su consulta a la Cámara e incluso reiterar en otro momento la posibilidad de incrementar la renta para adecuarla a lo resultante de la cláusula contractual de actualización"; que "no consta que así lo hiciera ni que la Cámara reiterara después su inicial criterio pese al consolidado en la jurisprudencia, pues ello no puede deducirse de las posteriores revisiones, 1985 y 1991, donde se tomó como base la renta pagada en el momento anterior a cada revisión"; que "tal hecho indudablemente denota una voluntad del arrendador de mantener las referidas rentas base de cálculo en las sucesivas revisiones, pues no puede afirmarse que se diera un supuesto de error o desconocimiento de la posibilidad de su adaptación a la cláusula de revisión desde el inicio, dados los términos del primer dictamen, donde se dice que la renta transitoriamente revisada limitadamente era exigible hasta final del año"; y que "en definitiva el arrendador propietario estuvo en condiciones de poder reclamar o pedir nuevo dictamen sobre el efecto y temporalidad de la revisión y cálculo de la renta transitoriamente limitada, pero no consta que lo hiciera, se limitó a requerir el cálculo de cada revisión posterior sobre la renta que efectivamente percibía, no constando que la vista del dictamen de seis de febrero de 1979 (folio 12) el arrendador pretendiera al término del periodo de limitación la adaptación de la renta a la revisión contractual pactada". A continuación la sentencia de apelación se plantea también la posible prescripción de la acción, apreciándola por entender que el inicio del cómputo del plazo de quince años había que situarlo en el año 1979; y se pregunta sobre una posible falta de litisconsorcio pasivo necesario, apreciándolo también por haberse tenido que dirigir la demanda conjuntamente contra la Administración pública correspondiente en virtud de la adjudicación del patrimonio de las Cámaras desde que éstas perdieron el carácter de corporaciones de derecho público, todo ello en virtud del Real decreto Ley 8/1994 y del Real Decreto 2308/94.

Contra la sentencia de apelación prepararon recurso de casación las tres hermanas codemandantes, pero solamente una de ellas ha llegado a interponerlo articulándolo en cuatro motivos formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881, si bien esa única recurrente ha sido sucedida por sus herederos testamentarios durante la tramitación del recurso de casación.

El primer motivo, fundado en infracción de los arts. 1101, 1103 y 1104 CC en relación con los arts. 1902 y 1903 del mismo Cuerpo legal, y de la jurisprudencia que los aplica, impugna la sentencia recurrida porque, "si bien reconoce el acto lesivo" efectuado por la demandada, "concretado en la errónea emisión de la notificación oficial efectuada en fecha 6 de febrero de 1979, culpabiliza paralelamente a la propiedad del inmueble de la causación de los perjuicios reclamados, sobre la base de una supuesta pasividad culpable achacada al inicial propietario causante de mis representadas, entendiendo en esencia, que los perjuicios objeto de reclamación tienen su origen en una omisión culposa de la diligencia debida achacable a la pasividad del arrendador propietario". A continuación, en apoyo de la tesis del motivo, la parte recurrente alega que el documento fundamental de la demanda no era un dictamen sino una notificación oficial trasladable automáticamente al inquilino; que la Cámara optó "por la solución más restrictiva en orden a la aplicación de los decretos limitadores"; que las declaraciones de la sentencia recurrida sobre el conocimiento de la situación que tuvo el arrendador no son aceptables desde la perspectiva de una persona lega en derecho ni a la vista del propio documento, en el que aparecía tachada la cifra más favorable para el arrendador y figuraba la expresión "volver el 1º de enero de 1985"; que la certificación oficial emitida por la Cámara, que no mero dictamen, optaba por una solución "no solo contraria a los intereses del propietario sino contraria también a la jurisprudencia de las Audiencias en aquellos momentos ya imperante y, lo que es peor, contraria también a la propia interpretación favorable efectuada por los Servicios Generales de las Cámaras de la Propiedad"; que en el año 1993 la propia institución cameral constató su error "intentando entonces, sin éxito, paliar tal error revisorio impetrando incluso el auxilio judicial"; que la sentencia recurrida exige del arrendador un comportamiento que excede con mucho del que a tenor del artículo 1104 CC puede considerarse razonable; y finalmente, que tampoco habría conducido a nada una nueva consulta a la Cámara, pues como resulta de su contestación a la demanda se habría ratificado en sus criterios y, además, cualquier proceso judicial contra el arrendatario habría fracasado por la vinculación del arrendador a sus propio actos.

Así planteado, el motivo ha de ser desestimado por dos razones: primera, la falta de respeto a los hechos que la sentencia recurrida declara probados; y segunda, la deformación de los fundamentos de la misma sentencia en el alegato del motivo.

