SAP Málaga 355/2022, 12 de Septiembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 355/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Málaga, seccion 5 (civil) |
| Fecha | 12 Septiembre 2022 |
SENTENCIA Nº 355/2022
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
Sección 5ª
PRESIDENTE: ILMO. SR.
D. HIPOLITO HERNANDEZ BAREA
MAGISTRADOS: ILTMAS. SRAS.
Dª. MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ
Dª. MARIA PILAR RAMIREZ BALBOTEO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 3 DE MALAGA
ROLLO DE APELACION Nº 1649 /21
JUICIO VERBAL Nº 392 /21
En la ciudad de Málaga, a 12 de septiembre de dos mil veintidós .
Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Verbal nº 392 /21 seguido en el Juzgado de referencia sobre resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo . Interpone el recurso la Procuradora Doña Nieves Criado Ibaseta, en nombre y representación de DOÑA Teodora parte demandada frente a la Entidad ERENTALIA NERTWORKING SL representada por la procuradora Doña Carolina Parra Ruiz parte actora quienes se oponen al recurso deducido de contrario.
El Juzgado de Primera Instancia numero tres de los de Málaga dictó sentencia e con fecha veintinueve de junio de 2021, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
"Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. PARRA RUIZ en nombre y representación de ERENTALIA NETWORKING S.L., contra Teodora, debo CONDENAR Y CONDENO a la demanda a los siguientes pronunciamientos:
-
DECLARAR resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01/10/2017 y relativo a la vivienda sita en la URBANIZACION000 de Alhaurín de la Torre (Málaga), CALLE000 número NUM000, con su correspondiente aparcamiento nº NUM001 y trastero nº NUM001, por causa de expiración del plazo contractual y legalmente previsto.
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CONDENAR a la parte demandada al desalojo del inmueble descrito en el apartado anterior, debiendo dejarlo libre y expedito, a disposición del actor, bajo apercibimiento de ser lanzados a su costa si no lo hicieren dentro del plazo fijado para el lanzamiento en la resolución de admisión a trámite de la demanda.
-
CONDENAR a la parte demandada al pago de las costas procesales."
Interpuesto en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la demandada y admitido a trámite, realizó los preceptivos traslados a la parte contraria, quien se opuso al recurso deducido en base a las razones que constan en su escrito de oposición y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Audiencia, previo emplazamiento de las partes donde se procedió a su reparto correspondiendo a esta Sección, se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día diecinueve de julio del dos mil veintidós, quedando visto para sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado MARIA DEL PILAR RAMIREZ BALBOTEO quién expresa el parecer de la Sala.
La actora presenta demanda de juicio verbal en la que ejercita acción de resolución contractual de arriendo por expiración del plazo contra Doña Teodora con la finalidad de obtener la resolución del contrato de arrendamiento urbano que vincula a las partes litigantes de fecha 1 de octubre de 2017 sobre la vivienda situada en CALLE000 nº NUM000 y sus anejos correspondientes al aparcamiento nº NUM001 y trastero nº NUM001 de la URBANIZACION000 de Alhaurín de la Torre (Málaga), pretensión que fundamenta legalmente en el articulo 27.2 LAU de 29/ 1994 en relación con los artículos 9 y 10 de la referida Ley y en el articulo 1569. 1º CC a cuyo tenor el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por haber transcurrido el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1577 y 1581, lo que se entiende sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el articulo 1566 CC. Solicita que tras la tramitación legal pertinente se dicte sentencia estimando totalmente su demanda declarando la resolución del contrato que une a las partes por expiración del plazo y se condene a la demandada a dejar el inmueble libre y expedito a disposición de la parte demandante con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, y ello con expresa condena a la parte demandada de las costas causadas, alegando la parte actora que ha transcurrido el término de duración contractualmente pactado, pues expiraba el 01/10/2020, siendo que el demandante remitió burofax a la demandada manifestando su voluntad de no renovarlo el 26/08/2020 y que la demandada no ha abandonado la vivienda.
La parte demandada se opone a la demanda formulada en su contra oponiendo la falta de legitimación activa de la actora por no justificar su condición de arrendadora; alega que la duración del contrato no puede ser de 3 años sino de 7 años, que en su defecto operaría la prórroga por otro año mas, y que no recibió el burofax de resolución contractual remitido por la actora. interesando el dictado de una sentencia absolutoria desestimando las pretensiones deducidas en la demanda .
