STS 401/2023, 23 de Marzo de 2023

El 26 de octubre de 2016 se presentó demanda interpuesta por Overlook Business S.L. contra la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana solicitando se dictara sentencia por la que "condene a la entidad demandada a que de forma íntegra pague a mi principal, la cantidad entregada a cuenta por la compradora respecto de las viviendas indicadas en el punto primero por importe de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL DOSCIENTOS UN EUROS Y CINCUENTA CENTIMOS (350.201,5 EUROS), que mediante la presente se reclaman más los intereses legales de dicha cantidad a contar desde la fecha de la interposición de la demanda hasta su completo pago y todo ello con expresa condena a la demandada al pago de las costas procesales".

Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Valencia, dando lugar a las actuaciones n.º 1613/2016 de juicio ordinario, y emplazada la entidad demandada, esta compareció y contestó a la demanda planteando las excepciones de falta de legitimación pasiva y falta de litisconsorcio pasivo necesario, oponiéndose también en cuanto al fondo y solicitando por todo ello la íntegra desestimación de la demanda con imposición de costas a la demandante.

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la magistrada-juez del mencionado juzgado dictó sentencia el 11 de diciembre de 2018 con el siguiente fallo:

"ESTIMAR parcialmente la demanda formulada por Ovelook Business SL contra la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana, siendo esta condenada a satisfacer la suma de 343.321,4 euros e intereses legales desde la demanda, sin imposición de costas".

Interpuesto por la demandada contra dicha sentencia recurso de apelación, al que se opuso la entidad demandante y que se tramitó con el n.º 119/2019 de la sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Valencia, esta dictó sentencia el 6 de mayo de 2019 desestimando el recurso, confirmando la sentencia apelada e imponiendo las costas a la parte apelante.

Contra la sentencia de segunda instancia la parte demandada-apelante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación por interés casacional tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como en la de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

El recurso extraordinario por infracción procesal se articulaba en dos motivos con los siguientes enunciados:

"PRIMERO.- Con fundamento en lo dispuesto en el artículo 469.1.2º en relación al 218.2 de la LEC por vulnerar la Audiencia las normas procesales reguladoras de la Sentencia relativas a la motivación y fundamentación de la resolución. En concreto al citarse y transcribirse por la Audiencia jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación a la inaplicación de la Ley 57/1968 a las adquisiciones de viviendas por mercantiles dedicadas a la promoción inmobiliaria cuando no existe un contrato específico entre comprador y avalista, sin motivarse adecuadamente la separación de la misma".

"SEGUNDO.- Con base en el art. 469.1.4° de la LEC e infracción del artículo 217 de la LEC por incurrir la Audiencia en una valoración de la prueba manifiestamente arbitraria e ilógica que no supera el test de racionalidad constitucionalmente exigible, causando con ello a esta parte una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva recogido en el art. 24.1 CE. En concreto, al considerar que no hay prueba bastante para deducir que la adquisición de la vivienda adquirida por OVERLOOK fuera con finalidad especulativa, y considerar de aplicación la Ley 57/1968, y ello pese a la cantidad de prueba aportada por esta parte que no permite más que concluir que la adquisición se hizo con una finalidad claramente especulativa e inversionista".

El recurso de casación se articulaba en tres motivos con los siguientes enunciados:

"PRIMERO.- Conforme al art. 477.2.3°, y 477.3 de la LEC, por Infracción de la Ley 57/1968 y de la doctrina del Tribunal Supremo según la cual, no resulta de aplicación la Ley 57/1968 cuando la vivienda ha sido adquirida como profesional del sector y/o con un ánimo especulativo o de inversión. Concretamente, infracción de la doctrina establecida en las Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 161/2018, de fecha 21 de marzo de 2018, siendo ponente Don Francisco Marín Castán (Roj: STS 963/2018 - ECLI: ES:TS:2018:963), la Sentencia 33/2018, de fecha 24 de enero de 2018, siendo ponente Don Francisco Marín Castán (Roj: STS 124/2018 - ECLI: ES:TS:2018:124), la Sentencia 582/2017, de 26 de octubre de 2017 (Roj: STS 3756/2017 - ECLI: ES:TS:2017:3756), la Sentencia 675/2016, de 16 de noviembre de 2016 (ROJ: STS 5104/2016 - ECLI: ES: TS:2016:5104), la Sentencia 360/2016 de 1 de junio de 2016 (ROJ:STS 2567/2016 - ECLI:ES:TS:2016:2567) y la Sentencia 420/2016 de 24 de junio de 2016 (ROJ: STS 2960/2016 - ECLI:ES:TS: 2016: 2960)".

