STSJ Navarra 2/2023, 23 de Febrero de 2023
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 2/2023 |
| Emisor | Tribunal Superior de Justicia de Navarra, sala civil y penal |
| Fecha | 23 Febrero 2023 |
S E N T E N C I A Nº 2
EXCMO. SR. PRESIDENTE:
D. JOAQUIN CRISTOBAL GALVE SAURAS
ILTMOS/A. SRES/A. MAGISTRADOS/A:
D. FRANCISCO JAVIER FERNANDEZ URZAINQUI
Dª. ESTHER ERICE MARTINEZ
En Pamplona, a 23 de febrero del 2023.
Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 16/2022, contra la sentencia 274/2022 dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra el 29 de abril de 2022, en autos de Procedimiento Ordinario nº 983/2018, (rollo de apelación civil nº 890/2019 sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña siendo recurrente la demandante Dª Silvia , representada ante esta Sala por la Procuradora Dª. Ana Lazaro Gogorza y dirigida por la Letrada Dª. Thais Juangarcia Urmeneta, y recurridos los demandados D. Hernan y Dª. Hernan y Dª Isabel, representados en este recurso por el Procurador D. Jaime Ubillos Minondo y dirigidos por la Letrada Dª. Silvia Sanchez Soto.
PRIMERO.- La procuradora Dª Asunción Martínez Chueca, en nombre y representación de Dª Silvia, en la demanda de juicio ordinario seguida ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Pamplona contra D. Hernan y Dª Isabel, estableció en síntesis los siguientes hechos: a finales del año 2016 la actora contactó con los demandados para comprar una vivienda, propiedad de éstos, sita en Ororbia y firmando al efecto un contrato privado el 21 diciembre 2016, por un precio de 185.665 euros. En dicho contrato se incluyó una cláusula de arras penitenciales de 60.000 euros que entregó a los vendedores para el caso de no escriturar en un plazo máximo de 3 meses; dicho plazo finalizaba el 21 marzo 2017. Conforme al mismo, la parte vendedora quedaba obligada al saneamiento por evicción de defectos ocultos que pudieran impedir o disminuir gravemente su uso, respondiendo de la veracidad de su exposición y de cualquier carga, gravamen o limitación existente y no manifestada en dicho contrato. La demandante no fue informada en ningún momento de que se trataba de una vivienda de protección oficial ni de que la cabida y descripción registral de la misma no era coincidente con la realidad. Parece, por tanto, evidente que, en el momento en que se firmó el contrato de 21 diciembre 2016, la vivienda contaba con varios problemas que hacían que no pudiera transmitirse directamente y éstos no habían sido comunicados a la Sra. Silvia. La cédula de habitabilidad estaba caducada, los metros de la vivienda en la realidad no coincidían con los metros registrales de la misma, la distribución era completamente diferente y existía un piso (el NUM000) y un sótano que no parecían estar contemplados en la información registral ni en el proyecto inicial de la vivienda. Por todo ello, el 24 enero 2017 y ante el notario en que iban a escriturar, se suspendió la firma para que los vendedores pudieran solucionar la situación, dado que la realidad física de la vivienda no se correspondía con la situación jurídica y registral de la misma. Se aportó también en ese momento la cédula de habitabilidad en la que se decía que, la vivienda contaba con una superficie total de 183 m2 y en el Registro de la Propiedad se decía que la vivienda contaba con algo menos de 90 m2. Transcurrido el plazo determinado por el contrato de 21 diciembre 2016 y ante la falta de cualquier actuación por parte de los vendedores, la actora les remitió un burofax el 6 abril 2017 y éstos, un día después de esa fecha, realizaron una declaración de obra nueva terminada en la que concurren dudas respecto de su legalidad y de la existencia de las correspondientes licencias y autorizaciones municipales necesarias para realizar las reformas que se hicieron en la vivienda. En junio 2017, les volvió a requerir y ante el caso omiso que los demandados hicieron a sus requerimientos, la demandante, en fecha 26 julio 2017, les comunicó la necesidad de resolver el contrato por no elevación a escritura pública en plazo por causa imputable a los mismos. Ante esto, los vendedores le citaron nuevamente para comparecer el 18 septiembre 2017 para la firma de la escritura pública. Hechas por la demandante algunas averiguaciones, constató que lejos de haberse salvado el estado de las cosas, se había complicado más mediante una declaración de obra nueva que recogía obras inexistentes o realizadas sin los correspondientes permisos, por lo que manifestó que no iba a acudir a la firma dando por resuelto el contrato de compraventa y solicitando la devolución de las arras por duplicado. Asimismo, les ofreció la posibilidad de celebrar un nuevo contrato con nuevas condiciones a la que los vendedores no dieron respuesta. En septiembre 2018, cuando todavía no se había regularizado la situación de la vivienda y tras varios meses sin obtener respuesta, la actora desechó la posibilidad de llegar a ningún acuerdo y decidió interponer la presente demanda. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia que acuerde la resolución del contrato de 21 de diciembre de 2016 por incumplimiento de la parte vendedora y que la consecuencia de este incumplimiento y resolución es la devolución de las arras entregadas por duplicado a la compradora, y condene a Don Hernan y Doña Isabel de forma solidaria al abono a Doña Silvia de CIENTO VEINTE MIL EUROS (120.000€) resultantes de sumar los SESENTA MIL EUROS (60.000€) entregados por ésta, más otros SESENTA MIL EUROS (60.000€) pactados en concepto de indemnización para el caso de que se incumpliera el contrato; todo ello más los intereses legales oportunos y con expresa imposición de costas a la parte demandada".
