SAP Granada 173/2005, 9 de Marzo de 2005
| Ponente | CARLOS JOSE DE VALDIVIA PIZCUETA |
| ECLI | ES:APGR:2005:374 |
| Número de Recurso | 511/2004 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 173/2005 |
| Fecha de Resolución | 9 de Marzo de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Granada, Sección 3ª |
SENTENCIA N U M. 173
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D.CARLOS JOSE DE VALDIVIA PIZCUETA
MAGISTRADOS
D.ANTONIO GALLO ERENA
D.JOSE MARIA JIMÉNEZ BURKHARDT
En la Ciudad de Granada, a nueve de marzo de dos mil cinco.
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 511/04- los autos de Juicio de Cognición de número 63/00 del Juzgado de Primera Instancia número ocho de Granada , seguidos en virtud de demanda de D. Carlos Francisco contra Inmobiliaria Dauro S.A.
Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha veinticinco de febrero de dos mil cuatro , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Desestimando la demanda presentada por D. Carlos Francisco frente a Inmobiliaria Dauro S.A., DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la misma de la pretensión indemnizatoria contra ella dirigida. Asimismo, estimando íntegramente la demanda acumulada, formulada por Inmobiliaria Dauro S.A. frente a D. Carlos Francisco , DEBO CONDENAR Y CONDENO a este a que abone la referida Inmobiliaria la suma de OCHO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE EUROS CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (1.377.312 pesetas), intereses de dicha cantidad desde la fecha de presentación de la misma, que lo fue el 5 de abril de 2.000. Se imponen a D. Carlos Francisco el pago de todas las costas causadas".
Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte actora, al quese opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.
Que, por éste Tribunal se han observado las formalidades legales en ésta alzada.
Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. CARLOS JOSE DE VALDIVIA PIZCUETA.
La parte demandante-apelante postula, no sólo que sea declarado resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio(hoy arrendamiento para uso distinto del de vivienda) que le ligaba con la entidad arrendadora (demandada), sino además una serie de indemnizaciones, referidas unas, a las inversiones realizadas para la puesta en marcha del negocio y otras, al perjuicio producido por la cesación en el mismo. Perjuicio, ganancia frustrada, que se proclama desde una doble perspectiva, así: A), una, que constituye un simple complemento de la indemnización otorgada, por la paralización del negocio (café-bar), en sentencia dictada en fecha 27 de febrero del año 1998 , en autos de Juicio de Cognición seguidos con el número de Orden 609/97, por el Juzgado de Primera Instancia Número seis de los de Granada. Perjuicio éste que fue determinado en ejecución de Sentencia, en concreto en auto proferido por el Órgano Jurisdiccional nombrado, en fecha 25 de Octubre del año 1999 . En él se fijaba como beneficio dejado de obtener por la paralización del negocio del Señor demandante (paralización, se señala ahora, debida o, mejor dicho, producida por filtraciones de agua procedentes de las bajantes del inmueble en donde se encontraba situado el local de negocio; inmueble marcado con el número veinte y tres de Orden, de la Calle Gonzalo Gallas de ésta Ciudad), y por el período comprendido entre el mes de Junio del año 1997 a febrero de 1999, la suma de 1.934.000 pesetas. Y complemento determinado por el cierre del local, entre el mes de marzo del año 1999, al de la fecha -así se dice- de resolución del contrato de arrendamiento, día 14 de junio del año 1999; y B), Otra, que se refiere a la pérdida del negocio; producida por el incumplimiento de la entidad arrendadora. Asimismo, y con apunte a la excepción de contrato no cumplido, se postula, frente a la demanda acumulada, promovida por la entidad mercantil "DAURO, SA." (arrendadora) contra el señor Don Carlos Francisco (Arrendatario), actor de las pretensiones antes anotadas, la absolución de éste último, ante la condena que le ha sido impuesta por impago de la renta o merced arrendaticia, la correspondiente a la segunda quincena del mes de Febrero del año 1999, así como las debidas entre los meses de marzo de 1999 a Febrero del año dos mil, ambos inclusive. A estas pretensiones se opone la Entidad "DAURO, S.A". Así queda configurada la apelación.
