Acción de indemnización de daños y perjuicios frente al poseedor en precario de un inmueble
| Autor | Ana Miranda Anguita |
| Cargo | Contratada Predoctoral FPU adscrita al Departamento de Derecho Público y Económico (Área de Derecho Mercantil) de la Universidad de Córdoba |
| Páginas | 3531-3565 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 800 págs. 3531 a 3565. Año 2023 3531
1.5. Obligaciones y contratos
Acción de indemnización de daños y perjuicios
frente al poseedor en precario de un inmueble*
Action for damages against the possessor in
precarious of a real estate property
por
ANA MIRANDA ANGUITA
Contratada Predoctoral FPU adscrita al Departamento de Derecho Público y
Económico (Área de Derecho Mercantil) de la Universidad de Córdoba
RESUMEN: Este trabajo aborda la posibilidad de solicitar ante los tribunales
de justicia, por parte de los legítimos poseedores de un inmueble, una indemni-
zación en concepto de daños y perjuicios frente a quien ocupa en precario dicho
inmueble por todo el tiempo transcurrido sin haber podido disfrutar de él. Para
ello, trata de encontrar respuesta a las siguientes preguntas: 1) ¿Es posible inter-
poner la referida acción y cuál sería su fundamento jurídico? 2) ¿Qué conceptos
serían indemnizables y cómo habría de cuanticarse la indemnización? 3) ¿Cuáles
son las principales notas que caracterizan a esta acción desde el punto de vista
procesal? 4) ¿Es factible acumular en un mismo procedimiento la acción indem-
nizatoria y la acción de desahucio por precario que, a juicio de la autora, es la
más idónea para recuperar la posesión del inmueble? Analizadas estas cuestiones,
el trabajo naliza con la formulación de un conjunto de conclusiones sobre la
materia.
ABSTRACT: This paper analyzes the possibility of the legitimate possessors of
a property claiming damages in court of justice against the person occupying the
property for the time that has elapsed without having been able to enjoy it. To this
end, it attempts to nd answers to the following questions: 1) Is it possible to bring
such an action and what would its legal basis be? 2) What concepts would be eligible
for compensation and how would the compensation be quantied? 3) What are the
main features that characterize this action from a procedural point of view? 4) Is it
feasible to combine in the same procedure the action for compensation and the action
for eviction for precariousness which, in the author’s opinion, is the most suitable for
recovering possession of the property? Once all these questions have been analyzed, the
work ends with the formulation of a set of conclusions on the subject.
Acción de indemnización de daños y perjuicios frente al poseedor en precario de un inmueble
3532 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 800 págs. 3531 a 3565. Año 2023
PALABRAS CLAVE: poseedor en precario de inmueble, acción de indemniza-
ción de daños y perjuicios, desahucio por precario.
KEY WORDS: precarious possession of real estate, action for damages, eviction
for precariousness.
SUMARIO: I. CUESTIONES PRELIMINARES: DESCRIPCIÓN DEL ASUN-
TO A ANALIZAR Y APROXIMACIÓN A LA NOCIÓN DE POSEEDOR EN PRE-
CARIO.— II. POSIBLE EJERCICIO DE UNA ACCIÓN DE RECLAMACIÓN DE
DAÑOS Y PERJUICIOS FRENTE AL POSEEDOR EN PRECARIO FUNDADA
EN LA DOCTRINA DEL ENRIQUECIMIENTO INJUSTO.—III. CONCEPTOS IN-
DEMNIZABLES: EL DAÑO EMERGENTE Y EL LUCRO CESANTE.—IV. CUAN-
TIFICACIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN: LA CONVENIENCIA DE CONTAR CON
UN INFORME PERICIAL.—V. LEGITIMADOS ACTIVA Y PASIVAMENTE PARA
EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN INDEMNIZATORIA.—VI. CARÁCTER DECLA-
RATIVO DE LA ACCIÓN INDEMNIZATORIA: POSIBILIDAD DE INICIAR VÍA
EJECUTIVA Y CAUCE PROCESAL DE LA LIQUIDACIÓN DE DAÑOS Y PERJUI-
CIOS.—VII. IMPOSIBILIDAD DE ACUMULAR EN UN MISMO PROCEDIMIEN-
TO LAS ACCIONES DE DESAHUCIO POR PRECARIO Y DE INDEMNIZACIÓN
DE DAÑOS Y PERJUICIOS: VII.1. EL DESAHUCIO POR PRECARIO COMO OPCIÓN PREFE-
RENTE PARA RECUPERAR LA POSESIÓN DEL INMUEBLE. VII.2. LA NO ACUMULACIÓN EN UN MISMO
PROCEDIMIENTO DE LAS ACCIONES DE DESAHUCIO POR PRECARIO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y
PERJUICIOS.—VIII. CONCLUSIONES.—IX. ÍNDICE DE RESOLUCIONES.—X. BI-
BLIOGRAFÍA.
