SAP Madrid 77/2023, 6 de Febrero de 2023
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 77/2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 9 (civil) |
| Fecha | 06 Febrero 2023 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933855
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2020/0030809
Recurso de Apelación 873/2022 -5
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 64 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 259/2020
APELANTE: ARCE MEDIA,S.A.U.
PROCURADOR D. JUAN BOSCO HORNEDO MUGUIRO
APELADO: HERMANOS REVILLA
PROCURADOR D. GABRIEL MARIA DE DIEGO QUEVEDO
SENTENCIA NÚMERO: 77/2023
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ-VALDÉS
Dña. JUANA DE LA CRUZ SERRANO GONZÁLEZ
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
En Madrid, a seis de febrero de dos mil veintitrés.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Procedimiento Ordinario nº 259/2020, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 64 de los de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 873/2022, en el que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelada, HERMANOS REVILLA, representada por el Procurador D. Gabriel María de Diego Quevedo; y de otra, como demandada y hoy apelante, ARCE MEDIA, S.A.U., representada por el Procurador D. Juan Bosco Hornedo Muguiro; sobre reclamación de cantidad por resolución de contrato de arrendamiento.
SIENDO MAGISTRADA PONENTE LA ILMA. SRA. DÑA. JUANA DE LA CRUZ SERRANO GONZÁLEZ
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 64 de los de Madrid, en fecha 31 de marzo de 2022, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo la demanda presentada por el Procurador Sr. de Diego, en representación de HERMANOS REVILLA S.A., frente a ARCE MEDIA S.A. a la que condeno a abonar la suma de setenta y un mil quinientos veintisiete con cincuenta euros (71.527,50 euros), más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda (3.2.2020) y el procesal desde la fecha de esta Sentencia, con imposición de las costas causadas en esta instancia. "
Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.
Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba por la representación procesal de la parte apelante y denegado por Auto de fecha 14 de septiembre de 2022, no estimándose necesaria la celebración de vista pública, se procedió a señalar para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo del presente recurso la audiencia del día 01 de febrero del año en curso.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
ARCE MEDIA S.A, parte demandada en el procedimiento, interpone recurso de apelación contra la sentencia de fecha 31 de marzo de 2022 por la que se estima la demanda contra ella interpuesta por HERMANOS REVILLA S.A., y se le condena a pagar la cantidad de 71.527,50 euros, más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda y el procesal desde la fecha de la Sentencia.
Las partes, en fecha 7 de noviembre de 2019, suscribieron un contrato de arrendamiento de local por el cual HERMANOS REVILLA, S.A arrendaba a la demandada ARCE MEDIA, S.A un local en la planta 4ª de la calle Albasanz nº 12, así como una plaza de aparcamiento en el mismo edificio. En la demanda se indicaba que se trataba de un local totalmente diáfano, por lo que ARCE MEDIA S.A solicitó a la actora la realización de una serie de obras para adaptar ese espacio a sus necesidades, siendo ejecutadas y sufragadas íntegramente por HERMANOS REVILLA, S.A. La duración del contrato era de 30 meses a contar desde el 15 de noviembre de 2019, fecha de entrega de los inmuebles arrendados, pero apenas un mes después de suscribir el contrato, la demandada de forma repentina y sorprendente, devolvió las llaves del local manifestando que el negocio que pretendía desarrollar allí se había frustrado y que no deseaba continuar en el arrendamiento. Como consecuencia de dicha resolución anticipada e injustificada, se reclama en la demanda el cumplimiento de la pena pactada en el contrato para este supuesto y consistente en la obligación de pagar el importe íntegro de la renta y gastos correspondientes a las mensualidades que resten hasta el vencimiento del plazo inicial o en su caso, de la prórroga, esto es la cantidad de 77.137,50 euros, importe de las rentas de los años 2020, 2021 y 2022, menos el importe de la fianza entregada por la demandada de 5.610 euros, en total, 71.527,50 euros. Subsidiariamente y para el caso de que se estimase necesario moderar la suma establecida como pena por las partes en el Contrato para el supuesto de desistimiento anticipado, también reclamaba los perjuicios sufridos y consistentes en el coste de las obras realizadas de 10.411,08 €, más el importe de la fianza entregada de
5.610 euros y cuya devolución a la arrendataria no procede.