En cuanto a lo primero, está claro que la parte recurrente contradice las declaraciones de hecho de la sentencia impugnada sobre el cabal conocimiento de la situación por el arrendador y sobre la voluntad de éste de mantener la renta que le resultaba más desfavorable, y lo hace desde una valoración propia, por la misma recurrente, de la prueba documental pero sin seguir la única vía casacional posible en el régimen de la casación civil de la LEC de 1881 tras su reforma por la Ley 10/92, es decir, articulando uno o varios motivos específicos por error de derecho en la apreciación de la prueba y citando como infringida alguna norma que contuviera regla legal de valoración de la prueba de que se tratase (SSTS 26-12-95, 22-3-97, 23-1-98, 17-5-99, 27-4-01 y 16-9-02 entre otras muchas). Además la recurrente, al hacer sus propias consideraciones no ya sobre el documento fundamental de la demanda sino sobre los del año 1993, omite interesadamente que la presunta "rectificación" de la demandada era en realidad una respuesta al interés por subir la renta manifestado por las tres hermanas codemandantes tras suceder a su hermano como parte arrendadora.

Esto último permite enlazar con la segunda razón señalada para desestimar el motivo, porque su alegato aplica a la responsabilidad contractual derivada de un arrendamiento de servicios, cual es el caso, un esquema propio de la responsabilidad por culpa extracontractual y, más concretamente, de los casos denominados comúnmente "accidentes", en los que la "culpa" de la víctima disminuye, atenúa o, incluso, elimina la del sujeto demandado como responsable. Pero en el caso examinado nada de esto sucede, porque la sentencia recurrida, pese a que en el alegato del motivo se sostenga lo contrario, no imputa al hermano de las demandantes ninguna pasividad calificable de "culpa de la víctima" sino, pura y simplemente, una conformidad perfectamente legítima con la opción que económicamente le resultaba menos ventajosa pero que no por ello puede calificarse de más perjudicial para él, por mucho que las demandantes, como sucesoras de su hermano, sí puedan considerarse a sí mismas perjudicadas. Y es que, en definitiva, olvida la parte recurrente que en el marco de las relaciones jurídicas de asesoramiento el sujeto asesorado tiene un margen de decisión que es necesario respetar, pues por las razones que sean le puede interesar más no litigar que litigar pese a la solidez de sus razones para lo segundo, o no recurrir una sentencia desfavorable que recurrirla pese al porcentaje de éxito que le augure su abogado. De ahí que, afirmados como hechos probados por la sentencia recurrida tanto el conocimiento por el arrendador de las dos opciones sobre revisión de la renta cuanto su voluntad de mantener la renta resultante como base del cálculo en las revisiones sucesivas, no quepa apreciar en el cumplimiento de sus obligaciones por la demandada la negligencia a que se refiere el art. 1101 CC, básico entre los que el motivo cita como infringidos, porque del mismo modo que a las demandantes se les reconoció legitimación activa para demandar a la Cámara como sucesoras de su hermano, así, por esta misma condición, habrán de asumir la opción que como arrendador tomó en su día su hermano, en la cual pudieron influir incluso sus relaciones personales con el arrendatario, sin poder desvincularse de tal opción como si ellas hubieran advertido lo que su causante no fue capaz de detectar.

En consecuencia tampoco cabe apreciar infracción alguna de los demás preceptos citados en este motivo.

Desestimado el motivo primero, resulta improcedente examinar los restantes, que se dedican a impugnar la apreciación de prescripción de la acción (motivo segundo, por infracción de los arts. 1964 y 1968 CC y de la jurisprudencia), las dudas del tribunal sentenciador sobre la legitimación pasiva de la demandada (motivo tercero, por violación de la doctrina jurisprudencial de los actos propios) o la necesidad de haber demandado también a la Administración Pública correspondiente (motivo cuarto, por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre el litisconsorcio pasivo necesario), pues cualquiera que sea la opinión que merezca la sistemática de la sentencia recurrida, es claro que la razón básica de su fallo es el rechazo de la responsabilidad contractual de la demandada, añadiéndose el resto de los fundamentos a modo de argumentos de refuerzo. De ahí que tras desestimarse el primer motivo del recurso, orientado precisamente a impugnar la sentencia recurrida en su decisión de la verdadera cuestión de fondo, resulte superfluo, e incluso improcedente, el examen de los demás.

Declarándose no haber lugar al recurso, las costas deben imponerse a la parte recurrente por imperativo del art. 1715.3 LEC de 1881.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español