SAP Huelva 593/2022, 14 de Octubre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Huelva, seccion 2 (civil) |
| Fecha | 14 Octubre 2022 |
| Número de resolución | 593/2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE HUELVA
Sección Segunda
RECURSO: APELACIÓN CIVIL 23/2022
Proc. Origen: Juicio Ordinario 1768/20
Juzgado Origen: Primera Instancia núm. 6 de Huelva
Apelante: DRUNI, S.A
Apelado: PROYECTO DENVER SL
SENTENCIA Nº 593
Ilmos. Sres.:
PRESIDENTE. D. FRANCISCO BERJANO ARENADO
MAGISTRADOS: D. FRANCISCO BELLIDO SORIA (Ponente)
D. ENRIQUE ÁNGEL CLAVERO BARRANQUERO
En Huelva, a 14 de octubre de 2022
La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados indicados y bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. Francisco Bellido Soria ha visto en grado de apelación el juicio ordinario 1768/20, del Juzgado de Primera Instancia nº. 6 de Huelva, en virtud de recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, interpuesto por DRUNI SA, representada por la Procuradora sra. Barroso Ruiz y defendida por el Letrado sr. Ruiz Ruiz; siendo parte apelada la entidad PROYECTO DENVER SL, representada por el Procurador sr. Jiménez López y defendida por el Letrado sr. Aliaga Frutos.
Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.
Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha siete de junio de dos mil veintiuno se dictó sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Jiménez López en nombre y representación de Proyecto Denver S.L. contra la mercantil Druni S.A. representada por la Procuradora Sra. Barroso Ruiz debo condenar a la demandada a abonar a la actora las rentas arrendaticias pactadas desde el 8 de octubre de 2020 hasta el 1 de enero de 2023 y que asciende a un total de 265.248,24 euros más IVA (7.548,24 euros del mes de octubre de 2020 + 9.750 x 10 correspondientes a las rentas desde noviembre de 2020 hasta agosto de 2021 + 9.950 x 12 correspondiente a las rentas desde septiembre de 2021 hasta agosto de 2022 + 10.200 x 4 correspondiente a las rentas desde septiembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2022).
Que desestimo la reconvención planteada por la mercantil Druni S.A. representada por la Procuradora Sra. Barroso Ruiz contra Proyecto Denver S.L.
Sin expresa condena en costas."
Contra la anterior se interpuso recurso de apelación, por la mercantil arriba citada, que fue admitido en ambos efectos, y, dado traslado a la parte contraria, fueron remitidos los autos a esta Audiencia, para su resolución.
Se interpone recurso de apelación por la mercantil DRUNI SA, (en adelante DRUNI) contra la sentencia que estima la demanda y desestima la reconvención, sin condena en costas, que basa en los siguientes alegatos:
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Sobre la consideración del término esencial contenido en la cláusula del contrato de arrendamiento suscrito el 17/05/2019. Las partes pactaron en el contrato un término de tres meses para poder resolverlo desde que se fijó día para la entrega del local, término que en este contrato debe considerarse esencial, por lo que el retraso en la entrega debe tener consecuencias conforme a lo pactado.
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Sobre la aplicación del término esencial de tres meses tras la firma de lo establecido en la adenda de 01/10/2019. El plazo de tres meses para poder resolver el contrato que se pactó por las partes debe computarse no desde que se da la licencia de obras por el Servicio de Urbanismo, sino desde que se entregó la posesión de local a la arrendadora para realizar las obras que fue el 01/10/2019. Añade que el retraso en la entrega achacable a la arrendadora no puede perjudicar a la arrendataria.
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Subsidiariamente, y para el caso de que se considerase que no resultase de aplicación el término esencial, se habría producido un retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble de tal magnitud que justificaría la resolución del contrato de arrendamiento. Mantiene que la actora se dedica al arrendamiento y acondicionamiento de locales, por lo que debió prever lo que tardarían las licencias para la obra y la duración de esta, que se ha alargado en torno a un año, por lo que ese retraso no es razonable y por ello debe tenerse por resuelto el contrato por incumplimiento de la obligación de entrega, que la arrendataria situaba a finales de 2019 y no en septiembre del año siguiente.
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Procedencia de la reconvención planteada en el sentido previsto en la cláusula 18 del contrato de arrendamiento y conforme a lo dispuesto en el art. 1124 CC. El incumplimiento de la parte contraria debe conllevar la devolución de la fianza prestada y la cantidad reclamada por lo gastado en las obras efectuadas en el local a costa de la arrendataria.
La parte contraria -PROYECTO DENVER SL (en adelante DENVER)- se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia, considerando en primer lugar que la cláusula 18 del contrato de arrendamiento y la novación modificativa acordada por las partes en el anexo de 01/10/2019, en cuanto al plazo de entrega son incompatibles y dados los términos de uno y otra no puede aplicarse el plazo de esa cláusula para resolver el contrato.
