El arrendamiento de habitación en un edificio en propiedad horizontal
| Fecha | 01 Enero 2024 |
| Autor |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 801 págs. 431 a 449 Año 2024 431
1.3. Derecho Reales
El arrendamiento de habitación en un edicio
en propiedad horizontal*1
The leasing of a room in a building
on horizontal property
por
MARÍA GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA
Profesora Titular de Derecho civil,
Universidad Francisco de Vitoria.
RESUMEN: Cada vez es más frecuente la celebración de contratos de arren-
damiento de habitación en pisos que se encuentran sometidos a un régimen de
propiedad horizontal. Una de las razones de ello, probablemente, sea eludir con
estos arrendamientos las exigentes condiciones de protección del arrendatario que
establece la LAU. El aumento de estos alquileres nos lleva a plantear, en primer
lugar, cuál es su naturaleza, régimen, y posibilidad de establecimiento, limitación
y/o prohibición de estos en un edicio en propiedad horizontal. Pero, además, en
ocasiones, generan molestias a los vecinos, hacinamientos en los pisos, que llevan
a cuestionarse si deben permitirse o pueden prohibirse por la comunidad, o en su
caso, cómo hacer frente a las molestias derivadas de aquellos. Analizamos en este
artículo todas las peculiaridades de este arrendamiento cuando se establece en un
piso en propiedad horizontal.
ABSTRACT: It is increasingly common to conclude room rental contracts in
apartments that are subject to a horizontal property regime. One of the reasons f this,
probably, is to avoid with these leases the demanding conditions of tenant protection
established by the LAU. The increase in these rents leads us to consider, rst of all,
what is their nature, regime, and possibility of establishment in a horizontal property;
But, in addition, they sometimes generate inconvenience to neighbors, overcrowding in
* Este trabajo es fruto y se enmarca dentro del proyecto de investigación “Retos Jurídi-
cos para un uso eciente y sostenible de las viviendas vacías”, nanciado por la Universidad
Francisco de Vitoria, en la convocatoria competitiva 2023, con una duración de dos años
desde enero 2023 hasta diciembre 2024, dirigido por Maria Goñi Rodriguez de Almeida.
432 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 801 págs. 431 a 449 Año 2024
apartments, which leads to questioning whether they should be allowed or prohibited
by the community, or, if applicable, how to deal with the inconvenience derived from
them. In this article we analyze all the peculiarities of this lease when it is established
in a condominium apartment.
PALABRAS CLAVE: propiedad horizontal, arrendamiento, habitación, prohi-
bición, estatutos.
KEYWORDS horizontal property, lease, habitation, prohibition, statutes.
SUMARIO: I. ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN: CONCEPTO, NATURA-
LEZA Y REGULACIÓN.—II. VICISITUDES DEL ARRENDAMIENTO DE HABI-
TACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL. 1. ARRENDAMIENTO DE UNA SOLA HABITACIÓN
EN LA VIVIENDA DEL PROPIETARIO. 2. ARRENDAMIENTO DE TODAS LAS HABITACIONES DE UN PISO
EN PROPIEDAD HORIZONTAL. 3. MOLESTIAS EN LOS PISOS ARRENDADOS POR HABITACIONES.—III.
CONCLUSIONES.—IV. ÍNDICE DE RESOLUCIONES CITADAS.—V. BIBLIO-
GRAFÍA.
I. ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN: CONCEPTO, NATURALEZA Y REGU-
LACIÓN
El contrato de arrendamiento de habitación supone ceder el uso o goce de
una habitación o pieza de un inmueble a cambio de una contraprestación dine-
raria, por un periodo de tiempo determinado, y normalmente con nalidad de
vivienda; es decir, el arrendatario reside en esa habitación.
Se trata de un contrato de arrendamiento de cosa, bilateral, oneroso, regula-
do —en principio— por las normas del Código civil (CC) destinadas a este tipo de
arrendamientos (arts. 1546-1582 CC).
No obstante, ha sido amplio el debate acerca de su nalidad y, en consecuen-
cia, de su regulación. La cuestión que se ha debatido es si realmente es un arren-
damiento de vivienda o no, y si se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos
(LAU) o por el Código civil.
Se trata, no cabe duda, de un arrendamiento parcial de una vivienda, que
puede servir de lugar de residencia, pero según la jurisprudencia más mayoritaria,
no puede catalogarse exactamente como tal ya que en una única habitación no
pueden satisfacerse las exigencias mínimas que tal nalidad de vivienda exige.
Ello es así porque se necesita cumplimentar ese goce sobre parte de la nca re-
gistral con la necesaria prestación de servicios de cocina o baño, por ejemplo, im-
prescindibles para que la función de vivienda se desarrolle en él. En este sentido,
reproducimos las palabras de la SAP Ciudad Real 14 septiembre 2017, justicando
que el arrendamiento de habitación no puede considerarse como de vivienda: “Al
respecto hemos de partir de lo establecido en el art. 2 de la LAU de que dene el
arrendamiento de vivienda como aquel arrendamiento que recae sobre una edi-
cación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente
de vivienda del arrendatario, siendo esencial, para resolver la cuestión planteada,
la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso con-
creto que nos ocupa.
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