SAP Almería 1391/2022, 20 de Diciembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 1391/2022 |
| Fecha | 20 Diciembre 2022 |
SECCION Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA
AVDA. REINA REGENTE S/N
AtPublico.Audiencia.S1.Civil.Almeria.JUS@juntadeandalucia.es
Tlf.: 950-03-72-92. Fax: 950-00-50-22
N.I.G. 0402942C20160000861
Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil 180/2022
Negociado: C2
Autos de: Procedimiento Ordinario 432/2016
Juzgado de origen: JUZGADO MIXTO Nº 2 DE BERJA
Apelante: Calixto
Procurador: LAURA CONTRERAS MUÑOZ
Abogado: MACARENA RODRIGUEZ PEREZ
Apelado: Carlos
Procurador: DAVID RIVAS GOMEZ
Abogado: JUAN JOSE BONILLA LOPEZ
SENTENCIA Nº 1391/2022
ILTMO. SR. PRESIDENTE:
JUAN ANTONIO LOZANO LOPEZ
ILTMAS. SRAS. MAGISTRADAS:
ANA DE PEDRO PUERTAS
ESTHER MARRUECOS RUMI
En Almería, a 20 de diciembre de 2022.
Se aceptan los de la Sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.
Por el Ilmo Sr/a. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Berja, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 14 de octubre de 2021, cuyo Fallo dispone:
" ESTIMO TOTALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales el Procurador de los Tribunales D. David Rivas Gómez, en representación procesal de D. Carlos, frente a D. Calixto y, en consecuencia, CONDENO a la parte demandada a cumplir las obligaciones de otorgamiento de escritura pública de compraventa y de pago a la parte actora de la cantidad de OCHENTA MIL EUROS (80.000 €) más los intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de la demanda y hasta la fecha de la presente sentencia, sin expresa imposición de costas a ninguna de las partes intervinientes en el presente procedimiento, y
DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Laura Contreras Muñoz en representación procesal de D. Calixto y, en consecuencia, ABSUELVO al demandado reconvenido de todos los pedimentos cursados en su contra, sin imposición de costas a ninguna de las partes del presente procedimiento. "
- Contra la referida Sentencia por la representación procesal de la parte demandad se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación en el que tras las alegaciones pertinentes interesa se dicte sentencia revocando la de instancia, se declare la resolución contractual con restitución de lo entregado por las partes por incumplimento de obligaciones del vendedor e improcedencia de otorgamiento de escritura, con imposición de costas .
Admitido a trámite, se presentó escrito de oposición
Remitidos los autos a esta Audiencia el 9 de febrero de 2022, se formó rollo y se turnó ponencia . Tras su reasignación, se señaló deliberación, votación y fallo para el 20 de diciembre de 2022 para deliberación, votación y fallo .
En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.
Se ejercitaba en la instancia una acción dirigida al cumplimiento de un contrato de compraventa de 28 de mayo de 2015 de una finca rústica con elevación a escritura pública y pago del resto del precio de
80.000 euros y, subsidiaria, resolución por incumplimiento del comprador, con restitución de la finca y pérdida de la parte de precio entregado.
Se afirmaba en la demanda que las partes concertaron un contrato privado de compraventa el 28 de mayo de 2015 sobre una finca rústica por un precio de 125.000 euros, habiéndose entregado a cuenta 45.000 euros y el resto de 80.000 euros a abonar al tiempo de la escritura, habiendo entregado el vendedor la posesión de la finca sin esperar a la firma de la escritura. Con fecha 4 de enero de 2016 se requirió a la parte para que compareciese a otorgar escritura, sin que compareciese y contestando al requerimiento con fecha 4 de febrero de 2016 aduciendo que existían vicios ocultos en la finca, que la finca y su acceso eran inundables frustrando el fin del contrato e instando a rebajar proporcionalmente el precio, o en otro caso, a resolver el contrato, señalando, asímismo que el vendedor no había cancelado la hipoteca que gravaba la finca, siendo así que la finca era conocida por el comprador, no existe riesgo de inundación, cualquier circunstancia de la finca podía ser conocida por el mismo a través de registros públicos y la hipoteca se cancelaría al tiempo de otorgar la escritura.
El demandado se opuso a la demanda alegando que la finca y su acceso era inundable, hecho perfectamente conocido por el vendedor y ocultado al tiempo de la venta, que la cabida era inferior a la reflejada en el contrato, que estaba sujeta a servidumbres urbanísticas y de carreteras y que no se ha cancelado la hipoteca por el vendedor en el plazo estipulado, con incumplimiento de obligaciones del vendedor respecto de la entrega, pues la finca es inhábil para el fin destinado, habiéndose entregado una cosa diferente, aliud pro alio, instando la resolución del contrato con condena al actor a la devolución del precio entregado de 45.000 euros, mas el pago de la cláusula penal indemnizatoria expresamente pactada de 45.000 euros.