La demandada se opuso a la demanda alegando que la entrega del inmueble estaba prevista para el día 15 de Noviembre de 2019, si bien el local se entregó a primeros de diciembre y que antes de que los locales se ocupasen por la demandada, a primeros del mes de Noviembre y antes de que comenzase a correr el pazo de duración del contrato, se comunicó a la actora la situación de quiebra técnica y concurso de acreedores de la demandada y su imposibilidad de poder llevar a cabo el contrato, ni poder proceder al pago de la renta, por no haber cubierto la totalidad de la ampliación de capital que tenía en curso, al haber desistido uno de sus dos socios. Entiende que ambas partes resolvieron el contrato de forma bilateral y solicita la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Y en cuanto a las cantidades solicitadas, señala que la demandante no ha sufrido perjuicio al disponer de la totalidad del edificio en el que se ubican las oficinas y que retiene indebidamente el importe de la fianza.
La sentencia estima la demanda por entender, en síntesis, que de las pruebas practicadas no se desprende que las partes pactaran resolver de mutuo acuerdo el negocio. Respecto de la aplicación al caso de la doctrina
del rebus sic stantibus, señala que la demandada no aportó ninguna prueba y que procede la aplicación de la cláusula penal pactada en el contrato respecto de la cual no cabe su moderación.
Como antecedentes necesarios para resolver el recurso cabe citar los siguientes.
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- El contrato se concierta en fecha 7 de noviembre de 2019, pactándose una duración de 30 meses a contar desde el 15 de noviembre de 2019, fecha de entrega de los inmuebles arrendados. También se pactó que la renta empezaría a devengarse el 1 de febrero de 2020. En ese momento, la demandada hizo entrega en concepto de fianza de la cantidad de 5.610 euros.
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- Antes de la firma del contrato, las partes intercambiaron diversos correos sobre las condiciones del contrato y las obras a realizar en la oficina, con remisión de planos y copia del contrato. La parte actora realizó en el local obras de tabiquería y del rack por importe de 10.411,08 €, para adaptarlo a las necesidades de la demandada.
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- En fecha 15 de noviembre de 2019, la actora hace entrega del local a la demandada, quien firma el comprobante de la entrega
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- En fecha 24 de diciembre de 2019, la demandada remitió a la actora un correo electrónico por el que comunicaba que el pasado día 19 de diciembre hizo entrega de las llaves entendiendo que, por lo tanto, procedía a la plena resolución bilateral del contrato suscrito entre ambas partes en fecha 7 de noviembre. La actora contestó a dicho correo manifestando que no llegaron al acuerdo de resolución anticipada del contrato por parte de la arrendataria.
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- El párrafo segundo de la cláusula segunda del contrato disponía: Si la Arrendataria abandonara el local, objeto de este contrato, antes del vencimiento del plazo pactado, o en su caso, de la prórroga, vendrá obligada al pago del importe íntegro de la renta y gastos correspondientes a las mensualidades que resten hasta el vencimiento del plazo inicial o en su caso, de la prórroga."
En el primer apartado del recurso se discrepa de las conclusiones a las que llega la sentencia de que se produjo una resolución unilateral del contrato de arrendamiento.
Para arrendamientos de uso distinto a viviendas, el art. 4.3 LAU establece que, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1 (Títulos I y IV que tienen carácter imperativo), los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. De ello resulta que la voluntad de las partes es determinante con carácter prioritario del contenido contractual ( STS de 9-9-09) y, de otro lado, que ( STS de 27-2-09) la aplicación del Código Civil queda relegada a favor de la autonomía de voluntad. Por tanto, no resulta aplicable a este tipo de arrendamientos la facultad de desistimiento del contrato prevista para el arrendatario, el en art. 11 LAU, con la consecuencia de que, si el arrendatario no tiene la facultad de resolución unilateral, el desistimiento del contrato por su parte constituye una modalidad de incumplimiento, que genera en el arrendador el derecho a percibir una indemnización.
Sobre esta cuestión, la sentencia señala: " De lo expuesto...
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