SAP Almería 256/2023, 7 de Marzo de 2023
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 07 Marzo 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Almería, seccion 1 (civil) |
| Número de resolución | 256/2023 |
SENTENCIA 256/23
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ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE:
D. JUAN ANTONIO LOZANO LOPEZ
MAGISTRADOS:
D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE
D. SALVADOR CALERO GARCIA
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En la ciudad de Almería a 7 de marzo de 2021.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial, ha visto y oído en grado de apelación, Rollo 2279/21, los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Almería, seguidos con el nº 1982/19, entre partes, de una como demandante apelante D. Carlos Francisco, representado por el procurador D. Jorge Castello Gasco y dirigida por el Letrado D. Mariano Figueroa Fernández y, de otra, como demandada apelada la entidad bancaria CAJAMAR, representada por la Procuradora Dª. Carmen Sánchez Cruz y dirigida por la Letrada Dª. María del Carmen esteban Hanza Navarro.
Se aceptan los de la Sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.
Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Almería, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 10 de mayo de 2021, cuyo Fallo dispone:
"Que, debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por DON Carlos Francisco, frente a la entidad CAJAMAR CAJA RURAL SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO, sin hacer expresa imposición de costas procesales.". (sic).
- Contra la referida Sentencia por la representación procesal de la parte actora, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal donde se formó el rollo correspondiente y seguido el recurso por sus trámites se señaló día para Votación y Fallo, que tuvo lugar el 7 de marzo de 2023, solicitando en su recurso la parte apelante se dicte sentencia estimando el recurso de apelación interpuesto y revocando la dictada en primera instancia, estimando las pretensiones formuladas en la demanda con expresa condena en costas a la parte contraria. La
parte demandada apelada en su escrito de oposición al recurso, solicito que se dicte sentencia por la que se confirme íntegramente la dictada en primera instancia, con expresa imposición de costas a la parte recurrente.
En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.
Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Laureano Martínez Clemente.
En la demanda rectora de la presente litis se ejercita una acción de reclamación de cantidad en base a lo siguiente, en virtud de un contrato de compraventa de 23 de marzo de 2005, el demandante adquirió dos viviendas sobre plano a la mercantil promotora, El Muscaret, SL, designadas con los números NUM000 y NUM001, de un edificio proyectado en el municipio de Relleu, habiendo entregado a cuenta del precio la suma de 90.000 euros, sin embargo no se le otorgo el correspondiente aval destinado a garantizar la devolución de las cantidades aportadas, en caso de que se produzca alguno de los supuestos previstos en la Ley 57/1968 de 27 de julio, relativo a entregas de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y en la Disposición Adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
La demanda se dirige contra Cajamar, anteriormente Rural Caja, la demandada viene obligada a abonar las referidas cantidades aportadas por el comprador, por ser depositaria de las cantidades que se entregaban a cuenta y donde estaban aperturadas las cuentas titularidad de la promotora en las que se hacían los ingresos.
La sentencia de instancia desestima la demanda, en esencia considera que la pretensión ejercitada no puede prosperar por la falta de prueba de un aspecto esencial para el éxito de la acción, que aun aceptando la compra sobre plano, no se acredita que la cantidad entregada a la Promotora y reclamada en esta litis, se haya ingresado en la cuenta bancaria que la promotora tenía abierta en la entidad demandada, igualmente que los ingresos no se realizaban en una cuenta especial, Rural Caja no financiaba la promoción, y la imposibilidad de control por parte de la entidad del origen de las sumas ingresadas.
