La adquisición de bienes inmuebles por extranjeros
| Autor | Fernando de las Heras Martínez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad. |
| Páginas | 289-297 |
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El sentido vulgar de la palabra «extranjero»-el no nacional-, basado en una condición puramente negativa, no basta para el Derecho internacional, que buscando la esencia jurídica de este concepto, (la ha encontrado en el sometimiento simultáneo a más de una soberanía, determinado por razón de las personas, las cosas o los hechos.
Si se traslada este concepto técnico al campo del Derecho inmobiliario, forzosamente han de surgir, con mayor profusión quizá que en cualquier otra rama del Derecho, multitud de modalidades y restricciones especiales, concretadas antiguamente en el clásico principio del «estatuto real», que, si bien conmovido hoy por los embates conjuntos del tiempo y de la ciencia, se encuentra latente todavía en el fondo de la casi totalidad de las legislaciones.
El Derecho español es, seguramente, uno de los más progresivos en esta materia. En contra de la negra leyenda de la intolerancia y el exclusivismo españoles, bastaría citar el sentido de protección y benevolencia hacia los extranjeros quo inspiró tantas de las disposiciones del Fuero Juzgo, las Partidas, el Fuero Real y la Novísima Recopilación. Simple concreción de ese espíritu es la generosa norma sentada en el artículo 18 del Real Decreto de Extranjería de 17 de noviembre de 1852, recocida también en el artículo 27 del Código civil.Page 290
De acuerdo con tales preceptos, el extranjero puede en nuestra patria adquirir y poseer bienes inmuebles así como gozar de los derechos que con relación a ellos conceden las leyes a los españoles. Única excepción a este principio es la que nace del imperativo, universalmente reconocido en Derecho, internacional del «orden público», concretado, según la fórmula adoptada por nuestro Código, civil, en las leyes prohibitivas concernientes a las personas, sus actos o sus bienes, y las que tienen por objeto el orden público y las buenas costumbres.
La libertad adquisitiva de los extranjeros en relación con los bienes ríces ha venido evolucionando, lógicamente, a compás de los tiempos, conforme creía el intervencionismo del Estado y se mermaba la esfera de acción del individuo, siempre que, de modo directo o indirecto, fuese opuesta al interés general. Adopta en este caso la intervención del Estado la forma de limitaciones a los derechos de adquisición, disposición y disfrute de esta especie de bienes, limitación que unas veces toma la forma de simple y rotunda prohibición y otras se concreta en la exigencia de autorización gubernativa.
Pueden clasificarse tales limitaciones en tres grupos, según que estén determinadas por la naturaleza especial de los inmuebles -fincas rústicas, minas- por la situación de los mismos-zonas de costas y fronteras-, o por la residencia del adquirente-enajenaciones a favor de residentes en el extranjero. En realidad, todas ellas obedecen a la razón común que antes se apuntaba, la de seguridad del Estado, contemplada desde los distintos puntos de vista : social, político, económico o estratégico.
El objeto de este trabajo, cuyo interés, si alguno tiene, estribará tan sólo en significar un intento de sistematización de una materia no muy elaborada hasta hoy, será el estudio-con la brevedad inherente a la modestia de su intención inspiradora-de las repercusiones registrales de tal estado de derecho. Para ello se tratará por separado de cada una de las indicadas limitaciones genéricas y, con separación también para cada una, de los bienes, actos y contratos a que afecta, de la forma de la autorización gubernativa y de las obligaciones al respecto de los Registradores de la Propiedad.Page 291
(Suavizando ,la prohibición general traída a nuestra legislación por, el Decreto de 28 de julio de 1931, el de 16 de febrero de 1932 exige autorización del Gobierno para que las personas jurídicas extranjeras puedan adquirir por cualquier título, en territorio español, bienes inmuebles de carácter rústico o derechos reales constituidos sobre los mismos. El fin principal de esta prohibición fue el de prevenir obstáculos a la política social agraria proyectada por los Gobiernos de la República; se limitó a las personas jurídicas porque normalmente son las de mayor potencia económica y las de más acusada peligrosidad en el campo de las relaciones...
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