I. CUESTIONES PRELIMINARES: DESCRIPCIÓN DEL ASUNTO A ANALIZAR
Y APROXIMACIÓN A LA NOCIÓN DE POSEEDOR EN PRECARIO
El asunto del que aquí vamos a ocuparnos tiene una considerable relevancia
práctica. Consiste en analizar la posibilidad de solicitar ante los tribunales de jus-
ticia, por parte de los legítimos poseedores de un inmueble (propietarios o usu-
fructuarios), una indemnización de daños y perjuicios frente a quienes lo ocupan
en precario, esto es, sin título que les ampare1.
Al abordar esta cuestión, se hace necesario alejarnos de una mera determi-
nación del daño basada en los desperfectos reales sufridos por el inmueble con
motivo de la ocupación en precario, para dar cabida a una noción más completa y
real del daño, que incluya dentro del concepto indemnizatorio no solo el daño real
y efectivo, sino también el derivado del tiempo transcurrido sin haber podido dis-
frutar del inmueble. La razón que explica esta armación no es difícil de entender.
La realidad de nuestros juzgados nos muestra que el legítimo poseedor ve repara-
do el daño que se le ha ocasionado por el poseedor en precario solo cuando en la
interposición de la acción procesal de daños y perjuicios se incluyen como parte
de la indemnización las ganancias dejadas de obtener durante el periodo temporal
en el que ha estado privado de la posesión del bien. Además, esta es la única so-
lución procesal que daría cumplimiento al principio de indemnidad o reparación
integral de los daños y perjuicios sufridos (restitutio in integrum o compensatio in
Ana Miranda Anguita
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 800 págs. 3531 a 3565. Año 2023 3533
integrum) que, encaminado a conseguir la equivalencia más exacta posible entre
los daños soportados por el perjudicado y la reparación que se le conere, rige en
nuestro Derecho civil y, más concretamente, en el ámbito de la responsabilidad
extracontractual2.
La realidad cotidiana nos muestra muchos casos en los que la interposición
de esta acción procesal podría beneciar al legítimo poseedor del inmueble. Pen-
semos, por ejemplo, en un arrendatario que, una vez concluido el contrato de al-
quiler de vivienda, se niega a abandonar el inmueble, o en un familiar que permite
a otro miembro de la familia instalarse en un piso o apartamento durante unos
años, pero dicho tiempo transcurre y el sujeto continúa habitando la vivienda
como si fuese propia, negándose a abandonarla y a restituirla a quien en su día le
cedió su uso.
Otro supuesto ampliamente repetido en la práctica (y sobre el que existen
interesantes pronunciamientos de los tribunales de justicia) consiste en la cesión
gratuita que lospadres hacen del uso de una vivienda en favor desu hijo/a y cón-
yuge. Mientras el matrimonio marcha bien no existe problema alguno. Pero la
situación cambia cuando llega la crisis matrimonial y se atribuye convencional o
judicialmente la vivienda a quien no es el hijo/a de sus propietarios3.
Para abordar esta cuestión del modo más completo posible vamos a tratar de
responder a varias preguntas: 1ª) ¿Es posible interponer la referida acción de in-
demnización de daños y perjuicios? y, en caso armativo, ¿cuál es su fundamento
jurídico?; 2ª) ¿Qué conceptos serían indemnizables y cómo habría de cuanticarse
la indemnización?; 3ª) ¿Cuáles son las principales notas que caracterizan esta ac-
ción indemnizatoria desde el punto de vista procesal?; y 4ª) ¿Es factible acumular
en un mismo procedimiento la referida acción indemnizatoria y la acción de des-
ahucio por precario que, a nuestro juicio, se presenta como la más idónea para
recuperar la posesión del inmueble, dadas sus ventajas en comparación con otras
posibles acciones procesales previstas en nuestro ordenamiento?
Ahora bien, antes de tratar de responder a todas estas cuestiones, hemos de ex-
poner, como tarea previa, qué se entiende por poseedor en precario. Al respecto, lo
primero que se ha de indicar es que dicha gura no está expresamente denida en
nuestro ordenamiento jurídico. Es cierto, se nos podrá objetar, que la Ley 1/2000,
de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en lo sucesivo, LEC)4 hace mención a ella
en su artículo 250.1.2º cuando regula la acción comúnmente denominada desahu-
cio por precario, con referencia a las demandas “que pretendan la recuperación de
la plena posesión de una nca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño,
usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha nca”5. Pero
no es menos cierto que no existe en la regulación de dicha acción procesal de des-
ahucio por parte de la LEC una noción o denición legal de poseedor en precario.
Como reacción a este vacío normativo, ha sido la jurisprudencia, con la ayuda
de la doctrina, la que ha ido delimitando progresivamente los contornos de esta
gura. En un principio, el Tribunal Supremo (en adelante, TS) consideraba pre-
cario a la cesión del uso o disfrute de una vivienda a favor de un tercer poseedor,
sin abonar renta y sin título legítimo, y siendo consentidos (el uso o disfrute) por
el poseedor real. Al inicio, por tanto, el TS encuadraba esta institución dentro de
la denición legal del comodato (artículo 1750 del Código Civil) que, como se
sabe, se dene en nuestra comunidad jurídica como aquel contrato de préstamo
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