SAP Alicante 520/2022, 28 de Octubre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 520/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Alicante, seccion 9 (civil) |
| Fecha | 28 Octubre 2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000275/2022
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ORIHUELA
Autos de Juicio Ordinario - 001100/2020
SENTENCIA Nº 520/2022
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega
Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente
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En ELCHE, a veintiocho de octubre de dos mil veintidós
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario 1100/2020, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 1 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud de los recursos entablados por la parte demandante, Dª Guillerma y D. Jeronimo representados por el Procurador Sr. Diego Bascuñan Fernández y dirigidos por la Letrada Sra. María Dolores García Santos y por la parte codemandada, Amay Gestión Inmobiliaria, S.L., representada por el Procurador Sr. Ramón Amorós Lorente y dirigido por el Letrado Sr. Vicente Escudero Galante, y como apelada Bankia, S.A., representada por el Procurador Sr. Joaquín María Jañez Ramos y dirigida por la Letrada Sra. Mª José Cosmea Rodriguez.
Por el Juzgado de primera instancia nº 1 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 5 de enero de 2022 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
"1.- Que ESTIMO la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Jeronimo y Doña Guillerma (de casada KOOPMANS) frente a la entidad AMAY GESTION INMOBILIARIA, S.L. con los siguientes pronunciamientos:
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Debo DECLARAR y DECLARO la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes el 25 de junio de 2018 por incumplimiento grave y esencial de la entidad vendedora.
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En consecuencia, debo CONDENAR y CONDENO a la entidad AMAY GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. a la restitución de la suma de CINCUENTA Y DOS MIL CIEN EUROS (52.100 euros), cantidad que deberá ser restituida
al demandante y que devengará el interés legal desde las respectivas fechas de entrega, interés incrementado en dos puntos porcentuales a partir del dictado de la presente resolución, artículo 576 de la LEC, hasta que se produzca el pago.
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Se imponen las costas de la demanda principal dirigida frente a la entidad AMAY GESTIÒN INMOBILIARIA, S.L. a esta última.
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- Que DESESTIMO la demanda de reconvención interpuesta por la representación procesal de la entidad AMAY GESTION INMOBILIARIA, S.L. frente a Don Jeronimo y Doña Guillerma (de casada KOOPMANS) absolviendo al demandante de los pedimentos formulados en su contra; todo ello con imposición de las costas de la demanda de reconvención dirigida frente a los demandantes a la entidad AMAY GESTION INMOBILIARIA, S.L.
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- Que DESESTIMO la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Jeronimo y Doña Guillerma (de casada KOOPMANS) frente a la entidad BANKIA, S.A. absolviendo a la entidad bancaria demandada de los pedimentos formulados en su contra; todo ello con imposición de las costas de la demanda dirigida frente a BANKIA, S.A. a los demandantes. "
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Contra dicha sentencia, se interpuso recursos de apelación por la parte demandante Dª Guillerma y D. Jeronimo y por la parte codemandada Amay Gestión Inmobiliaria, S.L., en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 275/2022, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 27 de octubre de 2022.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Díez.
Recurso de AMAY GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L.
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En su primer motivo de apelación esta recurrente considera que solamente tenía obligación de garantizar las cantidades entregadas a cuenta a partir de la concesión de la licencia de obras, tal como se desprende de la Disposición adicional primera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
La regulación de los depósitos de cantidades para la compra de viviendas se encuentra recogida en la Disposición Adicional Primera de la LOE, bajo el título "Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción", si bien con dos regulaciones diferentes. En primer lugar, la introducida por la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999, en vigor desde el 6 de mayo de 2000; y, en segundo lugar, la introducida por la Ley de 15 de julio de 2015, en vigor desde el 1 de enero de 2016.
Aquí el contrato de compraventa es de 2018.
Pues bien, esta interpretación de la norma, está muy alejada de la finalidad pretendida por la misma, cuando dice: " Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.
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Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:
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Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
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Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
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La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero...
...Para que un aval pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos:
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Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa...
...Información contractual.
En los contratos para la adquisición de viviendas en que se pacte la entrega al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, de cantidades anticipadas deberá hacerse constar expresamente:
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Que el promotor se obliga a la devolución al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales...
...En el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, el promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio. ".
Es evidente, y hacemos hincapié subrayando el texto legal, que las cantidades son todas las anticipadas y todas ellas son las que deben devolverse para el caso de incumplimiento contractual de la promotora y por ello, tanto las anteriores como las posteriores a la licencia de edificación una vez obtenida esta.
Así se puede citar la STS de 17 de marzo de 2016 cuando señala que "... suma total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta del promotor abierta en dicha entidad, incrementada con los intereses legales devengados desde su ingreso.. .".
La SAP de Murcia, sección 1 de 21 de marzo de 2022 nº 103/2022, que:
"... el actual apartado 1.1 de la Disposición Adicional 1ª LOE presenta la siguiente redacción:
"Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes..."
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- La diferencia, a los efectos que interesan en este recurso de apelación, radica a que en la redacción originaria dicho régimen de protección venía referido a las entregas de dinero obtenidas "... antes de iniciar la construcción o durante la misma...", mientras que, en la actual redacción, la protección lo es sobre las cantidades entregadas "... para su construcción...". Bajo el régimen derogado dicha redacción permitía incluir, sin problema alguno de interpretación, todas las cantidades que, por cualquier concepto, hubiesen sido entregadas por parte de los compradores a la promotora a cuenta de la futura vivienda, estuviese esta o no en construcción, cubriendo tanto las cantidades entregadas como reserva como aquellas otras que se abonaban antes del inicio efectivo de la construcción. La jurisprudencia ha sido constante en esta interpretación.
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- Ahora bien, la nueva redacción introduce, a juicio de este tribunal, una duda de interpretación que afecta a la cobertura de cantidades que hayan sido entregadas antes del inicio del...
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