SAP Barcelona 667/2005, 4 de Noviembre de 2005
| Ponente | VICTORIANO DOMINGO LOREN |
| ECLI | ES:APB:2005:9423 |
| Número de Recurso | 860/2004 |
| Número de Resolución | 667/2005 |
| Fecha de Resolución | 4 de Noviembre de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCIÓN Decimotercera
ROLLO Nº 860/2004
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 172/2004
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 44 BARCELONA
S E N T E N C I A Nº 667
Ilmos. Sres.
D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT
Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
D. VICTORIANO DOMINGO LOREN
En la ciudad de Barcelona, a cuatro de noviembre de dos mil cinco.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 172/2004 seguidos por el Juzgado Primera Instancia
44 Barcelona, a instancia de D/Dª. Filomena,, contra D/Dª. INMOBILIARIA AGODECA,S.A., ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de julio de 2004, por el/la Juez del expresado Juzgado .
La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimo la demanda interpuesta por D. Leopoldo Rodés Menéndez, Procurador de los Tribunales, actuando en representación de Dª Filomena, contra "Inmobiliaria Agodeca SA", imponiendo a la demandante el pago de las costas derivadas de las presentes actuaciones.".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .
Se señaló para votación y fallo el día 31 de octubre de 2005 .
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. VICTORIANO DOMINGO LOREN.
La actora que había concertado con la demandada un contrato de arrendamiento con opción de compra, interpone demanda contra esta con la siguiente suplica:
-
que se tenga por debidamente ejercitada la opción de compra del local y como consecuencia, declarar perfeccionado el contrato de compraventa del mismo
-
que se condene a INMOBILIARIA AGODECA S.A. a comparecer ante notario para otorgar la escritura a su favor, contra al entrega simultanea del precio convenido, el pago los honorarios del notario y los impuestos correspondientes.
-
que se declare que la actora puede deducir del precio de compra la renta e impuestos que haya abonado por el arrendamiento del local, a partir del 4 de diciembre del 2003 hasta la fecha en que tenga lugar le otorgamientos de la escritura
4ª Subsidiariamente, de no estimarse procedente el precio pactado, se determine que este debe actualizarse mediante la aplicación de los IPC, comparando los de la fecha de 26 marzo 2003 en que fue requerida la demandada para el otorgamiento de la escritura, sin perjuicio de la deducción de las rentas e impuestos pagados por el arrendamiento.
La sentencia desestima la demanda.
Se alza contra ella la actora que alega en su recurso:
- la sentencia parte de los siguientes razonamientos
-
la opción fue debidamente ejercitada por medio de la notificación que por conducto notarial se hizo a la demandada
-
el abono del precio o su consignación no son requisitos necesarios para el ejercicio de la opción de compra, salvo cuando esto fuese la intención de los contratantes, "manifestado por una cláusula clara y terminante ( SSTS 17-5-93 y 24-5-93 )
-
el documento 5 de la demanda no contiene ninguna cláusula "clara y terminante de que la que se desprenda que para el ejercicio de la opción de compra era necesario el cumplimiento del algún requisito adicional al de la simple manifestación de voluntad en forma fehaciente... tales condiciones fueron cumplidas por la Sra. Filomena por medio del acta notarial de 19-3-98, de forma que si se ejercitó en debida forma la opción de compra y se convirtió por ello en compradora del local"
-
por tanto ejercitada en tiempo la opción se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse, en relación con este contrato, el concurso del consentimiento exigido por la ley ( art. 1450 CC ) sin que el concedente de la opción pueda frustrar su efectividad ( SSTS 23-3-45, 10-7-46, 17-11-66, 21-10-74, 28-5-76, 15-2-80, 10,12-82 y 8-3-99 )
Pero llegado a este punto atendidas las obligaciones concretas de las partes el caso de autos no es otra cosa que la exigencia por una de las partes a la otra del cumplimiento de su obligación
-
el art. 1124 presupone la existencia de una convención exigible a favor del contratante que haya cumplido sus obligaciones. En el caso de autos, como consecuencia de la opción, el cumplimiento de las obligaciones pactadas había de tener lugar antes del 30 de abril 1998. No consta que la demandada indicase a la actora día y hora para acudir a una notaria a fin de otorgar la escritura. En el acto de la vista se sostuvo por esta que se había enviado el expediente a un notario, ello sin prueba alguna y sin que conste el requerimiento a la Sra. Filomena . Si bien esto no se había acreditado tampoco la actora había dado cumplimiento a sus obligaciones ya que no disponía de fondos para pagar el precio convenido en el día limite señalado, el 30 abril 1998.
