Nuevas perspectivas de los actos notariales: Prescripción adquisitiva extrajudicial y su viabilidad en la ordenación jurídica brasileña
| Autor | João Pedro Lamana Paiva |
| Cargo | Registrador y Escribano de Protesto de Títulos |
| Páginas | 3101-3128 |
Page 3102
La adquisición de la propiedad1 por el transcurso del tiempo es admitida desde el Derecho Romano. Era un derecho del ciudadano romano y «servía para adquirir la propiedad quiritaria transferida sin el rito de mancipación y perfeccionar la enajenación de la cosa hecha por el enajenante»2 sin el derecho sobre la cosa.
En la ley de las XII Tablas ya constaba una previsión de dos años para la prescripción adquisitiva de los inmuebles, y de un año para los muebles. El exiguo plazo se justificaba, dada la extensión de la propia ciudad.
La tradición del instituto jurídico de la prescripción adquisitiva, en Brasil, proviene del Derecho portugués, siempre y cuando estén en vigor en la Colonia las Ordenaciones del Reino, legislación que estuvo vigente tras la independencia y durante todo el imperio, y que solamente sería totalmente alejada en el momento de la llegada del Código Civil de 1916, ya en el período republicano.
Al respecto de la prescripción adquisitiva entre nosotros, Lourenço TRIGO DE LOUREIRO ya refería, en su obra sobre doctrina civilista del período imperial3, que la misma supone una posesión jurídica que no es suficiente por sí misma, siendo necesario que esa posesión haya comenzado de modo justo, con buena fe por parte del poseedor y que, además, que la cosa pueda ser adquirida mediante ese modo, siendo que en el Derecho Romano solamente se exigía la buena fe en el comienzo de la posesión, pero, entre nosotros, se requiere en todo el transcurso del tiempo de la prescripción adquisitiva, de acuerdo con lo que entonces disponían las Ordenaciones (Libro 4, Título 3, § 1, in fine, y Título 79).
Así, inicialmente se exigía la presencia de un justo título y de la buena fe, no siendo admitida la adquisición de la propiedad mediante el simple transcurso del tiempo.
Sin embargo, este marco sufrió cambios. El procedimiento judicial, regulado por los artículos 941 hasta 945 del CPC, es hoy día bastante moroso, si tenemos en atención la necesidad de citar los destinatarios, además de la intimación de los representantes de la Hacienda Pública de la Unión, del Estado (o del Distrito Federal, o del Territorio) y del Municipio. Además existe la obligatoriedad de que el autor promueva la citación de los confrontantes correctos y conocidos y, por anuncio público, de los reos en lugarPage 3103 desconocido y de los posibles interesados. De lo referido es posible entender que, además del tiempo que tarda, la acción de prescripción adquisitiva también conlleva muchos gastos.
Hay que sumar a esto que el requirente deberá adjuntar a la petición inicial la planta o el croquis del inmueble. Sobre este punto es interesante señalar que la jurisprudencia viene relevando la ausencia de planta, siempre y cuando el proceso tenga elementos identificadores suficientes sobre el inmueble.
Tesis que no compartimos, dado el principio de la especialidad objetiva, que hace obligatoria la descripción e individualización del bien inmueble. Ocurre que, como la perfecta identificación del bien se encuentra en la planta (ubicación del terreno: calle /avenida, la distancia de la esquina más próxima, la manzana, etc.) y dichos datos son indispensables para la apertura de la matrícula y del indicador real, entendemos como prejudicial la ausencia de presentación de la planta.
En este sentido, el presente artículo tiene como objetivo aportar una idea sobre la posibilidad de realizar la prescripción adquisitiva mediante un procedimiento administrativo, siempre y cuando no exista cualquier hecho que haga la cosa litigiosa, pueda el caso concreto ser sometido al prudencial juicio del Notario y Registrador Inmobiliario a causa de sus asignaciones instituidas por el artículo 3.º de la Ley 8935/94, tomando como paradigma de ese procedimiento la Ley 10.931/04 (Rectificación Administrativa) y la Ley 11.481/07 (Regulación agraria para zonas especiales de interés social).
La prescripción adquisitiva puede ser entendida como el medio a través del cual la persona adquiere el dominio de la cosa mediante su posesión continua durante cierto lapso de tiempo. El Judicial declara el derecho que la parte detiene, transformando una situación fáctica en jurídica, siempre y cuando se pruebe y estén cumplimentados los requisitos legales.
