SAP Valencia 362/2022, 16 de Septiembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 16 Septiembre 2022 |
| Número de resolución | 362/2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA
SECCION SEXTA
Rollo de apelación nº 1.021/2.021
SENTENCIA Nº 362
Iustrísimos Señores:
Presidente
D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistrados
DÑA. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ
D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia a dieciséis de septiembre de dos mil veintidós.
Vistos por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario nº 26 /2021, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 de SUECA, entre partes: de una como apelante la demandada DÑA. Martina representada por la Letrada Dª AMPARO GONZÁLEZ ORTUÑO y asistida por el Letrado D. JORDI ELENA MARTI; como apelada la demandante DÑA. Otilia, representada por la Letrada Dª Mª JESÚS FERRÚS ZARAZOGA y asistida por el Letrado D. PÍO VICENTE GARCÍA IRANZO, y como apelada la demandada Dª Sacramento la cual no compareció en esta segunda instancia.
Es Ponente la Ilma. Sra. Magistrada DÑA. MARÍA-EUGENIA FERRAGUT PÉREZ.
En dichos autos se dictó sentencia el 8 de Julio de 2.021, cuya parte dispositiva es como sigue:
Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora M.ª Jesús Ferrús Zaragoza en nombre y en representación de Otilia y en consecuencia DEBO CONDENAR Y CONDENO a Martina y Sacramento, a rendir cuentas de las rentas arrendaticias percibidas de la mercantil Camping San Pascual, S.L., detallando las cantidades percibidas, aportando los justificantes de pago y declaraciones fiscales, respecto del contrato de arrendamiento de 01- 11-2000, desde el 01-09-2014 hasta el mes de julio de 2021 así como de las mensualidades que se pudieran devengar con posterioridad, cuyo determinación se hará en ejecución de sentencia.
Y tras lo cual y si procediera a la vista de dicha rendición SE AUTORIZA A D ª Otilia, para en nombre y beneficio de la comunidad poder reclamar judicialmente:
1.- el importe de las rentas del arrendamiento que le adeuda la mercantil Camping San Pascual, S.L., conforme a su cuota de partición en la comunidad. (que a fecha de demanda asciende a 19.190,40 €, IVA incluido, sin perjuicio de su actualización)
2.- el importe del impuesto sobre bienes inmuebles IBI de los inmuebles arrendados que adeuda la mercantil Camping San Pascual, S.L. de los ejercicios 2016 a 2020, (que a fecha de demanda asciende a 28.323,27 € en concepto de principal intereses y costas, sin perjuicio de su posterior actualización)
3.- la resolución del contrato de arrendamiento de 01-11-2000 suscrito con la mercantil Camping San Pascual, S.L. por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas o por expiración del plazo pactado, solicitando el desahucio de la arrendataria,
Y DEBO CONDENAR Y CONDENO A Sacramento y a Martina, a ESTAR Y PASAR por los anteriores pronunciamientos.
Se imponen las costas a las partes demandadas.
Contra dicha resolución, por la representación de la demandada se interpuso recurso de apelación y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, y acordado el día 12 de Septiembre de 2.022 para votación y fallo que ha tenido lugar.
En este procedimiento ejercitaba la actora acción de rendición de cuentas y solicitando autorización judicial en virtud del artículo 398 del Código Civil frente a Dña. Sacramento y Dña. Martina, siendo la actora propietaria de la mitad indivisa junto con su hermana Dña. Sacramento, de la parcela donde se ubica la piscina y demás instalaciones del camping, finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Sueca, que es parte de la parcela catastral NUM001 .
Dña. Martina es propietaria del otro 50%.
La actora a su vez es titular de una participación del 25% del camping denominado San Pascual, sito en el Perelló (Sueca), Carretera Nazaret-Oliva, Km 19 y de los inmuebles sobre el que se ubica el camping, su hermana Dña. Sacramento también del 25% y Dña. Martina del 50%.
A su vez, Doña Martina, es la socia mayoritaria y ostenta el 60% de las participaciones sociales de la mercantil Camping San Pascual S.L., y su hijo, Don Gerardo, es titular del 30% de las participaciones sociales, y es el administrador único.
El camping está arrendado por las propietarias a la referida mercantil desde 1 de Noviembre de 2.020.
Decía en su demanda que mediante carta de 13-09-2019 remitida por burofax a la sociedad arrendataria, exteriorizó su voluntad de dar por finalizado el contrato de arrendamiento en la citada fecha.
En la cláusula tercera, se convino el pago de una renta única a la parte arrendadora, si bien, en la práctica la mercantil arrendataria, ha venido abonando la renta del arriendo de forma diferenciada a cada copropietaria en función de su cuota de participación, declarando y liquidando fiscalmente cada copropietaria de forma diferenciada los rendimientos y el IVA del alquiler.