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, compareció el procurador D. Jaime Ubillos Minondo, en nombre y representación de D. Hernan y Dª Isabel, oponiéndose a la demanda en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: mis representados son dos personas mayores de 73 y 82 años que se han visto superados por la actuación de la compradora. El contrato de compraventa de fecha 21- 12-2016, firmado por las partes, fue facilitado por la compradora a los vendedores y los datos manuscritos que constan en el mismo fueron introducidos también por la demandante. Se alega de adverso que la actora no fue informada de que la vivienda había sido calificada previamente como vivienda VPO pero ello es irrelevante por cuanto en el momento de la venta de la vivienda, ésta ya no estaba sometida a calificación alguna y no era necesario, por tanto, realizar trámites administrativos para su venta. Dentro del plazo de los 3 meses previstos para la firma de la escritura, mis representados renovaron la cédula de habitabilidad, tal y como les requirió la compradora. En dicha cédula, los vendedores hicieron constar los metros cuadrados que en ese momento tenía la vivienda, señalando que su superficie era de 183 m2. Llama la atención que la demandante afirme que los metros reales no coincidían con los metros que debía tener la vivienda por cuanto ella visitó personalmente el inmueble tal y como se indica en la cláusula sexta del contrato. Los problemas o incumplimientos indicados en la demanda no eran sustanciales para la formalización de la compraventa. En fecha 24 enero 2017 se citó a las partes en la Notaría para la firma de la escritura cancelándose el acto al exigir la compradora que se modificara la descripción de la finca para adecuarla a la realidad física. EL 7-4-2017 los demandados firman la escritura pública de declaración de obra nueva y la inscriben en el Registro de la Propiedad. El 26 abril 2017, la compradora les citó para la firma de una nueva escritura pero imponiendo la condición de que tenían que abonarle determinados gastos personales por valor de 1.789 euros, a lo que los demandados accedieron y abonaron. Sin embargo, la compradora seguía imponiendo objeciones a la firma, exigiendo después que se certificara la solidez y seguridad de la construcción de la vivienda. El 9 agosto 2017 los demandados requirieron por burofax a la compradora para que acudiera el 18 -9- 2017 a la firma de la escritura pero ésta se negó anunciando que iba a proceder a la resolución del contrato y solicitando la devolución de arras por duplicado. Los demandados, con el fin de evitar un procedimiento judicial, le propusieron la devolución de la cantidad entregada. Paradójicamente, la compradora contestó requiriendo a los vendedores para que le entregaran la cantidad estipulada por incumplimiento de contrato y a renglón seguido les traslada su voluntad de continuar con la compra siempre que se cumplan nuevas condiciones que ella arbitrariamente impone y que carecen de toda justificación. El máximo exponente de la mala fe de la compradora se plasma en su solicitud de declaración de nulidad de la cédula de habitabilidad de la vivienda. Se invoca el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos, que conlleva la vinculación a una declaración de voluntad y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio ya que ello conculcaría la buena fe y constituye un fraude procesal. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando: "se dicte sentencia por la que se desestime la demanda planteada de adverso desestimando la petición de resolución del contrato de fecha 21.12.2016 por no existir incumplimiento por parte de los vendedores y en consecuencia se desestime la petición de pago de 120.000 €, todo ello con expresa condena en costas a la parte actora".
TERCERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Pamplona se dictó sentencia en fecha 26 abril 2019 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "DESESTIMAR la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Martínez Chueca, en nombre y...
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