"SEGUNDO.- Conforme al art. 477.2.3°, y 477.3 de la LEC, por Infracción del artículo 1 de la Ley 57/1968 y de la doctrina del Tribunal Supremo según la cual, ante la falta de aval individual, la entidad aseguradora o avalista de los anticipos -aun existiendo línea de avales y aval individual- es la que debe responder frente al comprador de vivienda y únicamente por las cuantías que fueron depositadas en sus cuentas o sobre las que tuvo capacidad de control, así como la improcedencia de exigir responsabilidad a la entidad aseguradora o avalista respecto a aquellas entregas a cuenta realizadas en una entidad bancaria ajena. Concretamente, infracción del artículo 1 de la Ley 57/1968 y de la doctrina establecida en las Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 33/2018, de 24 de enero de 2018, siendo ponente Don Francisco Marín Castán, la Sentencia del Tribunal Supremo 102/2018, de 28 de febrero de 2018, siendo ponente Don Francisco Marín Castán (Roj: STS 270/2018 - ECLI: ES:TS:2018:720), la Sentencia número 675/2016, de 16 de noviembre de 2016, la sentencia número 436/2016, de 29 de junio de 2016, la Sentencia número 142/2016, de 9 de marzo de 2016, la Sentencia número 733/2015, de fecha 21 de diciembre de 2015, y la Sentencia número 426/2015, de 16 de enero de 2015. Igualmente, Jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, en concreto Sentencia 139/2017, de fecha 20 de abril y Sentencia 225/2017, de fecha 20 de junio, de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Sexta, la Sentencia 300/2017 de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, de 20 de noviembre y finalmente la Sentencia 329/2017, de 7 de diciembre de 2017; de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª".

"TERCERO.- Conforme al art. 477.2.3º, y 477.3 de la LEC, por resolver la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, cuestiones sobre Ias que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales. Infracción del artículo 1.100 y 1.108 del Código Civil en relación con el artículo 7 del mismo cuerpo legal y de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 de fecha 5 de noviembre, en la medida en que se condena al pago de los intereses desde la fecha de realización de los anticipos, cuando existen otras Sentencias de Audiencias Provinciales que establecen el dies a quo en la interpelación judicial, o subsidiariamente, en la reclamación previa a ésta al haber existido un retraso desleal del comprador o incluso no indicar la Ley el dies a quo. Concretamente es contradictoria con la Sentencia 63/2017, de fecha 8 de marzo, de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11ª; con la Sentencia 242/2017, de fecha 12 de junio, de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7ª; la Sentencia 226/2017, de fecha 29 de junio de 2017 de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11ª; con la Sentencia 345/2017, de fecha 22 de septiembre, de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7ª; con la Sentencia 60/2017, de fecha 23 de febrero de 2017 de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª; con la Sentencia 196/2017, de fecha 3 de mayo, de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª así como con la reciente Sentencia de la Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid Nº 441/2017, de fecha 16 de octubre de 2017, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 9 de mayo de 2018, la Sentencia 820/2018 de la Audiencia Provincial de Oviedo, de fecha 28 de febrero de 2018, e incluso con la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo 2018/2014, de fecha 7 de mayo (ROJ: STS 2391/2014- ECLI:ES:TS:2014:2391)".

Recibidas las actuaciones en esta sala y personadas ante la misma ambas partes, los recursos fueron admitidos por auto de 1 de diciembre de 2021, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición a los recursos solicitando su desestimación con imposición de costas a la parte recurrente.

Por providencia de 28 de febrero del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver los recursos sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 15 de marzo siguiente, en que ha tenido lugar.