El actor se opuso a la reconvención, señalando que la cabida de la finca era irrelevante cuando se había vendido como cuerpo cierto, que el comprador conocía o podía conocer las limitaciones urbanísticas de la finca sin que ello sea un vicio oculto y que la finca no es inhábil para su destino por el hecho de que haya sufrido algunas inundaciones a consecuencia de precipitaciones intensas que afectaron a numerosas parcelas, siendo prueba de la habilidad del objeto que la finca está explotada por el actor desde que tomó posesión al tiempo de la venta privada.
La resolución de instancia, tras valorar la prueba, estima íntegramente la demanda con desestimación de la reconvención, sin imposición de costas por dudas de hecho o de derecho. Valora que constan acreditados los términos del contrato y que no se ha elevado a escritura en los términos pactados, sin que estime justificado por el previo incumplimiento del vendedor a efectos de la excepción non rite adimpleti contractus,
pues el comprador muestra su conformidad con la entrega de la cosa vendida desde que en contestación al requerimiento de 2 de febrero de 2016 advierte defectos en el inmueble (cabida, limitaciones urbanísticas, inundabilidad y carga hipotecaria) solicitando reducción de precio y, solo resolución, cuando no se llevase a efecto, constando acreditada la entrega de la posesión al tiempo del contrato privado e incumplida la obligación del pago del resto del precio de 80.000 euros sin acudir a otorgar la escritura pública. En orden a la reconvención, tras analizar la doctrina del aliud pro alio, señala que de la documental y prueba resulta que cumplió la obligación de entrega de la cosa sin entregar cosa distinta o con insatisfacción del vendedor por cuanto la menor superficie de la finca pudiera dar lugar a otra acción, no a la resolución del contrato, las servidumbres de carreteras y afecciones administrativas no son cargas o gravámenes ni vicios ocultos que amparen la resolución ni la hagan inhábil para el destino, además de haber podido ser conocidos por el comprador, y el incumplimiento de la obligación de cancelar la hipoteca no es tal, cuando se pactó al tiempo de otorgar la escritura. En relación a la inundabilidad de la finca, si bien consta en la periciales, solo refiere estos defectos después de ser requerido para otorgar la escritura instando una rebaja del precio y solo resolución para el caso de no acceder, con lo que vulnera la doctrina de los actos propios, habiendo aceptado la entrega con defectos que solo podrían dar lugar a la acción redhibitorio o quanti minoris, pero no resolución por entrega de cosa distinta o inhábil.
Frente a estos pronunciamientos se alza el demandado reconviniente interesando la resolución contractual con restitución de prestaciones, se declare el incumplimiento de la vendedora por inhabilidad del objeto y la improcedencia de otorgamiento de la escritura con pago del precio, invocando tres cuestiones o motivos:
1- Vulneración la teoría de la cláusula rebus sic estantibus, teniendo en cuenta que la finca es inundable y la inundabilidad no podía ser conocida por el mismo, cuando el objeto y finalidad con que se firmó el contrato era una finca invernada y ya no existe por destrucción de la cosa, habiendo cambiado las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato a cuyo cumplimiento condena la resolución.
2- Error en la interpretación del art 1124 del CC en relación a los art 1091 y ss y error en la valoración de la prueba cuando la resolución estima que hay conformidad con la entrega a través de la contestación del requerimiento, mientras en el mismo se expresa que de haber conocido la inundabilidad de la finca y acceso no se habría adquirido o se habría abonado menor precio y da por acreditado que el vendedor ha cumplido con la obligación de entrega, cuando consta acreditada esa inundabilidad conocida por el vendedor y ocultada sin que pudiera ser conocido por registros públicos y que las limitaciones de dominio disminuyen la superficie de cultivo. Es mas, se obvia que ambas partes han dado por resuelto el contrato cuando consta acreditado que el vendedor ha puesto de nuevo la finca en venta, cuando en el requerimiento notarial de 2016 da por resuelto el contrato en caso de incumplimiento de la obligación de pago.
3- Infracción del art 1156 del CC y jurisprudencia que reconoce la posibilidad de resolver los contratos por mutuo disenso, omitiendo la resolución pronunciamiento sobre esta pretensión deducida durante el proceso, cuando consta que el vendedor ha puesto la finca en venta y cuando ambos han dado por resuelto el contrato de compraventa en los requerimientos al objeto, al no estar interesada ninguna de las partes en el cumplimiento.
La parte...
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