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Adquisición en ejercicio de opción de compra concedida por ayuntamiento

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Vincent

Resumen: Para inscribir la adquisición derivada de la cesión de un Dcho de opción de compra concedido por el Ayuntamiento deben aportarse los documentos administrativos pertinentes, no por razones de tracto, sino para calificar la legalidad esencial de la tramitación administrativa.

Hechos: Un ayuntamiento concedió una opción de compra a un arrendatario, quien a su vez, mediante escritura, cedió su posición a otro arrendatario, que es quien finalmente ejercita la opción de compra. Ahora se presenta la escritura de ejercicio de la opción.

El Registrador titular y sustituto: califican negativamente, y exigen aportar los títulos previos, arrendamiento con opción de compra bastaría documento administrativo junto con el expediente de enajenación o contratación y posterior cesión de la posición de arrendatario por exigencias de los Ppios de Legitimación y Tracto Sucesivo (arts 20 y 32 LH), así como para calificar el expediente administrativo de enajenación de bien municipal pues el Ayuntamiento no ostenta un poder de disposición sin matices y debe cumplir con el procedimiento administrativo para adjudicar el arrendamiento y la opción de compra de un bien municipal.

El Abogado de la optante recurre exponiendo que:

a) No se vulneran las exigencias de tracto sucesivo, pues el adquirente adquiere de titular registral, el Ayuntamiento, que tiene el poder de disposición sobre la finca.

b) Y que en la escritura presentada ya se reseñan los trámites esenciales del procedimiento advo.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

a) Reitera las Res de 12 mayo y 21 junio 1994, de que no es imprescindible, por razones de tracto, que un derecho de adquisición esté previamente inscrito, pues la inscripción y su especial protección siguen siendo voluntarias;

b) Ahora bien al tratarse de una AAPP, y por aplicación de la Doctrina de los actos separables, el contrato tiene una doble naturaleza, pública (fase preparatoria) y privada (fase de cumplimiento, efectos y extinción) de modo que la calificación registral de los documentos administrativos (RR de 1 junio 2012 y 12 febrero y 11 julio de 2014) se extiende, ex art 99 RH (competencia, congruencia, trámites e incidencias esenciales del procedimiento...) y requiere aportar el pliego de condiciones administrativas del contrato de arrendamiento con opción de...

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