Los presentes recursos, de casación y por infracción procesal, se interponen en un litigio en el que la sociedad mercantil compradora de cinco viviendas y cinco garajes en construcción de una misma promoción reclamó de la entidad demandada, ahora recurrente, como avalista colectiva de la promotora, la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta del precio de dichas viviendas y garajes más sus intereses (aunque solamente desde la demanda). La entidad demandada negó desde un principio que la Ley 57/1968 fuera aplicable al caso por tratarse de compraventas con una finalidad especulativa, no residencial, pero la sentencia recurrida, confirmando la de primera instancia, parcialmente estimatoria de la demanda, consideró que la sociedad compradora sí estaba amparada por las garantías de la Ley 57/1968 por haberse pactado expresamente su aplicación.

Para la decisión de los recursos son relevantes los siguientes antecedentes:

1. No se discuten o constan probados estos hechos:

   1.1. La Compañía Valenciana de Gestión Urbana S.A. (en adelante la promotora o Gestur) promovía la construcción en Moncofa (Castellón) del "Residencial Aguamarina".

   1.2. Con fecha 27 de abril de 2007 la mercantil Overlook Business S.L. (en adelante OB o la compradora) suscribió con la citada promotora un contrato de compraventa de cinco viviendas y cinco garajes en construcción pertenecientes a la referida promoción (doc. 1 de la demanda).

   1.3. En lo que ahora interesa, el pliego de condiciones particulares (folio 23 vuelto de las actuaciones de primera instancia) incluía una cláusula octava que decía lo siguiente:

   "OCTAVO. CUENTA ESPECIAL.

   "Todas las cantidades percibidas por el vendedor hasta la entrega de llaves serán ingresadas en la cuenta especial nº 3100057934, aperturada a tal fin en BANCAJA, C/ Pintor Sorolla, 8 de Valencia. Dichas cantidades se garantizarán mediante aval expedido por Sociedad de Garantía Recíproca conforme a la Ley 57/1968".

   1.4. A cuenta del precio total de las viviendas y garajes la entidad compradora anticipó a la promotora la cantidad de 343.321,40 euros.

   1.5. Con fecha 15 de junio de 2007, la promotora y la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana (en adelante SGRCV) suscribieron una "póliza de afianzamiento" cuyo objeto era: a) afianzar a la promotora, socio partícipe de la fiadora, hasta el límite de 1.500.000 euros, frente a los compradores de viviendas, garajes, trasteros o bajos comerciales que promoviera o construyera Gestur, asegurándoles a estos el reembolso de las cantidades anticipadas a cuenta del precio y sus intereses mediante avales individuales que se comprometía a expedir a solicitud de Gestur hasta dicho límite máximo, y b) garantizarse la fiadora SGRCV frente a su afianzada el rembolso de las cantidades que por principal y intereses tuviera que satisfacer la primera a dichos compradores/adquirentes/optantes a resultas de los avales solidarios prestados por la misma en cumplimiento de la póliza (doc. 11 de la demanda, folios 204 a 206 de las actuaciones de primera instancia).

   No obstante, SGRCV no hizo entrega de aval individual a OB en garantía de las cantidades anticipadas por esta a resultas del referido contrato de compraventa.

   1.6. Las viviendas y garajes no fueron terminados ni por tanto entregados en plazo a la compradora, la promotora fue declarada en concurso por auto de 19 de octubre de 2009 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Valencia en actuaciones n.º 1323/2009 (doc. 4 de la demanda) y el plan de liquidación fue aprobado por auto de dicho jugado de fecha 27 de enero de 2011 (doc. 5 de la demanda). Con fecha 21 de julio de 2011 la entidad compradora remitió a la administración concursal un burofax instando la resolución del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas.

   1.7. En julio de 2014 se adjudicó a la SAREB en subasta judicial la totalidad de la promoción (doc. 8 de la demanda).

   1.8. Con fecha 29 de septiembre de 2016, la entidad compradora reclamó extrajudicialmente a la SGRCV el pago de las cantidades anticipadas más sus intereses legales (doc. 16 de la demanda), pero la reclamación no fue atendida.

