SAP Huelva 567/2022, 6 de Octubre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Huelva, seccion 2 (civil) |
| Fecha | 06 Octubre 2022 |
| Número de resolución | 567/2022 |
Audiencia Provincial de Huelva
Sección 2ª, Civil
Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil núm. 25/2022
Juzgado de origen: Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Huelva
Autos de: Ordinario núm. 503/2021
Apelante: Coral Homes, S.L.
Apelado: Decointer ACR, S.L.U.
____________________________________________________________
S E N T E N C I A Nº 567
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE:
D. FRANCISCO BERJANO ARENADO
MAGISTRADOS:
D. FRANCISCO BELLIDO SORIA
D. ANDRES BODEGA DE VAL (Ponente)
En Huelva, a 6 de octubre de 2022.
La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, constituida por los Magistrados indicados, bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. Andrés Bodega de Val, ha visto en grado de apelación el juicio verbal de desahucio por precario núm. 503/2021 del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Huelva, en virtud de recurso interpuesto por el demandante CORAL HOMES S.L.U., siendo parte apelada la demandada DECOINTER ACR SLU e IGNORADOS OCUPANTES CALLE000 Nº NUM000, PLANTA NUM001, PLAZA NUM002
Se aceptan los de la resolución apelada.
El Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha 26 de octubre de 2021 dictó sentencia, cuya parte dispositiva dice así: "Que en la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales MAURICIO GORDILLO ALCALA en nombre y representación de CORAL HOMES, S.L. contra IGNORADOS OCUPANTES EN CALLE000, NÚM. NUM000, PLATA NUM001, PLAZA NUM002 y DECOINTER ACR SLU
-
- Desestimo íntegramente la demanda rectora de la presente litis absolviendo a la demandada de los pedimentos formulados en su contra.
-
- Condeno a la parte actora al pago de las costas causadas en esta instancia."
Contra la anterior se interpuso recurso de apelación y, dado traslado a la parte contraria, fueron remitidas las actuaciones a esta Audiencia para la decisión del recurso.
Recurre la parte demandante la sentencia dictada, que desestima su pretensión de desahucio, solicitud que se apoyaba en la inexistencia de título para poseer por la demandada sociedad mercantil DECOINTER ACR SLU y por quien ocupara la plaza de garaje identificada en el escrito rector del proceso. Alega la recurrente que se ha errado al valorar la prueba respecto a la existencia de un título bastante para poseer, teniendo en consideración la irrelevancia del acto de desistimiento formalizado por la propia demandante en un proceso similar, el juicio verbal 623/2009 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Huelva, así como la falta de trascendencia del contenido del auto dictado el 20 de junio de 2018 en la ejecución hipotecaria 104/2014 de ese mismo órgano judicial. Alega la recurrente que su desistimiento no puede evitar un proceso posterior sobre un objeto igual o similar, y que el artículo 675.4 de la L.E.Civil defiere al proceso declarativo la solución que deba darse a la posesión definitiva de un inmueble en casos de ejecución hipotecaria y existencia de terceros poseedores.
El recurso se estima, aunque por razones jurídicas que hacen en cierto modo inútil profundizar en los argumentos de la parte apelante a propósito de la valoración de la prueba. En realidad es la aplicación directa de las normas la que impone la aceptación de la pretensión de desahucio, ya que el derecho que pretende hacer valer la parte demandada no puede oponerse a quien se hace dueño del inmueble en virtud de la realización de una hipoteca.
Aunque la parte apelante se ha concentrado en la circunstancia de que el auto que puso fin al incidente abierto en ejecución hipotecaria, que reconoció el derecho a mantener la posesión de la actual demandada, no impide que pueda plantearse nuevamente en el proceso declarativo que corresponda la procedencia de obtener el desalojo, este Tribunal añadirá que, además de que esa es efectivamente la norma procesal, artículo 675.4 de la L.E. civil, coherente con la naturaleza propia de una resolución de tipo cautelar o provisional que dé solución a situaciones especiales, a fin de evitar las consecuencias que pueden resultar de la radical contundencia propia de una ejecución hipotecaria sin haber oído al ocupante o poseedor. Y el auto cuya copia se aporta razona que no ha de resolverse sobre aplicación de los artículos 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1571 del Código Civil, dejando esa cuestión para el proceso subsiguiente.
La cuestión, por lo tanto, ha de solventarse ahora con independencia de decisiones anteriores.