En Brasil existen cinco tipos de prescripción adquisitiva, siendo las siguientes: a) Prescripción adquisitiva extraordinaria; b) Prescripción adquisitiva ordinaria; c) Prescripción adquisitiva especial rural o pro labore; d) Prescripción adquisitiva especial urbana, y Prescripción adquisitiva colectiva.
Vamos a ocuparnos de estos distintos tipos con el fin de evidenciar que los Notarios y los Registradores brasileños están aptos para realizar este trabajo.
La prescripción adquisitiva extraordinaria consiste en la adquisición de la propiedad por un prolongado ejercicio de posesión. Es decir, es indepen-Page 3104 diente del justo título y de la buena fe, no siendo necesario que el requirente tenga que probarlo. El único requisito que el autor de la acción debe comprobar es la posesión; la posesión cualificada: con ánimo de dueño, sosegada, pacífica, ininterrumpida y continua, en los términos del artículo 1.238 del Código Civil.
Ese dispositivo legal permite también dos plazos distintos de prescripción adquisitiva. No a causa de la proximidad espacial del propietario y del poseedor, sino a causa de la finalidad de la posesión.
De esa forma, por lo general, el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria es de quince años. Sin embargo, ese plazo se reduce a diez años, si la posesión concretiza el derecho a la vivienda, o si el poseedor ha realizado en el inmueble obras o servicios de carácter productivo (posesióntrabajo), según el parágrafo único del artículo 1.238 del Código Civil.
La prescripción adquisitiva ordinaria se diferencia de la prescripción adquisitiva extraordinaria a causa de la obligatoriedad de la comprobación del justo título y, en consecuencia, de la buena fe. Además, los plazos son inferiores: diez años (art. 1.242 CC), reduciéndose a cinco años si la adquisición ha sido onerosa y si el inmueble ha sido utilizado para vivienda, o si hubiera tenido lugar una inversión de carácter social-económico (parágrafo primero del art. 1.242 CC).
De dicha forma, sin pretender aquí referir qué es un justo título, es bueno recordar solamente que el justo título es un acto traslativo o constitutivo de la propiedad o de la posesión, y que, al contener un vicio o irregularidad, no puede ser registrado.
La prescripción adquisitiva rural especial o pro labore fue creada por la Constitución Federal de 1934, habiéndose mantenido con las Constituciones Federales de 1937 y 1946. La especie fue —finalmente— disciplinada por el Estatuto de la Tierra, Ley 4.504/64, en su artículo 98, y que permanece hasta hoy, aunque la Ley 6.969/81 haya regulado la prescripción adquisitiva especial de inmuebles rurales.
La Constitución Federal de 1988, en su artículo 191, y el Código Civil de 2002, en su artículo 1.239, regularon la posibilidad de usucapir un área rural no superior a cincuenta hectáreas. Cabe observar que la prescripción adquisitiva extraordinaria no posee límite de área; pero en el caso de la prescrip-Page 3105ción adquisitiva rural especial o pro labore, el usucapiente deberá atender a las condiciones de plazo (cinco años), dimensiones del inmueble (hasta cincuenta hectáreas), ser subjetiva (no ser propietario de otro inmueble, rural o urbano) y, además, que sea un área productiva para el trabajo del interesado y/o de su familia, sirviendo de vivienda.
Como se puede constatar, fue un avance para quienes vivían de la tierra. Sin embargo, el Estatuto de la Tierra no alejó la posibilidad de usucapir bienes públicos, algo que solamente aboliría la Ley 6.969/81, siendo esa orientación reafirmada en el artículo 191 de la Constitución Federal de 1988, de forma que los bienes públicos no puedan ser usucapidos.
La prescripción adquisitiva especial de inmueble urbano está regulada por el artículo 183 de la Constitución Federal de 1988, artículo 1.240, parágrafos primero y segundo del Código Civil, y artículo 9.º de la Ley 10.257/01 —Estatuto de la Ciudad—. Ese instrumento se refiere a la posibilidad de adquisición de la propiedad, sin justo título o buena fe, de área urbana o construcción de hasta 250 m2, siempre y cuando el poseedor tenga como siendo suyo el terreno o edificación, sin oposición e ininterruptamente, por el plazo de cinco años, y que utilice el bien para su propia vivienda o de su familia, y no sea propietario de otro inmueble urbano o rural.
Aquí, el hecho de prescindirse del justo...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba