SAP Alicante 401/2022, 9 de Septiembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 401/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Alicante, seccion 9 (civil) |
| Fecha | 09 Septiembre 2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000898/2021
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE ELX
Autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 001057/2021
SENTENCIA Nº 401/2022
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega
Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente
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En ELCHE, a nueve de septiembre de dos mil veintidós
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) 1057/2021, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 8 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante, Dª Encarnacion, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por la Procuradora Sra. María Concepción Espinosa Bernal y dirigida por la Letrada Sra. Mª del Mar Menargues Pérez, y como apelada, Dª Estibaliz, representada por la Procuradora Sra. María Isabel Martínez García y dirigida por el Letrado Sr. Francisco Navarro Antón.
Por el Juzgado de primera instancia nº 8 de Elche en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 13 de julio de 2021 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
" Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procurador doña María Concepción Espinosa Bernal, en nombre y representación de Encarnacion, contra Estibaliz, representada por la Procurador doña María Isabel Martínez García:
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- Debo declarar y declaro la resolución, por falta de pago, del contrato de subarriendo celebrado por las partes sobre el local sito en Elche, CALLE000 NUM000 .
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- Debo condenar y condeno a la demandada al pago de 1.122,23 euros.
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- No ha lugar a efectuar condena en costas. "
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, Dª Encarnacion en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 898/2021, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 8 de septiembre de 2022.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Díez.
Se pretende por la demandante la resolución del contrato de subarriendo y la reclamación de cantidades correspondientes al impago de la renta del subarriendo concertado con la demandada. Oponiendo esta última que el propietario del local le comunicó que según el contrato de arrendamiento, carecía la demandante de título para subarrendar el local. Por lo que considera que el contrato cuya resolución se pretende de contrario es nulo. Además como la subarrendadora venía incumpliendo el contrato de arrendamiento por impago de rentas se decretó la resolución del mismo por Decreto de 11 de abril de 2021. Finalmente añade que procedió en fecha 1 de octubre de 2020 a celebrar contrato arrendamiento con el propietario del local, abonándole las rentas pactadas.
Cuando se produce el subarriendo de local de negocio, nos encontramos con dos relaciones contractuales distintas pero entrelazadas:
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- La del arrendador (o dueño) del local de negocio que celebra un contrato de alquiler del local con el arrendatario.
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- La del arrendatario (se convierte en subarrendador) cuando a su vez vuelve a alquilar el local con una tercera persona denominada subarrendatario.
Como vemos el arrendatario cuando se formaliza el subarriendo, por un lado es arrendatario del contrato de alquiler del local y por otro es subarrendador respecto al subarrendatario.
Y en función de la doctrina de la relatividad de los contratos, artículo 1257 del código civil, es correcta la afirmación del tribunal de instancia cuando rechaza la nulidad que predica la parte demandada del contrato de subarriendo, puesto que el contrato celebrado por el propietario arrendador y la arrendataria subarrendadora reúne los presupuestos exigidos por el artículo 1261 del código civil, habiendo desplegado sus efectos válidamente entre ellos y, a su vez, el subarriendo respecto del que el propietario arrendador es tercero.
Sin perjuicio de la eventual resolución del contrato de arrendamiento a instancias del arrendador por causa de subarriendo inconsentido, acción no ejercitada. De modo que hasta que no se resuelva ese contrato de arrendamiento, el subarriendo subsiste, salvo que se haya pactado otro plazo temporal para su duración.
Además en este caso concreto el subarriendo nunca sería un contrato nulo radical, artº 408 LEC, sino anulable, siendo necesaria la reconvención (aquí inviable por aplicación del artículo 438.2 párrafo segundo, en relación con artículo 249.1 de la LEC). Pues precisamente el artículo 32.1 de la LAU, lo que establece es que: " Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador .". Y aunque perfectamente puede pactarse lo contrario, artículo 1255 del código civil, al tratarse de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, cual aquí sucede, la vulneración del pacto establecido, no encajaría en la prohibición del artículo 6.3 del código civil relativo a normas imperativas.
Pero incluso avanzando más en la cuestión, aunque se considerase nulo o anulable el contrato de subarriendo, seguiría subsistiendo la obligación de la subarrendataria de pagar las rentas derivadas de la ocupación, tal como entiende la STS de 14 de marzo de 2022: "... pese a ser elementos esenciales del contrato el goce o uso de la cosa y el precio cierto ( art. 1543 CC ), exime a la subarrendataria que ha venido gozando pacíficamente del uso de la vivienda arrendada del pago de las rentas devengadas como contraprestación. Consecuencia que no se produciría, en tan radicales términos de gratuidad, ni declarado nulo el contrato, dado que el deber de restitución de la subarrendataria le obligaría a satisfacer la cantidad correspondiente por el tiempo que la disfrutó y el subarrendador estuvo privado de su uso. ".
Pues bien, esa resolución del contrato de arrendamiento de marzo de 2019, del que derivaba el subarriendo, se produjo por Decreto...
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