SAP Barcelona 417/2022, 23 de Septiembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 417/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 13 (civil) |
| Fecha | 23 Septiembre 2022 |
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120188093774
Recurso de apelación 107/2020 -2
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 453/2018
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
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Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0659000012010720
Parte recurrente/Solicitante: Angelica, INMOBILIARIA CAMUELA ESPAÑA SL
Procurador/a: Silvia Garcia Vigne, Diego Sanchez Ferrer
Abogado/a: Josep Graells March
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 417/2022
Magistrados:
M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Mireia Rios Enrich Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 23 de septiembre de 2022
Ponente : M dels Angels Gomis Masque
En fecha 6 de febrero de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 453/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto respectivamente por e/la Procurador/a Silvia Garcia Vigne, Diego Sanchez Ferrer, en nombre y representación repectivamente de Angelica, INMOBILIARIA CAMUELA ESPAÑA SL contra Sentencia - 12/12/2019.
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
"ESTIMAR la demanda interpuesta por Inmobiliaria Camuela España, S.L. contra Doña Angelica y, en consecuencia, se declara la resolución del contrato de arrendamiento del local sito en Calle Mercé, 17-19 de Barcelona, Bar- Tasca El Corral, amparada en el artículo 118.2 de la LAU de 1964, debiendo la arrendataria dejar el local libre, vacuo y expedito a disposición de la demandante, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario. No se hace imposición de costas al apreciarse dudas de hecho.
ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Doña Angelica contra Inmobiliaria Camuela España, S.L., y, en consecuencia, se condena a la demandada a abonar a la actora la suma de 338.978 euros, más los intereses desde esta resolución. Cada parte abonará las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad."
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 19/10/2021.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .
Planteamiento del debate.
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Con la demanda inicial la actora, INMOBILIARIA CAMUELA ESPAÑA S.L. (en adelante, INMOMILIARIA CAMUELA), propietaria del edificio sito en calle de la Mercè 17-19 de esta ciudad, se dirige contra Angelica
, arrendataria del local bajos existente en el mismo en virtud de contrato de fecha 1.5.1980, en ejercicio de una acción de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio por pérdida o destrucción -ruina económica o técnica- de la finca arrendada, ex art. 118.2 LAU 1964, aplicable al caso por razones de vigencia temporal.
Alega la mercantil en su demanda para fundar esta pretensión, en lo que esta segunda instancia resulta relevante, que adquirió el pleno dominio del edificio en virtud de sendas escrituras de compraventa de fecha 31.12.2014 y que la demandada ocupa el local bajos como arrendataria en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito en 1.5.1980 con el anterior propietario por su esposo, Valeriano, subrogándose en la posición de éste a su jubilación en fecha 15.2.2013, conforme a lo establecido en la D.T. 3ª de la LAU 29/1994, local en el que se desarrolla la actividad de bar bajo la denominación "Tasca El Corral" y que al tiempo de presentarse la demanda era el único que se mantenía ocupado en toda la finca. Sostiene que el inmueble se encuentra en un importante estado de deterioro que no sólo representa un peligro para la seguridad de ocupantes y viandantes por el riesgo de desprendimientos y derrumbes sino que implica la urgente necesidad de acometer unas obras de reconstrucción de todo el edificio, incluido el local de autos, cuyo coste excede con creces del 50% del valor real del edificio excluido el valor del suelo, por lo que éste se encuentra en un estado de ruina técnico-económica, equiparable a la destrucción o pérdida del inmueble, configurando la causa resolutoria prevista en el art. 118.2 TRLAU 1964. Tal situación resulta de los dictámenes periciales acompañados a la demanda, conforme a los cuales, el valor a nuevo del edificio excluyendo el suelo se fija en 1.821.518'41€ ascendiendo los gastos de reparación del mismo a la suma de 1.397.591'38€, mientras que, considerando individualmente el local arrendado, se estima el valor de éste, excluido el suelo, en 20.954'93€, cuantificándose los gastos de reparación del mismo y la repercusión proporcional de los elementos comunes en 75.999'01€ (valor posteriormente rectificado y fijado en 66.391'79€).
