SAP Granada 285/2022, 22 de Septiembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 285/2022 |
| Fecha | 22 Septiembre 2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN QUINTA
ROLLO Nº 61/2022 - AUTOS Nº 609/2020
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE BAZA
ASUNTO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO
PONENTE ILTMA.SRA. Dª MARÍA LOURDES MOLINA ROMERO
S E N T E N C I A N Ú M. 285/2022
ILTMOS. SRES.PRESIDENTADª LOURDES MOLINA ROMEROMAGISTRADOSD.JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZD.FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
En la Ciudad de Granada, a veintidós de septiembre de dos mil veintidós.
La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -Rollo Nº 61/2022- los autos de Procedimiento Ordinario nº 609/2020 del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Baza, seguidos en virtud de demanda de D. Adolfo contra DON Alejo, DON Jesús Carlos, DON Alfonso, DON Alvaro, DON Andrés Y DOÑA Elisenda .
Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha veintiséis de noviembre de dos mil veintiuno, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
" PRIMERO. Que DESESTIMO la demanda interpuesta por Don Adolfo frente a Don Alejo, Don Jesús Carlos, Don Alfonso, Don Alvaro, Don Andrés y Doña Elisenda por lo que ABSUELVO a los mismos de la pretensión ejercitada contra ellos.
Se condena en costas a Don Adolfo . "
Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.
Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en ésta alzada.
Siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª MARÍA LOURDES MOLINA ROMERO.
La representación procesal de Adolfo interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando el error en la valoración de la prueba practicada, con vulneración de las reglas de la sana
crítica, y la infracción de los artºs 1.124,1.113,1.171, 1.462,1.500 y 1.278 y ss del CC y la jurisprudencia que los interpreta.
En el contrato se hace mención en varias ocasiones al otorgamiento de la escritura pública. La posesión y entrega de la finca debía hacerse cuando se otorgase la escritura pública, y no antes. De no cumplirse esta obligación se impediría la consumación y perfección del contrato. También se pactó que se otorgaría antes del 31 de enero de 2020, distribuyendo los gastos conforme a ley. Se pactó igualmente que el resto del precio, 130.000€ se pagaría al formalizar la escritura pública.
El actor no tenía la posesión de toda la finca, sino del local arrendado, y el vendedor reconoció en la vista que no le habían entregado las llaves del resto del inmueble, hasta que le pagara los 130.000€, en el acto de otorgamiento de la escritura.
Se omitió en el contrato que no se tenía autorización judicial para poder vender el inmueble, dada la incapacidad judicial de la madre. El demandado hasta que no recibe dos pagos del comprador, no insta el procedimiento para obtener la autorización judicial.
El contrato no se perfeccionó ni se consumó, no se hizo la entrega de la cosa ni se realizó el pago de la totalidad del precio. La juzgadora ha hecho mención a la "Constitutum possessorium", pero nunca se ha producido la tradición real, que consiste en la transferencia de la posesión.
De otro lado el recurrente continuó pagando el alquiler hasta el mes de mayo de 2020, en que le cortaron el agua. Además la fianza no se le ha devuelto, porque según el demandado aún se le deben rentas. De hecho retiró las llaves del local firmando el correspondiente recibo. Él abandonó el local cuando transcurrieron seis meses sin que se otorgase la escritura pública, y ante la imposibilidad de ampliar el local, optó por buscar otro emplazamiento.
Por último la falta de autorización judicial no anularía la escritura de compraventa, que solo sería anulable. Nada impedía otorgar la escritura pública en el plazo establecido, y que se le hubiera entregado la totalidad del inmueble adquirido, pues desde que se firmó el contrato hasta que en febrero de 2021 se otorgó la autorización judicial, transcurrieron dos años, sin que los demandados mostraran más que desidia y dejadez.
Concluía solicitando la revocación de la sentencia conforme a sus pretensiones.
Los demandados se opusieron al recurso, entendiendo que las alegaciones carecen de base, interpretando las pruebas de forma sesgada y arbitraria.
Con anterioridad al contrato de compraventa, el recurrente tenía concertado un contrato de arrendamiento sobre la finca con la madre de los demandados, Elisenda, estando en posesión de la finca desde el 1 de octubre de 2010. Desde la firma del contrato de compraventa, el 20 de agosto de 2019, pasó a ostentar la posesión del bien a titulo de dueño, entregando los vendedores una posesión que tenía a título de arrendatario. Desde entonces dejó de pagar la renta del contrato de arrendamiento, desde agosto de 2019, pasando a poseer desde este instante a título de dueño. Quedaba pendiente el trámite de la autorización judicial de Elisenda, que se encontraba incapacitada judicialmente, y no se obtuvo hasta el 2 de febrero de 2021 mediante Auto dictado por el Juzgado nº 1 de Baza, habiéndose dilatado en el tiempo por circunstancias organizativas del Juzgado y por la crisis sanitaria.
