Análisis de un caso práctico de mediación inmobiliaria
| Autor | Mª del Carmen Cazorla González-Serrano |
| Cargo del Autor | Doctora en Derecho y Profesora Titular (I.) de Derecho Civil de la Universidad Rey Juan Carlos |
| Páginas | 245-256 |
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En los contratos de arrendamiento la buena voluntad y las ganas de resolver los confiictos que surgen durante la vigencia de los mismos son generalizadas entre propietarios e inquilinos. Los inconvenientes se deben, en la mayoría de los casos, a una falta de comunicación personal y positiva entre ambos.
Para llegar a ese entendimiento efectivo, la mediación de profesionales expertos en la materia es una buena fórmula para acercar posiciones y solucionar problemas1. El mediador ayuda a las partes implicadas en el confiicto a buscar posibles alternativas al problema, es decir, gestiona la comunicación entre las mismas con el objetivo de generar un clima lo suficientemente cordial, como para que los interesados comiencen a proponer alternativas y dejen de reprocharse situaciones y comportamientos. Se trata de un tercero imparcial que pretende que los implicados en el confiicto tomen
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conciencia de su papel, es decir, que asuman su responsabilidad a la hora de alcanzar acuerdos2.
Sobre este particular, analizamos a continuación un caso práctico de mediación inmobiliaria entre partes implicadas en un contrato de arrendamiento. En este supuesto el inquilino, sin previo aviso al propietario, decide asumir el pago de una avería de fontanería generalizada en las cañerías del inmueble arrendado, con la intención de descontarlo de la renta mensual. El propietario no está de acuerdo y amenaza con la resolución del contrato.
D. Mateo Elorrieta Aranguren (propietario) y Dña. Lucía Vázquez Prieto (inquilina) contactaron con el Servicio de Mediación inmobiliaria cuando Dña. Lucía llevaba un año disfrutando del inmueble sito en la calle Velázquez nº 24 (Madrid). El contrato arrendaticio había sido celebrado con fecha 01/01/2015 por una duración de dos años.
Durante el primer año de arrendamiento (del 1 de enero de 2015 al 1 de enero de 2016) todo había trascurrido con normalidad y ambas partes se comportaban correctamente asumiendo los derechos y obligaciones derivados de la relación contractual.
En febrero de 2016, cuando Dña. Lucía estaba preparando el baño de sus hijos, al abrir el grifo salió agua marrón. Al comprobar que lo mismo ocurría en todos los grifos de la casa y, no era un problema de las cañerías comunitarias, de forma inmediata se puso en contacto con un fontanero que le certificó una avería en las cañerías concernientes al inmueble. Ésta no lo dudo. Con un presupuesto en mano de 850 euros, contrató los servicios de fontanería para que diera solución al grave problema que les tenía sin poder
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lavarse, cocinar o beber un simple vaso de agua, con el consecuente peligro de que sus hijos pequeños pudieran contaminarse si se les ocurría beber del grifo. El problema estaba solucionado en menos de veinticuatro horas, asumiendo la inquilina el coste de la reparación de la avería y con la idea de una vez arreglado, comentárselo al propietario y descontarlo del pago del mes siguiente como constaba expresamente en la sexta cláusula del contrato: "El arrendador está obligado a reparar el inmueble arrendado siempre que sea necesario para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que pueda probarse dolo o negligencia grave por parte del inquilino" (arts. 1554.2 C.c. y 21 LAU).
Así pues, al ser informado el propietario por la inquilina de los hechos acaecidos, mostró su enfado y desacuerdo negándose a hacerse cargo de los costes generados por la reparación de la avería, al no haber sido informado con antelación. Ante esta reacción, Dña. Lucía le advirtió que le ingresaría la próxima cuota mensual descontando los 850 euros de la reparación, a lo que el propietario respondió que, de actuar así, procedería a la resolución del contrato con la consecuente denuncia por impago.
Ante el confiicto existente entre ambos, Dña. Lucía propone a D. Mateo acudir a un proceso de mediación para encontrar una posible vía de resolución del confiicto planteado; el propietario accede y, juntos, acuden a un mediador especializado en la materia.
Cuando se plantea un problema entre propietario e inquilino, los abogados estudian el contrato, lo interpretan del modo más favorable a sus respectivos clientes e intentan imponer su solución frente a la del otro. La relación entre inquilino y arrendador es inexistente y, es frecuente, que tenga lugar por medio de burofax. Sin embargo, al mismo tiempo, pueden ir surgiendo otras cuestiones que requieran conversaciones y contactos para resolverlas lo cual va a ser imposible por la absoluta falta de comunicación.
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En relación al supuesto objeto de estudio, el confiicto se plantea cuando, ante la existencia de una avería, el propietario no ha sido informado y, la inquilina, ha procedido a contratar un operario y aprobar el presupuesto exigiendo, posteriormente al propietario, el reembolso del gasto asumido y, negándose éste, al no haber sido informado y avisado con antelación. Asimismo, amenaza con la resolución del contrato en el caso de no recibir el pago de la mensualidad en su totalidad.
Por medio de este método alternativo a la vía judicial para resolver los confiictos se escuchará, en primer lugar a ambas partes: propietario e inquilino, a fin de que el mediador pueda tener pleno conocimiento de los supuestos en los que se basan sus pretensiones...
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