En segundo lugar la imputabilidad del retraso por problemas burocráticos en torno la licencia de obras no pueden ser imputados a la actora, cuando no ha tenido intervención en nada de eso; es cuestión que no puede ser acogida, cuando además la parte contraria alega falsedades e incongruencias como se pone de manifiesto a través de la prueba practicada.
No procede la devolución de la fianza y de los costes de ejecución de obras de DRUNI, ante el proceder cumplidor de la actora y el incumplimiento de la arrendataria.
Los antecedentes acreditados de que debemos partir para resolver el litigio existente entre las partes son los siguientes:
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Las partes (PROYECTO DENVER SL como arrendadora y DRUNI SA, como arrendataria) firmaron con fecha 17/05/2019 contrato de arrendamiento de local para uso distinto a la vivienda sito en el nº 23 de la Calle Concepción de la ciudad de Huelva (finca registral 70001 del R P nº 2).
La duración del mismo era de un año prorrogable a partir de la firma, obligatorio para la propiedad y potestativo para la arrendataria, hasta un máximo de 15 años, siendo hasta el 01/01/2023 de obligado cumplimiento para ambas partes; a partir de esa fecha podría rescindir la arrendataria el contrato comunicándolo con una antelación de tres meses.
La renta que comenzará a regir será de 9.500€/mes más IVA, hasta agosto de 2020, con aumentos de renta en las anualidades siguientes conforme a lo pactado en la estipulación segunda dedicada a la fijación de la misma.
Se establece que no se abonará renta alguna hasta el 01/09/2019.
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Se establece en la estipulación sexta la prestación por DRUNI de una fianza de 19.000€, consistente en dos meses de renta, sin actualización, pactando que será "devuelta a la arrendataria a la terminación de contrato o resolución del mismo, contra la entrega de las llaves por la arrendataria".
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En la estipulación séptima se autoriza a la arrendataria a realizar las obras de acondicionamiento del local para desarrollar su actividad, siempre que no afecten a la estructura y seguridad del edificio, siendo por cuenta de la entidad arrendataria.
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La estipulación decimoctava titulada "Entrega del Local", tiene la siguiente redacción: "Ambas partes han acordado hacer efectiva la entrega de llaves en el mismo local entre el día 5 y 19 de agosto de 2019. Transcurridos tres meses de la citada fecha prevista sin que se efectúe la entrega del local, la entidad Arrendataria podrá optar en cualquier momento por resolver el contrato.
En el momento que la Arrendataria decidiera optar por la resolución, por acontecer las circunstancias descritas en el párrafo anterior, la parte arrendadora se obliga en el plazo de 24 horas a devolver la fianza. Pero si optase por exigir el cumplimiento, el Arrendador no tendrá derecho a exigir la renta hasta que entregue el local".
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Las partes firman el 01/10/2019 un "ACUERDO DE NOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO", recogiendo en el exponendo segundo que entregado el local el 23/08/2019 y tras la inspección del mismo por ambas partes "se comprueba la necesidad de realizar determinadas obras tendentes a delimitar la planta primera, de planta baja del local comercial objeto de arriendo, asi como realizar aquellos refuerzos y obras de mantenimiento oportunas, que serán asumidas íntegramente por el propietario, a fin de proceder a entregar el local al arrendatario, en las condiciones pactadas".
Por su parte la estipulación primera recoge que "De conformidad con lo referido en el Exponen Segundo, el propietario del local, se compromete a realizar las actuaciones que luego se dirán, que son referidas a modo meramente enunciativo, quedando en suspenso los efectos del contrato hasta que se pueda entregar el local con las condiciones acordadas".
Las actuaciones acordadas serán el refuerzo estructural de la división horizontal, medidas de protección contra el fuego y la colocación de rejas en las ventanas de la planta primera del edificio a fin de impedir la entrada de terceras personas. Asimismo se recoge valorar por ambas partes la posibilidad de acondicionar el fondo del local para ampliar la superficie comercial, dando su conformidad la parte arrendadora.
Se pactó que la arrendataria no tendrá la obligación de abonar la renta hasta que se hayan llevado a cabo la totalidad de las obras indicadas, en cuyo caso DENVER convocará a DRUNI con cinco días de antelación a fin de comprobar las actuaciones relacionadas y esta en caso de conformidad procederá a recepcionar las llaves y posesión del local entrando en vigor el contrato suscrito el 17/05/2019.
En la estipulación segunda del referido acuerdo novatorio se recoge que "II. Las partes acuerdan que el resto de pactos del contrato firmado con fecha 17 de mayo de 2019 que...
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