Que la mercantil arrendataria, desde finales del año 2014, incluso antes, viene incurriendo en múltiples retrasos e incumplimientos, no ajustándose a la forma de pago pactada, adeudando a la actora la parte proporcional de la renta del alquiler que le corresponde, pese a los requerimientos realizados y que a fecha de la demanda le adeuda la arrendataria el importe de 19.190,40 €, Iva incluido, en concepto de parte proporcional de las rentas del arriendo, y que además adeuda en concepto de IBI, ejercicios 2016 a 2020 la cantidad de 28.323,27 €, en concepto de principal, recargo, costas e intereses.
Sostuvo la imposibilidad de tomar decisiones y acuerdos en beneficio y en defensa de los intereses de la comunidad por ausencia de la mayoría necesaria. Ausencia de rendición de cuentas. Conflicto de intereses y abuso de derecho de Doña Martina . Causación de perjuicio grave a la actora.
Y pidió que se dictara sentencia por la que:
a) Se condene a Doña Martina y a Doña Sacramento, a rendir cuentas de las rentas arrendaticias percibidas de la mercantil Camping San Pascual, S.L., detallando las cantidades percibidas, aportando los justificantes de pago y declaraciones fiscales, respecto del contrato de arrendamiento de 01-11-2000, desde el 01-09-2014 hasta Sentencia, y de las mensualidades que se devenguen con posterioridad, en ejecución de Sentencia.
b) Se autorice a Doña Otilia, para poder reclamar judicialmente en nombre y beneficio de la comunidad, el importe de las rentas del arrendamiento que le adeuda la mercantil Camping San Pascual, S.L., conforme a su cuota de partición en la comunidad, que a fecha de la presente asciende a 19.190,40 €, Iva incluido, sin perjuicio de su posterior actualización.
c) Se autorice a Doña Otilia, para poder reclamar judicialmente en nombre y beneficio de la comunidad, el importe del impuesto sobre bienes inmuebles de los inmuebles arrendados, ejercicios 2016 a 2020, que adeuda la mercantil Camping San Pascual, S.L., que a fecha de la presente asciende a 28.323,27 € en concepto de principal intereses y costas, sin perjuicio de su posterior actualización.
d) Se autorice a Doña Otilia, para que pueda instar judicialmente en nombre y beneficio de la comunidad, la resolución del contrato de arrendamiento de 01-11-2000 suscrito con la mercantil Camping San Pascual, S.L. por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, solicitando el desahucio de la arrendataria.
e) Se autorice a Doña Otilia, para poder instar judicialmente en nombre y beneficio de la comunidad, la resolución del contrato de arrendamiento de 01-11-2000 con la mercantil Camping San Pascual, S.L. por expiración del plazo pactado, solicitando el desahucio de la arrendataria.
f) Se condene a Doña Sacramento y a Doña Martina, a pasar por los anteriores pronunciamientos, apartados
b), c), d) y e).
g) Todo ello, con expresa imposición de costas a la parte demandada.
La demandada se opuso y alegó en primer lugar la falta de legitimación activa y la sentencia dijo:
es precisamente la posición minoritaria de la actora en la comunidad la que le impide dada la mayoría de la demandada Martina conocer los extremos que interesa vía judicial y que previamente a la interposición de la presente ha intentado por vía notarial según acta que se acompaña como documento 123 de la demanda. acta notarial al no haberse podido llegar a ningún tipo de acuerdo.
La demandada tergiversa las manifestaciones de la demandante en su demanda de que no tiene legitimidad para reclamar frente a la arrendataria el pago de la parte del alquiler que le corresponde, y ello porque no puede actuar en nombre de la comunidad sin acuerdo y/ o autorización del resto de condueños, que es precisamente la situación que concurre en autos, por lo que conformidad con la jurisprudencia contenida en la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 31 de marzo de 2011, encontrándonos ante un conflicto interno entre las comuneras que implican la ausencia de acuerdos para la gestión diaria de la comunidad, no cabe sino accionar conforme a los preceptos mencionados, por lo que se desestima la excepción de falta de legitimación activa.
Alega la apelante en su recurso, en primer lugar, error en la aplicación del derecho y calificación de la prueba. falta de legitimación activa.
Ello porque la Sentencia en ningún momento determina cuál es el mecanismo legal que permite al comunero solicitar la pretendida rendición de cuentas; y que del resultado de la práctica de dicha rendición de cuentas, permita al comunero ejercitar las acciones posteriores de, supuestamente en nombre y beneficio de la comunidad, reclamar judicialmente las rentas pendientes de ser satisfechas - cuestión ésta que será objeto de precisión posterior en este mismo escrito-, y por otro lado, el importe sobre IBI de los inmuebles arrendados a la...
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