Se constata que el derecho en cuya virtud pretende mantener la posesión la parte demandada procede un contrato, que se califica de arrendamiento, formalizado con posterioridad a la constitución del derecho real de hipoteca e inscrito antes de la subasta; y que el objeto del denominado arrendamiento no es una vivienda. Partiendo de tales datos, este Tribunal descarta que semejante derecho pueda ser oponible frente a quien se hace dueño en virtud de la realización de valor por subasta en ejecución de un derecho real de hipoteca. La esencia de ese derecho de garantía es que su consumación convierte al nuevo dueño en propietario tal como lo era el hipotecante en el momento de constituir ese derecho. Por lo tanto, todos los derechos posteriores reales, incluso el dominical (es decir los limitados y también el pleno dominio) decaen frente al del nuevo dueño que adquiere en virtud de la hipoteca. Es una aplicación directa del artículo 674.2 de la L.E.Civil, consecuente con la naturaleza de la hipoteca, y del más aún contundente y claro artículo 134 de la Ley Hipotecaria que expresa que la cancelación se refiere a "todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción,", con inclusión de poseedores y sin distinguir derechos reales o personales, en la medida en que un arrendamiento inscrito deba tener una u otra calificación.
Únicamente por Ley especial, con fuerza para contrariar la claridad de aquellas otras generales, y por razones de tipo asistencial, como la que se recoge en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o las disposiciones excepcionales de la Ley 1/2013, o aquellas otras que permitían mantener un derecho arrendaticio al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, puede primar sobre el efecto propio de un derecho real que se constituye precisamente teniendo en cuenta el estado jurídico del bien gravado del momento en que se constituye la hipoteca, lo que conduce, al hacerse efectivo, a la cancelación de todos los asientos posteriores a su inscripción. Como la doctrina había ya considerado, resultaría llamativo que un derecho arrendaticio, que por su naturaleza solo obliga al arrendador a cumplir con los deberes propios de un contrato con ese contenido, pudiera gozar de mayor protección que toda clase de derechos reales de los que concede uso y disfrute, incluida la propiedad, en estos supuestos. Y trasladando el debate al caso de la posible permanencia de un arrendamiento en los supuestos de realización de una hipoteca, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es norma especial únicamente aplicable a la vivienda, y precisamente
teniendo en cuenta la importancia de ese uso; por su especialidad no puede aplicarse a un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Sería también incoherente que una interpretación del artículo 29 de la LAU y las restantes normas invocadas, 1571 y 1549 del Ccivil, para una mayor protección para esa clase de relaciones arrendaticias que para la de la vivienda.
Precisamente teniendo en cuenta la especial naturaleza del derecho real de hipoteca, su esencia misma, no compartimos la tesis de que sean equivalentes la enajenación forzosa a la adquisición del dominio en virtud de la consumación de un derecho real de esa clase. Solo la dicción del artículo 13 de la LAU permite aplicar un régimen excepcional a los diferentes supuestos que cita, e incluye ambos casos, ventas forzosas y ventas por agotamiento de hipoteca. Poco tiene que ver una venta forzosa en virtud de una acción de división de cosa común con una subasta hipotecaria, teniendo en cuenta los principios registrales propios y la esencia básica de ese derecho real de garantía, como decimos fundamentalmente unido a su fecha de constitución.
Por cierto que además puede discutirse que el contrato al que se refiere la parte demandada sea un verdadero arrendamiento, ya que lo que se recoge en él, según los alegatos y la copia del auto dictado en el incidente tramitado en la ejecución hipotecaria, es que se cedió el uso para que la cantidad que se percibiera por rentas, una vez que la actual demandada a su vez arrendara las plazas de garaje a terceros, sirviera para ir haciendo pago de una deuda que tenía la entidad propietaria hipotecante con la demandada DECOINTER; es decir que las rentas no se entregan al arrendador (perdido ya su dominio) sino que se aplican a reducir su deuda. Ese negocio jurídico no es realmente un arrendamiento sino una cesión en garantía del pago de deudas; y no se comprende cómo un mero compromiso obligacional para obtener esa finalidad puede hacer superior ese derecho de uso lucrativo, para pago de una deuda, frente al derecho real obtenido por hipoteca como garantía de una deuda.
Pero todas estas consideraciones deben ceder frente al minucioso y detallado examen de la cuestión que lleva a cabo la sentencia del Tribunal Supremo que a continuación transcribimos, y que por su exhaustividad, y por sentar doctrina uniforme, nos debe servir de referencia. Dice la STS, Civil sección 1 del 15 de noviembre de 2021 ( ROJ: STS 4141/2021 - ECLI:ES:TS:2021:4141 ):
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