SAP Barcelona 33/2023, 23 de Enero de 2023
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 33/2023 |
| Fecha | 23 Enero 2023 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
Rollo número 856/2021
Órgano judicial de origen: Juzgado 1ª Instancia número 2 de Sabadell
Procedimiento: Juicio ordinario número 1107/2017
SENTENCIA Nº 33/2023
Magistrados/as:
MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
FEDERICO HOLGADO MADRUGA
FRANCISCO DE PAULA PUIG BLANES
Barcelona, a veintitrés de enero de dos mil veintitrés.
Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 1107/2017, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sabadell, a instancia de DOÑA Elena y DON Ismael, representados en esta alzada por el procurador don Albert Rambla Fàbregas, contra la mercantil NOVOVIMAR TÈCNIC, S. L., representada en esta alzada por el procurador don Pol Sans Ramírez.
Las actuaciones referenciadas, a las que en su día se acumularon las correspondientes al procedimiento de la misma naturaleza número 960/17, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Sabadell y promovido por Novovimar Tècnic, S. L. frente a doña Elena y don Ismael, penden ante esta Sección en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA Elena y DON Ismael contra la sentencia dictada por dicho Juzgado en fecha 5 de mayo de 2021.
El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sabadell dictó sentencia en fecha 5 de mayo de 2021, en los autos de juicio ordinario número 1107/2017, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor:
"Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procuradora D. ALBERT RAMBLA FABREGAS en representación de doña Elena y don Ismael contra la mercantil Novovimar Tècnic, S. L., representada por el Procurador D. POL SANS RAMIREZ y DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la parte demandada Novovimar Tècnic, S. L. de todos los pedimentos deducidos en su contra, con expresa condena en costas a la parte actora.
Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador D. POL SANS RAMIREZ en representación de Novovimar Tècnic, S. L., y por ello,
1- DEBO DECLARAR Y DECLARO que el derecho de opción de compra concedido a los demandados, doña Elena y don Ismael, mediante contrato de fecha 1 de agosto de 2012, sobre la finca sita en la CALLE000 nº NUM000, de Sant Quirze del Vallès, propiedad de Novovimar Tècnic, S. L. ha quedado extinguido por falta de determinación del precio en el momento previsto contractualmente y, en consecuencia, los demandados doña Elena y don Ismael no ostentan ningún tipo de derecho sobre la expresada finca derivado del derecho de opción.
2- DEBO DECLARAR Y DECLARO la extinción del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de agosto de 2012 por transcurso del plazo contractual, y
3- DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados doña Elena y don Ismael a desalojar la vivienda, dejándola a disposición dela parte actora, libre, vacua y expedita, procediendo a su lanzamiento en caso de no verificarlo, y
4- DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada al pago de las cantidades que sean debidas desde la fecha de interposición de la demanda por Novovimar Tècnic, S. L., 3 de noviembre de 2017, por impagos de renta de arrendamiento a 1.900 euros cada mensualidad y asimilados, cantidades que en caso de haber resultado impagadas se determinaran en ejecución de sentencia, hasta la recuperación de la posesión de la finca por parte de la actora.
5- DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada, doña Elena y don Ismael, al pago de las costas procesales".
Contra dicha sentencia se formuló recurso de apelación por la representación de doña Elena y don Ismael . Admitido el recurso, se dio traslado a la parte contraria, que se opuso. Seguidamente se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial, donde, una vez turnadas a esta Sección, y tras los trámites correspondientes, quedaron pendientes para deliberación y decisión, que tuvieron efecto en fecha 19 de mayo de 2022.
En el procedimiento se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia, por acumulación de asuntos.
Visto, siendo ponente el magistrado Federico Holgado Madruga.
Antecedentes del debate
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Doña Elena y don Ismael promovieron acción judicial frente a la mercantil Novovimar Tècnic, S. L., y consignaban en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:
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En fecha 1 de agosto de 2012 los actores y la demandada suscribieron un contrato de opción de compra, en virtud del cual la segunda concedía a los primeros la facultad de adquirir, mediante el ejercicio de la mencionada opción, la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de Sant Quirze del Vallès, sobre la que se constituyó simultáneamente un contrato de arrendamiento.