Tras la tramitación legal pertinente se dicta sentencia en la cual se estima la demanda y declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01/10/2017 y relativo a la vivienda sita en la URBANIZACION000 de Alhaurín de la Torre (Málaga), CALLE000 número NUM000, con su correspondiente aparcamiento nº NUM001 y trastero nº NUM001, por causa de expiración del plazo contractual y legalmente previsto condenando a la parte demandada al desalojo del inmueble descrito en el apartado anterior, debiendo dejarlo libre y expedito, a disposición de la actor, bajo apercibimiento de ser lanzados a su costa si no lo hicieren dentro del plazo fijado para el lanzamiento en la resolución de admisión a trámite de la demanda, todo ello tras desestimar excepción de falta de legitimación activa alegada al entender que carece de justificación probatoria alguna, en primer lugar, por cuanto que la condición de la actora como titular del derecho de goce sobre el inmueble, con capacidad para disponer de su uso, cediéndolo a un tercero, se deriva de la documentación aportada a los autos, pues se aporta un contrato de arrendamiento de vivienda en el que se identifica a la sociedad demandante como arrendadora. Y, en segundo lugar, la posición de la actora como arrendadora ha sido aceptada por la parte demandada, quien hoy impugna la eficacia de dicha condición contraviniendo sus previos actos. En cuanto al fondo de la documentación aportada con la demanda ( artículo 326 en relación con el artículo 319 de la LEC), se desprende que la mercantil actora y la demandada suscribieron el 01/10/2017 un contrato de arrendamiento de vivienda sobre la vivienda descrita en los antecedentes de esta sentencia, destacando, por lo que afecta a la presente litis, que conforme al clausulado del contrato la duración se pactaba por 3 años, desde el 01/10/2017 hasta el 01/10/2020, fecha en que pactaban que el contrato quedaría resuelto. En el contrato se pactaba una renta mensual de 550 euros pagaderos por anticipado. Con fecha 26/08/2020 la actora remite burofax al demandado en el que le comunican su voluntad de no renovar el contrato y se le
informa de que el mismo expira el 01/10/2020, burofax que consta recibido y entregado en fecha 27/08/2020 en la dirección objeto del arriendo a Teodora . Valorando la prueba documental conforme a las reglas de la sana crítica, debe concluirse que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es de residencia habitual, siendo así que el inmueble fue arrendado para ser destinado por la parte arrendataria para satisfacer su necesidad permanente de vivienda. Por lo que dicho contrato debe quedar sometido al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, con sometimiento de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en el Título II, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil ( art. 4.1 º y 2º LAU), siendo por ello de aplicación las normas legales de duración mínima del contrato de arrendamiento y sus prórrogas ( artículo 9 y
10 LAU). Conforme al artículo 9 LAU vigente al tiempo de suscribirse el contrato litigioso, en los contratos de duración inferior a 3 años, como el que nos ocupa, la prórroga del contrato era obligatoria por anualidades para el arrendador hasta el plazo de 3 años; y a tenor del artículo 10 LAU, transcurrido el mínimo de 3 años, y llegada la la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. Después de dicha prórroga mínima de 3 años, operaría la tácita reconducción del Código Civil por plazos anuales hasta que alguna de las partes manifestase su voluntad de no renovarlo. Los términos del contrato litigioso resultan claros, pues establecen una duración limitada a 3 años en total, esto es, hasta octubre de 2020. El burofax del arrendador manifestando su voluntad de no renovar el contrato se remite y se recibe por la demandada en el plazo de preaviso legalmente establecido, pues es recepcionado el 27/08/2020, más de un mes antes de la fecha de expiración. Valorando la prueba practicada conforme a las reglas de la sana crítica, y constando probado que el arrendador comunicó al arrendatario su decisión de no renovar el contrato con la antelación legalmente establecida, procede la estimación de la pretensión resolutoria de la demanda, declarando la válida resolución del contrato de arrendamiento por transcurso del término legal pactado y legalmente exigible,
Frente a la resolución...
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