Tras la nota, se comprende, que el incumplimiento del deber de prestación por la mercantil nombrada es la base de la reclamación del Señor Carlos Francisco , que invoca los artículos 115 en relación con el artículo 116 de la L.A.U, Texto Refundido de 1964 , mas también los artículos 1.124 y 1104 del Código Civil . Significando, que el artículo 115 de la L.A.U . no es otra cosa, que una forma especial de aplicación del artículo 1.124 del Código Civil . Forma especial, que lleva a la resolución contractual, referida o recogida también en el artículo 1.556 del Código Civil , puesto en relación con las obligaciones que los artículos 1.554 y 1.555 de ese mismo Cuerpo Legal predican. Nos hallamos, por tanto, ante un contrato de arrendamiento de Local de negocio celebrado, entre las partes hoy en litigio, en fecha uno de Septiembre del año 1994. En el la entidad arrendadora cedía, al arrendatario, el uso del local, Bajo lateral Derecha, A,B,C,D,E,F,G,H y sótano, situado en el inmueble ya nombrado; el precio del arrendamiento era de un millón doscientas mil pesetas anuales, cantidad que seria abonada en mensualidades. Se reconocía además al arrendatario el derecho de prórroga, por lo que se establecía una revisión anula de la renta. El comentado contrato de arrendamiento, al estar celebrado a partir o, mejor dicho, después del 9 de mayo del año 1985 ( Disposición Transitoria Primera de la L.A.U . actual, Ley 29/1994, de 24 de noviembre , y Disposición Final 2.1 de tal Norma ), quedaba sujeto a lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 2/1985 , y a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Rigiéndose, en caso de tácita reconducción ( artículo 1566 del Código Civil ), el nuevo contrato por las normas de la actual L.A.U., relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Esto significa, que, el contrato de arrendamiento de Local de negocio subsistente a la entrada en vigor de la actual L.A.U., concertado o celebrado con posterioridad al día 9 de mayo de 1985, si se hubiese sujetado a la prórroga forzosa, quedarían regulado por la antigua
L.A.U.; de no ser así, esto es, si el contrato hubiese entrado en Tácita reconducción, surgirían las normas de la L.A.U. de 1994, por lo que se regiría, aparte de por las imperativas de los Títulos I y IV de aquella ( artículo 4 de la L.A.U ; actual),:A), Como régimen primario, por los pactos y condiciones estipulados expresamente por las partes ( artículos 1255 y 1091 del Código Civil ), siempre que no fueran contrarios a las Leyes, a la moral y al orden público; B), En defecto de pacto expreso, por las Disposiciones contenidas en el Título III de la L.A.U de 1994 ; si bien el apartado cuarto del artículo 4 de ésta norma, admite la "Exclusión de la aplicación de los preceptos de la misma", mas cuando ello se haga "de forma expresa con respecto a cada uno de ellos"; y C), Por último, en defecto de pacto o de Ley, supletoriamente serían deaplicación las normas del Código Civil. Lo enunciado tiene importancia, pues el arrendatario mantiene, en razón de los fines perseguidos, que el contrato de arrendamiento se pactó por tiempo indefinido. Mas ante tal aseveración, no se ha de olvidar que: el contrato de arrendamiento se caracteriza por su temporalidad. Entender otra cosa con relación a la "Locatio Conductio rei" (arrendamiento de cosas), supondría confundir el mismo con otras figuras Jurídicas, asi: con el derecho real de enfiteusis o con el de superficie. Lo que entrañaría un gravamen perpetuo sobre la propiedad, al quedar la subsistencia del vinculo contractual en manos del arrendatario. Gravamen no admisible ( Sentencias del T.S. de 17-11-1984 y de 26-2-1992 , entre otras). Por ello, al hilo de ésta idea, se dice, que en los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al Real Decreto-Ley 2/1985 , si en los mismos se habla de duración indefinida ha de entenderse, equiparándolos a los contratos de tal naturaleza en los que no se establece plazo alguno de duración, que quedan sujetos a la determinación del plazo que regula o, mejor, sienta el artículo 1581 del Código Civil . Esto, con relación al contrato de litis, expresa que: al quedar establecida en el mismo la prórroga, mas sin sentar un plazo de duración (cosa distinta del contrato de duración indefinida), aparecería regido por la norma citada, la contenida en el artículo 1581 del Código Civil . Luego al fijarse en él la renta por años, su duración sería por ese tiempo; esto es, anual, con independencia del modo o forma en que la renta fuere abonada ( Sentencia del T.S. de 13-XII- 1990 ). Lo expuesto hasta aquí señala, en resumen, la Tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil y, por eso, la sujeción del comentado negocio Jurídico a...
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