Los aprovechamientos urbanisticos tras el RD Ley 5/1996, de 7.6, de medidas liberalizadoras....
| Autor | José Antonio García-Trevijano Garnica |
| Cargo | Abogado. Letrado del Consejo de Estado (excedente) |
Los aprovechamientos urbanisticos tras el RD Ley 5/1996, de 7.6, de medidas liberalizadoras en materia de suelo.
Este Decreto - Ley (en el futuro D.-L. 5/1996), sin apartarse del sistema de áreas de reparto y aprovechamientos tipo - que se mantiene vigente tanto en suelo urbanizable (y apto para urbanizar) como urbano en los mismos términos previstos en la Ley 8/1990 (hoy en el Decreto Legislativo, Texto Refundido, 1/1992, de 26 de junio; en el futuro T.R. 1992) -, ha «liberalizado» el suelo (no siempre, pues a veces sucede todo lo contrario) en el sentido de incrementar los aprovechamientos urbanísticos de los propietarios.
Siendo sólo el tema de los aprovechamientos el que centra el presente estudio, y a fin de poder analizar paso a paso cada situación y situarla perfectamente en el panorama normativo de los últimos años, me parece útil partir de cuatro cuadros generales, uno para el suelo urbanizable, otro para el urbano en régimen ordinario, un tercero para el suelo urbano de los «pequeños municipios» y el cuarto para i las obras de sustitución y rehabilitación de edificaciones. A partir de cada uno de ellos, y guiándome por las sucesivas referencias que se insertan, iré comentando en texto las particularidades propias de cada situación. Creo que de esta forma será más fácil comprender el contenido del Decreto - Ley en su contexto histórico. Parto de la Ley 19/1975 (insertada en el Decreto Legislativo de 9 de abril de 1976, en el futuro T.R. 1976), que es la que introduce en España la clasificación entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable, superando así la diferencia entre los que la Ley de 1956 llamaba suelos urbano, reserva urbana y rústico, no exactamente equiparables a aquéllos.
Analizaré al mismo tiempo la incidencia que el, D.-L. 5/1996 tiene sobre la legislación autonómica o planeamiento urbanístico ya aprobado. No entraré sin embargo, en la interesante problemática de derecho transitorio (convenios urbanísticos firmados, cuándo se considera que un expediente, está concluido, etc.), que dejo para otro estudio posterior.
Debo en todo caso dejar claro que existe hoy abierta una importante polémica jurídica sobre, entre otras cosas, el alcance de la capacidad estatal de legislar sobre estas cuestiones, al menos hasta el extremo en que lo ha hecho la Ley 8/1990; habrá que estar, por tanto, a la esperada sentencia del Tribunal Constitucional, (existe asimismo un recurso contra el Decreto - Legislativo 1/1992 ante el Tribunal. Supremo, competente para ello según establece el artículo 82.6 de la Constitución); del resultado dependerá sustancialmente la situación final, y puede que en su día tengamos que replantear el esquema, con los subsiguientes problemas de derecho intertemporal.
Una observación final antes de entrar en materia. El Decreto - Ley se publicó en el BOE de 8 de junio de 1996 y entró en vigor, según establece su disposición final tercera, al día siguiente, es decir, que el día 9 de junio ya estaba vigente. No obstante, debe resaltarse que en el BOE de 18 de junio se publicó una corrección de erratas que, de corresponderse con erratas reales, retrotrae sus efectos al propio día 9 de junio. Se trata de una corrección importante, pues altera de manera sustancial algunas previsiones de la inicial publicación, en particular en lo que se refiere al derecho transitorio.
(Imagen omitida)
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El suelo apto para urbanizar constituye una de las clases de suelo en municipios que dispongan de Normas Subsidiarias de Planeamiento, al no existir suelo urbanizable; a efecto de aprovechamientos, coincide con éste (aunque puede haber variaciones indirectas, especialmente por la forma de delimitar las áreas de reparto). Así lo establecía el artículo 70.4.b. del T.R. de 1976 y los artículos 91. b (que lo llama también urbanizable), 93.1.b. del Reglamento de Planeamiento y 32 del Reglamento de Gestión. Hoy en día lo ratifican los artículos 9.1, 11.3, 76.d, 77.b, 78.1.f, 78.2 del T.R. 1992. Obsérvese que el artículo 9.1 del T.R. de 1992 es un precepto de carácter básico, y por tanto indisponible para las Comunidades Autónomas, que deberán aceptar las clases de suelo que el mismo establece, o «clases equivalentes a efectos de la Ley, reguladas por la legislación autonómica».
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Para ello debía, calcularse el aprovechamiento de todo, el suelo urbanizable programado a fin de igualar por arriba los distintos sectores del mismo (art. 12.2.2.b y d T.R. 1976); pertenecía a la Administración todo lo que superara el aprovechamiento del suelo urbanizable y además el 10 por 100 del aprovechamiento de cada sector.
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El artículo 27 del T.R. de 1992 es un precepto de carácter básico, y por ello de obligado cumplimiento en todo el territorio nacional. Cosa distinta es la forma - de cálculo de los aprovechamientos tipo. Obsérvese a este respecto que, salvo que las Comunidades Autónomas dispongan otra cosa, todo el suelo urbanizable se incluye en áreas de reparto (art. 94.3.b T.R. 1992) y que asimismo, salvo previsión autonómica en contra, todo él se inserta en unidades de ejecución (art. 144.3 T.R. 1992), es decir, que no existen actuaciones asistemáticas en este suelo.