2. Con fecha 26 de octubre de 2016, la compradora presentó la demanda de este litigio contra SGRCV interesando la condena de dicha entidad al pago del total de las cantidades anticipadas (que cifraba en 350.201,50 euros) más sus intereses desde la demanda. Alegaba, en síntesis y por lo que ahora interesa: (i) que las partes compradora y vendedora habían decidido libremente someterse al régimen de garantías de la Ley 57/1968 aunque en este caso la compradora no tuviera la condición de consumidora; y (ii) que ante el incumplimiento contractual de la promotora, la demandada debía responder como garante colectiva de la obligación de aquella de devolver a la compradora la totalidad de los anticipos y sus intereses legales, ya que la efectividad de dicha garantía no dependía de la expedición de avales individuales (los cuales, según se decía, la demandada sí había entregado a otros compradores de viviendas promovidas por Gestur, incluso a compradores que eran sociedades mercantiles), ni de que las cantidades anticipadas se ingresaran o no en la cuenta especial abierta por la promotora en dicha entidad.

3. SGRCV, además de proponer las excepciones de falta de legitimación pasiva y falta de litisconsorcio pasivo necesario, se opuso a la demanda alegando, en síntesis y por lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso (pág. 7 de la contestación) porque la compraventa fue una inversión de la sociedad compradora; y (ii) que en la hipótesis de que dicha ley fuera aplicable, la demandada tampoco debía responder al carecer la demandante de aval individualizado, no haber sido la demandada depositaria de los anticipos, no existir ni tan siquiera prueba del pago de todas las cantidades reclamadas (en concreto no existía prueba del pago de 6.880,10 euros) y no tener todas ellas su debida correspondencia en el contrato.

4. La sentencia de primera instancia, estimando parcialmente la demanda, condenó a la demandada a pagar a la demandante la cantidad de 343.321,40 euros incrementada con los intereses legales desde la fecha de la demanda, sin imponer las costas a ninguna de las partes.

   En lo que ahora interesa, sus razones fueron las siguientes: (i) aunque ambas partes aceptaban que la demandante no era consumidora, no obstante la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso en virtud de pacto expreso entre ellas; (ii) en consecuencia, procedía aplicar al caso la jurisprudencia sobre la suficiencia del aval colectivo en ausencia de avales individuales; y (iii) la responsabilidad de la demandada no comprendía los 6.880,10 euros a los que la demandante había renunciado en su escrito de conclusiones, pero sí comprendía el resto de lo reclamado en la demanda como principal así como los intereses de las cantidades anticipadas computados desde la reclamación judicial por ser esto lo que se pidió en la demanda.

5. La sentencia fue apelada por la SGRCV, entre otras razones y por lo que ahora interesa, porque la Ley 57/1968 no era aplicable al caso, dado que la compraventa no tuvo una finalidad residencial, sino que se trató de una inversión de la mercantil compradora, y porque no era controvertida la ausencia de aval individual.

6. La sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de la SGRCV, confirmó íntegramente la sentencia apelada, con imposición de las costas de la segunda instancia a la apelante.

   En síntesis, razona lo siguiente: (i) es un hecho no discutido que la demandante actuó en la compraventa litigiosa como profesional inversionista, lo que no es óbice para que se encuentre amparada por la garantía colectiva suscrita por la promotora y la demandada (en apoyo de su tesis cita y extracta la sentencia de la sección 8.ª de la misma Audiencia Provincial de 3 de mayo de 2018, también respecto de la SGRCV, y la sentencia de esta sala de 9 de septiembre de 2015); y (ii) en consecuencia, aunque tampoco se discute que la demandada no expidió avales individuales a favor de la demandante (pero sí consta probado que expidió avales "a otras entidades mercantiles"), es aplicable la jurisprudencia sobre la suficiencia del aval colectivo (cita y extracta las sentencias de esta sala de 21 de diciembre de 2016 y 23 de septiembre de 2015).