El actor venía pagando la renta a la dueña, y conocía perfectamente que estaba incapacitada judicialmente por enfermedad.
Ninguna problemática se le causó al actor al no otorgar la escritura pública en la fecha pactada, pues continuó con la posesión y explotación del local, no quedando frustrado el fin económico de la compraventa, máxime cuando los demandados no le pusieron ningún obstáculo.
La falta de otorgamiento de la escritura pública no es causa de resolución del contrato si no se ha pactado expresamente, según la doctrina del T.S, únicamente cabe que los contratantes puedan compelerse a su otorgamiento.
El contrato además quedó perfeccionado y ejecutado en sus principales obligaciones. De otro lado el actor no requirió a los demandados a otorgar escritura pública, instando directamente la resolución del contrato, prueba de que no le interesa el cumplimiento.
Así mismo, el contrato de compraventa se celebró en agosto de 2019 y en septiembre de 2019 se presentó en el Juzgado la demanda en solicitud de la autorización judicial.
No existe ningún documento que acredite la recogida de llaves por los demandados.
Además no hubiera sido posible otorgar escritura pública sin haber obtenido la autorización judicial, porque la notaría no lo hubiera aceptado. Por otro lado dejar de pagar la renta estipulada a quien benefició fue al actor, y decidió irse del inmueble cuando lo estimó oportuno procediendo a resolver unilateralmente el contrato.
Terminaba solicitando la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia.
Antecedentes de interés.- La demanda que dio origen al procedimiento la interpuso el recurrente contra, Alejo, Jesús Carlos, Alfonso, Alvaro y Andrés y Elisenda .
Se fundamentaba en los siguientes hechos:
Los demandados son propietarios de una finca urbana situada en la CARRETERA000 NUM000, que figura inscrita en el Registro de la Propiedad de Baza con el nº NUM001 .
El actor estuvo ocupando parte de este inmueble, en concreto el bajo, y el 19 de agosto de 2019 formalizó con los demandados un contrato de compraventa de la referida finca, por un precio de 160.000€, con dos entregas a cuenta: una de 15.000€ en efectivo a la firma del contrato, y otros 15.000€ el 22 de agosto de 2019. Los 130.000€ restantes se entregarían en el momento de formalizar la escritura, que se otorgaría como máximo antes del 31 de enero de 2020.
Al aproximarse la fecha de otorgamiento de la escritura, el actor se puso en contacto con Alejo para concretar el día y la hora, y como quiera que mostró una actitud huidiza, le envió un burofax el 18 de mayo de 2020, en el que le comunicaba dar por resuelto el contrato y la devolución del dinero, seguidamente se le notificó la voluntad de desalojar el local, dando por resuelto el contrato. El demandado acudió después a retirar las llaves.
El 26 de junio recibió un burofax del demandado, comunicándole que se iba a otorgar la escritura cuando obtuviese la autorización judicial de venta. En el contrato no consta tal extremo. A la vista de ello se le envió un nuevo burofax, indicando la resolución del contrato ante los continuos incumplimientos, y finalmente se le requirió para la devolución del dinero.
Los demandados dieron de facto por resuelto el contrato, pues cuando recibieron el segundo burofax, pusieron un cartel en el edificio, indicando que "Se vende", a través de la inmobiliaria Herrera. Se había intentado una solución amistosa, pero no fue posible.
Concluía finalmente solicitando el dictado de una sentencia conforme a sus pretensiones.
La demanda se admitió a trámite, y se emplazó a los demandados, que formularon escrito de contestación, reconociendo haber otorgado mandato verbal a Alejo para celebrar el contrato de compraventa en su nombre, que se otorgó el 20 de agosto de 2019.
También reconocieron la suscripción del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de octubre de 2010 por la madre, Elisenda . Posteriormente se celebró la compraventa, en las condiciones que se indican en la demanda. De este modo, el actor el 20 de agosto de 2019 pasó a ostentar la posesión del bien adquirido a título de dueño, que antes poseía como arrendatario.
El último recibo de renta que abonó fue el 5 de agosto de 2019, dejando de pagar a partir de entonces.
La fecha de otorgamiento de la escritura se puso porque aún quedaba pendiente la autorización judicial de la incapacitada,...
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