En cuanto a las áreas de reparto en suelo apto para urbanizar, se estará siempre, salvo que las Comunidades Autónomas dispongan otra cosa, a lo que prevean las Normas Subsidiarias (art. 94.3.d T.R. 1992). Ahora bien, todo suelo apto para urbanizar incluido en áreas debe integrarse en unidades, por deducirse así de una interpretación conjunta de los artículos 11.3 y 144.3 T.R. 1992.
El artículo 97 T.R. de 1992 determina la forma de cálculo de los aprovechamientos tipo en suelo urbanizable, precepto, que reproduce la Ley Foral Navarra 10/1994, de 27 de junio.
Excepción hecha de los mencionados artículos 27 y 97, los demás preceptos citados son normas estatales supletorias de las autonómicas correspondientes. De ahí, por ejemplo, la probable invalidez del artículo 64 de la Ley de la Comunidad Valenciana 6/1994, de 15 de noviembre, que parece contradice en parte el artículo 97.
Queda una observación final, que valdrá igual para el suelo urbano en que existan áreas de reparto: se dice que si el propietario del suelo tiene un aprovechamiento - una vez cumplido el «deber» de urbanizar - del 85 por 100, pertenecerá a la Administración el 15 por 100 restante, y suele creerse que la Administración tiene por ello derecho al 15 por 100 del aprovechamiento real, es decir, del, aprovechamiento que el plan permita materializar sobre el terreno. Pero cuando estamos ante áreas de reparto, como el área debe por lógica tener un ámbito espacial superior a las unidades de ejecución (vid. en todo caso la posterior nota 10 sobre el caso de la Comunidad Valenciana), puede suceder que el 85 por 100 del aprovechamiento tipo (es decir, del aprovechamiento del área) sea por ejemplo del 40 por 100, del 100 por 100 o del 120 por 100 del aprovechamiento real la unidad, es decir, del aprovechamiento que el plan permita materializar sobre el correspondiente terreno, de manera que, si hacemos al cálculo sobre ese aprovechamiento real, el Ayuntamiento podría quedarse, siguiendo ese ejemplo, con el 60 por 100, o con nada, e incluso tener derecho el propietario o propietarios al aprovechamiento patrimonializable que no puedan materializar (arts. 152 y 153 T.R. de 1992).
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No ha alterado sin embargo el D.L. 5/1996 los artículos 32 y 60 del T.R. de 1992, de manera que si se expropia (siempre que no se trate de expropiación sanción o venta forzosa por incumplimiento de las correspondientes normas urbanísticas - no corresponde al presente estudio tratar esas figuras), el expropiado en este suelo tendrá derecho a recibir el valor del 50 por 100 del aprovechamiento tipo aplicado a su parcela.
Por otra parte, sobre la regla especial arbitrada por el nuevo Decreto - Ley para los casos de rehabilitación y conservación que no suponga aumento de «volumen edificado», me remito a la nota 21.
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La transitoria segunda del T.R. 1976 disponía que, en tanto no se procediera a la adaptación de los planes a la nueva legislación (en la forma y plazos previstos en la transitoria primera del propio Texto, y después en el Decreto - Ley 16/1981), se aplicaría, el nuevo régimen de aprovechamientos siempre que no se estuviera ejecutando el planeamiento (la transitoria tercera señalaba cuando era así según el sistema de gestión previsto); en tal caso, se entendería por aprovechamiento medio el que resultara del plan parcial en su propio ámbito. Los planes parciales que se aprobaran inicialmente después de la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, incluirían ya las nuevas previsiones de aprovechamiento.
Sobre interpretación de las transitorias del T.R. 1976, el entonces Ministerio de la Vivienda aprobó la Circular 2/1975, y el artículo 8 del R.-D. 1347/1977, de 2 de junio, estableció que la «cesión» del 10 por 100 del aprovechamiento medio a los Ayuntamientos tendría lugar aunque no se hubieran adaptado los planes generales.
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Esta disposición trata de anticipar la rebaja de aprovechamiento - hasta el mencionado 85 por 100 -. En efecto, si hasta la adaptación de los planes conforme a los mecanismos y plazos establecidos en las disposiciones transitoria sexta y séptima del T.R 1992 no existen áreas de reparto ni aprovechamientos tipo, había dos opciones, o bien esperar a dicha adaptación, manteniendo entre tanto el régimen vigente, o bien aplicar ya el 85 por 100. Pero la base de cálculo no podía ser lógicamente un aprovechamiento tipo que hasta la adaptación no existía, sino alguna otra a determinar.
Pues bien, el T.R. 1992 opta por esta segunda. solución, consciente sin duda de la no adaptación efectiva de los planes vigentes en los plazos previstos, y utiliza como base de referencia el aprovechamiento hasta entonces existente para este suelo, es decir, el aprovechamiento medio de los sectores. En otras palabras, la disposición transitoria primera punto 2, párrafos a y b, del T.R. 1992 rebaja...
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