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La demandada, tras poner de manifiesto que, según resulta de las escrituras de compraventa, la actora adquirió la finca por un total de 3.600.000€, siendo el precio atribuido al local de autos 229.746'83€, se opone a la demanda alegando que el local se encuentra en perfecto estado, uso y funcionamiento, salvo algunas humedades en paramentos interiores causadas por la falta de mantenimiento del edificio por parte de la propiedad y que el estado en que se encuentran el resto de dependencias y elementos comunes del edificio ha
sido provocado intencionadamente por la propiedad no sólo por falta de mantenimiento sino por las múltiples intervenciones dolosas ejecutadas por la misma (entre otras eliminación de tabiquería interior y pavimentos, eliminación de la red de evacuación de aguas pluviales, sanitarios y muebles de cocina, entre otras) que han provocado daños en estructura, fachadas y cerramientos, intervenciones que han servido para provocar de forma intencional el estado en que se encuentra el edificio, con el claro propósito de extinguir el contrato de arrendamiento con fundamento en la alegada causa, lo que constituye un fraude de ley, un abuso de derecho y una vulneración del principio de buena fe. Asimismo, niega la pretendida ruina técnica, discutiendo la valoración tanto de la edificación como de las reparaciones necesarias alegada por la actora y resalta que, de haberse llevado a cabo las obras exigidas sucesivamente por el Ayuntamiento, el coste de reparación hubiera resultado menor y el valor del inmueble muy superior. Por todo ello, termina solicitando que se desestime la demanda y se declare la vigencia del contrato, con suspensión del mismo durante el tiempo que dure la ejecución de las obras, absolviendo a la demandada de las pretensiones contra ella dirigidas.
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A su vez, Angelica plantea demanda reconvencional, en ejercicio de una acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios ocasionados a la actora reconvencional, al amparo de lo dispuesto en los arts. 1.101, 1.103, 1.554 y 1907 CC en relación con el art. 107 TRLAU 1964, alegando que el arrendador no sólo ha incumplido con su obligación legal de efectuar las reparaciones necesarias para conservar el local de negocio arrendado en estado de servir a su uso sino que, además, ha ejecutado intervenciones dolosas en el inmueble que has causado daños en la estructura, fachadas y cerramientos, acelerando el proceso de degradación del edificio, viniendo obligado el arrendador a responder por ello. Alega, en resumen, que las obras de derribo de tabiquería interior, pavimentos y dinteles de las aperturas en fachadas, han provocado problemas en la estructura dado que los forjados, vigas y muros no fueron construidos para soportar las cargas que ahora deben asumir, asimismo se ha procedido a arrancar alicatados, sanitarios, mobiliario de cocina, bajantes, contadores eléctricos, acometida de agua, red de evacuación de aguas pluviales, carpintería exterior e interior, lo que se ha llevado a cabo sin licencia del Ayuntamiento y con el reprochable propósito de acelerar el progresivo deterioro del inmueble y conseguir la concurrencia de la causa resolutoria que ahora se invoca y, por otra parte, no se han realizado las obras de conservación del edificio impuestas por el Ayuntamiento ya en el año 2000. Partiendo de estos fundamentos, la actora reconvencional termina solicitando que se dicte sentencia por la que: (1) Para el caso de que la demanda principal se resuelva en el sentido de declarar la vigencia del contrato de arrendamiento, y resultando obligada la realización de las obras ordenadas por el Consistorio, se sirva declarar la obligación de la propiedad de indemnizar a la Sra Angelica por los daños y perjuicios ocasionados por la suspensión de la actividad durante el tiempo de ejecución de las obras, tales como daño emergente y lucro cesante y el coste de la suspensión de la actividad y del contrato (gastos de desalojo, guardamuebles y coste de resolver los contratos con los trabajadores, etc...) y cualquier otro que pueda producirse; así como, que se condene a la propiedad a abonar a aquélla, en tal concepto, la cantidad que resulte de la pericial anunciada. (2) Para el caso de que la demanda principal se resuelva en el sentido de declarar resuelto el contrato de arrendamiento, se sirva declarar la obligación de la propiedad de indemnizar a la arrendataria por...
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