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El precio para el ejercicio de la opción se fijó en 675.000 euros si la compra se materializaba durante los 4 primeros años de vigencia del derecho (hasta el día 31 de julio de 2016) y a partir del día 1 de agosto de 2016, y hasta la fecha de extinción del derecho (31 de julio de 2017, coincidente con la expiración del contrato de arrendamiento), el precio resultaría del promedio entre las tasaciones encargadas por cada parte a empresas de reconocido prestigio. Los peritajes, cuyos costes habrían de ser satisfechos por la parte que los encargara, debían efectuarse en el plazo máximo de los 15 días naturales siguientes a la fecha de inicio de este último periodo -es decir, hasta el 15 de agosto de 2016-, y se previó que "en caso de no realizarse y/o no presentarse la tasación en tiempo y forma se entenderá que la parte que no lo presente acepta la realizada de adverso".
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En uso del ejercicio de su derecho de compra, y transcurridos los primeros cuatro años del contrato, los
demandantes hicieron entrega a la propiedad, en fecha 4 de agosto de 2016, de un informe pericial en el que se
establecía un valor de mercado de la vivienda de 376.800 euros. La propiedad no realizó peritaje contradictorio.
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En fecha 17 de junio de 2017, y con un plazo de antelación de 30 días naturales a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento y del derecho de opción, los actores remitieron un burofax a la propiedad, mediante el que le comunicaban el ejercicio del derecho de opción y le convocaban para el 17 de julio de 2017 a los efectos de la firma de la compraventa en la notaría.
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En fecha 29 de junio de 2017 Novovimar Tècnic, S. L. envió un burofax mediante el que negaba el derecho de los actores y la realización y entrega de la tasación, y adjuntaba, de forma totalmente extemporánea, un peritaje por importe de 581.210 euros, fechado el propio 29 de junio de 2017, en el que se plasmaba además que el valor de la vivienda para el año 2016 sería de 540.525,30 euros.
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En fecha 17 de julio de 2017, tal como habían anunciado, los optantes se personaron en la notaría y se levantó acta en la que se protocolizó el cheque bancario que aportaron para el ejercicio de la opción de compra. También compareció la propiedad, pero se mantuvo en otra sala e hizo entrega al fedatario de un documento mediante el que negaba el derecho de los actores a ejercer la opción y defendía que, para el negado supuesto de que ostentasen tal derecho, el precio habría de establecerse en 581.210 euros.
Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba de forma principal en la súplica de la demanda que se declarase la plena eficacia del negocio jurídico de opción de compra suscrito en fecha 1 de agosto de 2012 y se condenase a la demandada a formalizar la escritura de compraventa por el importe de 376.800 euros -correspondiente a la tasación practicada por los actores en el plazo establecido, y que no resultó oportunamente contradicha por la demandada-, suma de la que, según lo contractualmente pactado, habrían de descontarse determinadas cantidades abonadas durante la vigencia del arrendamiento.
Subsidiariamente se solicitaba que el precio de la compraventa se fijara en 458.662,65 euros, equivalente a la media aritmética entre la tasación presentada por los optantes y la emitida extemporáneamente a instancias de la demandada, y respecto de la cual habría de practicarse la misma deducción anteriormente mencionada.
Más subsidiariamente, y en el supuesto de que Novovimar Tècnic, S. L. ya no fuera propietaria del inmueble objeto del contrato, suplicaba la resolución del contrato de opción de compra de fecha 1 de agosto de 2012 y la restitución de la cantidad de 30.000 euros abonada por los actores por razón del derecho de opción, más los intereses legales, y con reserva de acciones por los daños y perjuicios ocasionados.
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La representación de Novovimar Tècnic, S. L. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:
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Es cierto que los ahora actores, a través de su letrada, remitieron a Novovimar Tècnic, S. L. una carta sin fechar, recibida el día 19 de junio de 2017, por la que le comunicaban su voluntad de ejercer el derecho de opción de compra sobre la vivienda que había sido objeto de arrendamiento, y adjuntaban un informe de tasación elaborado supuestamente en fecha 4 de agosto de 2016, que fijaba el valor de la finca en 376.800 euros.
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Aquella comunicación fue oportunamente contestada mediante burofax de 29 de junio de 2017, por el que Novovimar Tècnic, S. L. negó rotundamente que se le hiciera entrega de tasación alguna en fecha 4 de agosto de 2016, ni en ningún otro momento, y que, en consecuencia, en ningún momento había quedado establecido el precio para poder ejercitarse el derecho de opción, por lo que resultaba improcedente la ejecución de tal derecho. Simultáneamente se requería a los arrendatarios al objeto de que desalojaran la vivienda a 31 de julio de 2017,...
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