SAP Barcelona 313/2023, 1 de Junio de 2023
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 01 Junio 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 13 (civil) |
| Número de resolución | 313/2023 |
SENTENCIA Nº 313/2023
Magistrados/Magistradas:
M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Mireia Rios Enrich Estrella Radío Barciela Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 1 de junio de 2023
Ponente : Fernando Utrillas Carbonell
En fecha 13 de junio de 2022 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/ contract del plazo art. 250.1.1) 1569/2021 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aIsabel Fuentes Angulo, en nombre y representación de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L.U. contra Sentencia - 01/04/2022 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Oscar Entrena Lloret, en nombre y representación de Valeriano .
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
DESESTIMO la demanda interpuesta por la representación procesal de PROMONTORIA COLISEUM, REAL
ESTATE, S.L.U. contra Valeriano y, en consecuencia:
-
Absuelvo al demandado de todos los pedimentos cursados en su contra. 2. Condeno a la parte actora al pago de las costas procesales.
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 31/05/2023.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell.
Apela la demandante arrendadora Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. la sentencia de primera instancia desestimatoria de su demanda formulada contra el demandado arrendatario Sr. Valeriano, en ejercicio de la pretensión extintiva, por expiración del plazo pactado, del contrato de arrendamiento, de 22 de septiembre de 2017, de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000, de Sant Feliu de Codines, con fundamento en los artículos 9 y 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, solicitando la actora apelante la estimación de la demanda.
Centrado así el objeto del proceso, en la primera y en la segunda instancia, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930-31, 3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, es el artículo 9.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el que dispone que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, hasta el máximo de duración mínima legal.
En el mismo sentido, el Código Civil, en el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario; aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.
En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:
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- que, en el contrato de arrendamiento, de 22 de septiembre de 2017 (doc 2 de la demanda), se pactó una duración de tres años, por lo que el vencimiento del término inicial pactado, coincidente con la duración mínima legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, se produjo el 22 de septiembre de 2020, y
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- que la parte demandante comunicó al demandado arrendatario, por medio del burofax de 19 de junio de 2020, entregado el 23 de junio de 2020 (docs 4 y 4 bis de la demanda), al menos con treinta días de antelación, la finalización del contrato de arrendamiento, a 21 de septiembre de 2020, de modo que el contrato no se pudo prorrogar obligatoriamente más allá del término inicial pactado de tres años, de acuerdo con lo previsto en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, según el cual, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra al menos con treinta días de antelación a aquella fecha su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogara obligatoriamente un año más, y
Por lo que, en el presente caso, producida la terminación de la duración inicial pactada de tres años, el contrato de arrendamiento no se pudo prorrogar posteriormente, a partir del 22 de septiembre de 2020, por la prórroga forzosa del artículo 10 de la Ley 29/1994, o por la tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil, por cuanto la demandante arrendadora remitió al demandado arrendatario, con más de treinta días de antelación, un burofax comunicándole la extinción del arrendamiento a 21 de septiembre de 2020, antes de la presentación de la demanda, el 9 de noviembre de 2021.
En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.
En el mismo sentido, según doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1899 y 6 de febrero de 1934, si ha precedido requerimiento, puede desahuciar el arrendador aunque hayan pasado los quince días, y no hay tácita reconducción cuando, antes de los quince días, formula el arrendador demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento.
En este caso, faltarían, al menos, dos de los tres requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a partir del 22 de septiembre de 2020, por cuanto precedió requerimiento del arrendador.
En relación con el remitente de la comunicación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia nº 1010/2020, de 30 de diciembre, de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona; JUR 2021/36590, entre las más recientes), que lo relevante es que la parte arrendadora ponga en conocimiento de la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, con independencia de que lo haga por sí misma, o autorizando a un tercero, por medio de un mandatario, o de otra forma que permita transmitir la declaración de voluntad, considerándose, en cualquier caso, que la presentación de la demanda
supone una ratificación de dicha actuación y que, aún en el caso de acreditarse que la comunicación no fuese efectivamente suscrita por el propietario, sino por un tercero a su ruego, ello no supondría que no fuese una comunicación valida, ya que procede igualmente de la propiedad, bastando pues una comunicación que exteriorice la voluntad del arrendador de dar por extinguido el contrato a la finalización del plazo, y que esa voluntad la ponga en conocimiento del arrendatario de manera suficientemente clara, admitiendo unánimemente la jurisprudencia, que la práctica del requerimiento puede realizarse, al no tratarse de un acto personalísimo del arrendador, a través de mandatario.
En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.
Opuesta por el demandado la existencia de conversaciones entre las partes para concertar un alquiler social, resulta de las alegaciones conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:
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- que en el mismo burofax de 19 de junio de 2020, entregado el 23 de junio de 2020 (docs 4 y 4 bis de la demanda), en el que se comunicó al arrendatario la finalización, por expiración del plazo pactado, del contrato de arrendamiento de 22 de septiembre de 2017, se requirió al demandado para que aportara documentación para la posible formalización de un "nuevo contrato" de alquiler social, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 24/2015, de 29 de julio, en la redacción del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, que hizo extensiva la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales a las demandas de...
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