Acta de resolución de compraventa por cumplimiento de condición resolutoria con oposición. Cláusula penal. No consignación.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Una inmobiliaria vende a una fundación una parcela edificable, quedando parte del precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Se pacta la pérdida de la suma ya pagada en concepto de cláusula penal, excluyendo la facultad moderadora de los tribunales, en caso de "incumplimiento parcial, irregular y/o total por el Comprador". Y se acuerda que procederá la reinscripción por requerimiento notarial, manteniendo el dinero recibido en su poder. Hay un requerimiento de pago infructuoso con incomparecencia y una posterior acta de ejercicio de la condición resolutoria que, al ser notificada a la compradora, produce una respuesta de oposición razonada. La DG ratifica la calificación que exige intervención judicial por la oposición, pero la revoca en cuanto a la necesidad de consignación pues el TS y la DG admiten que la moderación de la cláusula penal es renunciable para sancionar un incumplimiento concreto y no considerar al comprador como consumidor. Es una Resolución de 66 páginas.
Hechos: El 4 de marzo de 2020 se formaliza una escritura de compraventa, por la que una Inmobiliaria (A) vende a la Fundación (B), una parcela por precio de 47.676.000 euros, abonándose en aquel acto 15.377.828 euros y aplazándose el resto de 32.298.172 euros, en dos pagos: uno de 23.066.742 euros que se pagarían por la segunda a la primera, el 5 de agosto de 2020, abonándose la suma restante, una vez aprobado el "estudio de detalle" que consolidara la edificabilidad de la finca vendida, y todo ello sin devengo de interés alguno, hasta esa fecha, y con devengo de un interés de demora, en su caso, por las sumas impagadas hasta que se produjera el pago de las cantidades pendientes.
Condición resolutoria y cláusula penal: Además y como garantía del pago de la suma aplazada, las partes, pactaron una condición resolutoria expresa, en estos términos:
"La falta de pago por la Fundación compradora B a la vendedora A, de todo o parte del precio aplazado, en la fecha establecida, facultaría a ésta para resolver, de pleno derecho la compraventa, con pérdida por la compradora de las cantidades entregadas, hasta ese momento, que la vendedora podría retener y hacer definitivamente suyas en concepto de cláusula penal, sin que la compradora respondiera personal y universalmente de ninguna otra cantidad.
La cláusula penal pactada, se aplicaría en caso de incumplimiento parcial, irregular o total por la Compradora, excluyéndose, por acuerdo expreso de las partes (y en base al principio de autonomía de la voluntad) la facultad moderadora de los tribunales (art 1154 Cc). Adicionalmente la Compradora asumía y aceptaba la cláusula Penal, que consideraba proporcionada y adecuada a los perjuicios que sufriría la Vendedora por la falta del cobro del resto del precio, renunciando expresa e irrevocablemente a realizar cualquier reclamación a la Vendedora, judicial o extrajudicial, tendente a excluir su aplicación, solicitar su minoración o retraso.
A tal efecto se pacta que la vendedora, podría ejercitar la acción resolutoria a través de requerimiento fehaciente mediante acta notarial... en la cual se requiriera a la compradora al abono íntegro del pago aplazado que correspondiera (junto con el interés de demora que resultara aplicable), en un plazo máximo e improrrogable de 20 días hábiles, desde la fecha del requerimiento y se dejara constancia de que, transcurrido dicho plazo sin que la compradora hubiera procedido a pagar la cantidad correspondiente, se entendería cumplida la condición resolutoria y por tanto, la presente compraventa quedaría automáticamente resuelta". Como otros efectos del ejercicio de la acción resolutoria se fijaron que "el vendedor haría suya la propiedad de la finca...se aplicaría la cláusula penal... y el vendedor podría disponer de la finca como estimara oportuno.
Requerimiento de pago: El 28 de julio de 2020 se requiere por la Vendedora a la Fundación compradora a efecto de que haga la comparecencia en la fecha señalada (5 agosto 2020) para efectuar el pago de la suma aplazada, constando la incomparecencia de la entidad requerida, en la fecha señalada, y sin que, por la compradora, se conteste al requerimiento. Y el mismo 5 de agosto 2020, la notaria autorizante de aquella, levanta acta de presencia, para acreditar la comparecencia de la requirente y la incomparecencia de la requerida, en el hora fijada, y además se requiere a la fundación compradora, para el abono íntegro del importe del pago aplazado, junto con el interés de demora, en un plazo máximo e improrrogable de 20 días hábiles, desde la fecha del requerimiento y, transcurrido dicho plazo, sin que el comprador haya abonado la suma adeudada, se entendería cumplida la condición resolutoria y la compraventa quedaría automáticamente resuelta, a todos los efectos, incluso los previstos en la cláusula penal, conforme la escritura de venta.
Ejecución de la condición resolutoria: El 4 septiembre 2020 se otorga, unilateralmente, por la vendedora, un acta de ejercicio de la condición resolutoria y resolución de la venta, haciendo constar, el compareciente, que "no procede realizar consignación o entrega a favor de la compradora o eventuales terceros registrales que tengan derechos inscritos o anotados sobre la parcela, como condición para la reinscripción de la parcela vendida a...
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