-
La sentencia obtiene la constancia de esta falta de fondo únicamente de la manifestación de la propia actora en el hecho 6º de la demanda.
-
sin mas fundamento por tanto que este pretendido incumplimiento de la actora, y sin que hubiera mediado requerimiento previo alguno, la sentencia declara que "Al haberse incumplido por la Sra. Filomena la parte de la obligación que a ella correspondía, no puede exigir de la contraria el de la que le correspondiere, lo que hace que la demanda presentada deba ser desestimada y sin que quepa decir que la fijación del plazo era una condición de cumplimiento imposible ( art. 1116 CC ) ya que la demandante era conocedora de la opción de compra desde el 28-1-98".
Pero - existía indeterminación de fecha para el otorgamiento de la escrituran y pago del precio, oscuridad que tenia su origen en el propio documento de concesión de la opción de compra y que por ello no puede favorecer a la demandada, que es la causante de ello ( art. 1288 CC ), según quedo acreditado en el juicio.
- el fundamento desestimatorio de la sentencia, según se lee en la misma, se basa en la falta de fondos de la actora, según se deducía del hecho 7 de su demanda.
Pero
* ni esta frase dice lo que sostiene la sentencia, ya que el que estuviese interesada en obtener un préstamo no significa que su obtención fuera para ella indispensable. El verbo "arrodonir", redondear, es claro en este sentido.
* ni de ella puede extraerse la conclusión de que la actora no disponía de medios para pagar el precio convenido, por cuanto quedo claro en el juicio que disponía del dinero necesario para pagar el precio y que el préstamo referido obedecía solo a razones de conveniencia, poder realizar determinadas obras e instalar el negocio debidamente (m 30,50)
Es mas, su abogado, que fue el encargado de cancelar la anotación, ya declaro en el juicio que había hablado con el director de la entidad financiera y este le había asegurado que no existía ningún problema
Presumir de este solo hecho la conclusión que extrae el juzgador no es valido por cuanto falta el enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano
* ni, aunque ello fuese cierto, implicaría incumplimiento alguno de su parte, ya que el pago debía hacerse en el momento del otorgamiento de la escritura
* ni, incluso si se estimara que existía incumplimiento, quedaría invalidada la acción ejercitada. La demandada no requirió en ningún momento a la actora y la sentencia no tiene en cuenta lo ordenado en el art. 1504.
- ejercitada la opción, quedo esta consumada y extinguida y sus efectos perviven incluso en el día de hoy.
El art. 1124 CC no es incompatible con el 1504 según conocida jurisprudencia.
La carta de la demanda a la actora de 23 de julio de 1998, en la que le comunica que no habiendo sido formalizada la opción y transcurrido con exceso el día 30 de abril, da por vencida y caducada la misma, carece de validez, por cuanto no precedió requerimiento alguno del 1504.
No es cierto el abandono por parte de la actora del derecho de opción. Cierto que como dijo en la demanda, fue suspendida la tramitación del préstamo, pero al mismo tiempo encargaba a su letrado que se ocupase de la cancelación de la anotación y así...
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ATS, 15 de Julio de 2008
...la Sentencia dictada, con fecha 4 de noviembre de 2005, por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), en el rollo de apelación nº 860/2004, dimanante de los autos de juicio ordinario nº 172/2004 del Juzgado de Primera Instancia num. 44 de - Mediante providencia de fecha 24 de marz......