En tal sentido argumenta el Juez a quo: " Así por un lado, de los 90.000 euros reclamados por la parte actora, se aportan solamente justificantes bancarios del pago de 80.000 euros, siendo así que los 10.000 euros restantes, conforme a los recibís del promotor aportados con la demanda, fueron entregados por el actor en efectivo directamente al promotor, y por ello, están exentos de cualquier garantía ajena al propio promotor que recibe los pagos. Por otro lado, en cuanto a los ingresos restantes por importe total de 80.000 euros, debe tenerse presente que conforme a la jurisprudencia del TS ( SSTS de 9 de julio y 20 de noviembre de 2019, entre otras), si los ingresos se realizaron en una cuenta no especial (tal y como sucede en este caso), para que una entidad bancaria pueda ser condenada a reintegrar dichos ingresos, es necesario acreditar que tenía conocimiento o pudo conocer que dichos ingresos iban destinados a anticipar el precio de la compraventa de una vivienda. Tal y como se desprende del documento nº 2 de la contestación a la demanda, las cuentas bancarias donde se realizaron los mencionados ingresos por importe total de 80.000 euros, fueron aperturadas por la promotora en la entidad Rural Caja, en fechas de 13/6/2000 y 15/4/2004, con el carácter de cuentas corrientes generales, no teniendo por tanto la condición de cuentas especiales de la Ley 57/1968. Asimismo, del referido documento nº 2 de la contestación a la demanda se desprende que Cajamar no financió la promoción de las viviendas, ni se ha acreditado tampoco por otro lado que Rural Caja financiase dicha promoción. Asimismo, tal y como queda acreditado con los documentos nº 21 a 29 y 31 de la demanda, los ingresos que constan en estos documentos fueron realizados mediante cargo en la cuenta bancaria de la esposa del actor, la cual no es parte interviniente en los contratos de compraventa. Es cierto que existe una periodicidad en los ingresos, pero si se tiene en cuenta los conceptos expresados en los justificantes bancarios ( Carlos Francisco I o Carlos Francisco - DIRECCION000 ), existen serias dudas de que la entidad Rural Caja pudiese conocer quien realizaba dichos ingresos y sobre todo que los mismos eran entregas a cuenta para la compraventa de unas viviendas, por lo que no pueden estimarse las pretensiones de la parte actora en este procedimiento, que en todo caso, de haberse estimado, en lo que respecta a los intereses legales reclamados, los mismos solo podrían computarse desde las fechas de los pagos y hasta el Auto de declaración de concurso de la entidad El Muscaret S.L., de fecha 3 de octubre de 2008, puesto que desde esta fecha se paraliza el devengo de intereses conforme a la legislación concursal. ".
Por el demandante se interpone recurso de apelación a fin de que se revoque la resolución combatida, articulando como motivo de apelación error en la valoración de la prueba practicada, así como en la legislación y doctrina aplicable en esta materia. La parte apelada, en trámite de oposición al recurso, solicito la confirmación de la sentencia recurrida.
Esta Audiencia tiene dicho, por todas, SAP de Almería de 27-5-2016 RAC nº 86/16: " El asunto que nos ocupa destaca la problemática que surge en la adquisición de vivienda, cuando esta se hace antes de iniciarse la construcción o durante la misma, y se entregan cantidades a cuenta del precio final, protegiendo el legislador
estas entregas para el caso de no iniciarse o que, por cualquier causa, no llegue a buen fin, imponiendo la obligación legal al promotor de tener garantizadas las cantidades entregadas a cuenta por el comprador, tal y como dispone art. 1 de la Ley 57/1968 y disposición adicional de la ley de ordenación de la construcción, mediante el correspondiente contrato de seguro o aval que garantice tal devolución. Debiendo entregarse al comprador, en el momento del otorgamiento del contrato, el documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio. En definitiva, insistimos, la ley 57/1968, aplicable al supuesto de autos con la modificación derivada de la DA. 1ª de la LO de la Edificación, obliga imperativamente a establecer con carácter general, normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirientes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda, como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto. Todo ello, como dice la STS de 7-2-2006 : "atendiendo al riesgo que suponía el anticipo de cantidades que podía quedar sin justificación alguna si en definitiva no se lograba la adquisición de la vivienda que constituía su objeto". En todo caso, debe ser resaltado el carácter obligatorio e irrenunciable de dicho deber del promotor. ".
La normativa es clara y diáfana, el artículo 1 de la Ley 57/1968 dispone lo siguiente: " Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes: 1ª. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 por 100 de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad...
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