7. Contra dicha sentencia la SGRCV interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, compuesto de dos motivos en los que se denuncia la falta de motivación e incongruencia interna de la sentencia recurrida y la existencia de un error patente en la valoración probatoria, y recurso de casación por interés casacional, tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como en la de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, articulado en tres motivos, el primero de los cuales plantea que las garantías de la Ley 57/1968 no son aplicables a un caso como este en que la compraventa tiene una finalidad especulativa.

8. La mercantil compradora ha solicitado la desestimación de ambos recursos al entender, con respecto al recurso por infracción procesal, que la sentencia recurrida está debidamente motivada y que ha valorado correctamente la prueba, y con respecto al de casación, en lo que ahora interesa (motivo primero), que la sentencia recurrida es conforme con la jurisprudencia de esta sala ya que las partes compradora y vendedora pactaron expresamente aplicar la citada ley al contrato litigioso y no excluir de su régimen de garantías al comprador-inversor.

Como quiera que la razón decisoria de la sentencia recurrida para confirmar la estimación parcial de la demanda consiste en que, pese a no tener la compraventa litigiosa finalidad residencial, la sociedad compradora demandante está amparada por las garantías colectivas otorgadas por la SGRCV en virtud del pacto expreso entre las partes compradora y vendedora sobre la constitución de garantías a cargo de la segunda, la jurisprudencia aplicable al presente caso es la que viene reiterando que "el pacto entre comprador y vendedor no obliga al avalista colectivo a responder de los anticipos no garantizados mediante aval individual cuando la compraventa no esté incluida, por su finalidad no residencial, en el ámbito protegido por la Ley 57/1968" ( sentencia 379/2022, de 5 de mayo), pues "si existe pacto entre un comprador inversor y la promotora por el cual esta se obligue a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, la garantía se regirá por lo pactado y no por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, lo que implica que no sea aplicable al comprador inversor la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de aval individual" (p.ej. sentencia 325/2022, de 25 de abril, referida como en este caso a una sociedad mercantil compradora de varias viviendas de una misma promoción, con cita de las sentencias 53/2022, de 31 de enero, 52/2022, de 31 de enero, 27/2022, de 18 de enero, 857/2021, de 10 de diciembre, 573/2021, de 26 de julio, 587/2020, de 10 de noviembre, 567/2020, de 28 de octubre, 36/2020, de 21 de enero, 161/2018, de 21 de marzo, 33/2018, de 24 de enero, 360/2016, de 1 de junio, y 706/2011, de 25 de octubre).

Esta jurisprudencia es aplicable al presente caso porque no se discute que la compra por la demandante, una sociedad mercantil, de cinco viviendas y cinco garajes de una misma promoción, no tenía una finalidad residencial sino que se trató de una inversión, y tampoco se discute que en ningún caso la SGRCV entregó a la compradora avales individuales en garantía de devolución de sus anticipos, de manera que del pacto entre compradora y vendedora contenido en la estipulación octava del pliego de condiciones particulares no cabe deducir que la SGRCV deba responder como garante colectiva en ausencia de avales individuales frente a la sociedad mercantil compradora con una finalidad inversora, ya que, como declaró la citada sentencia 857/2021, "en definitiva, no tiene sentido imponer al banco demandado derechos irrenunciables del comprador cuando resulta que la razón de ser de esa imperatividad de la Ley 57/1968 no es otra que el destino residencial de la vivienda; no, por tanto, el puramente negocial o de explotación".

Además, la reciente sentencia 358/2023, de 10 de marzo, ha declarado con carácter general que la Ley 57/1968 no ampara las compras de viviendas por una sociedad mercantil al no poder estar destinadas a la necesidad de alojamiento familiar ni a domicilio o residencia familiar.

En consecuencia, sin necesidad de examinar el recurso extraordinario por infracción procesal, procede estimar el motivo primero de casación y casar la sentencia recurrida para, en su lugar, en funciones de instancia, estimar el recurso de apelación de la SGRCV y desestimar la demanda.

Conforme al art. 398. 2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las del recurso extraordinario por infracción procesal, porque ya no procede resolverlo, ni las costas de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación ha sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer las costas de la primera instancia a la demandante ya que la demanda se desestima íntegramente.

Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente los depósitos constituidos.