SAP Valencia 251/2022, 10 de Junio de 2022
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 10 Junio 2022 |
| Número de resolución | 251/2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA
Rollo de apelación nº 879/21 Procedimiento Ordinario nº 447/2020
Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Valencia
SENTENCIA Nº 251
Ilustrísimos Presidente
DON JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistrados
DOÑA M. EUGENIA FERRAGUT PÉREZ
D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia, a diez de junio dos mil veintidós.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha diecinueve de julio de dos mil veintiuno, dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO VEINTITRES DE LOS VALENCIA .
Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada BANCO BILBAO VIZCAYA S.A. (BBVA S.A.), representada por la Procuradora Doña EVA MARÍA BADÍAS BASTIDA, y asistido por Doña Patricia Reija Fernández, letrada,
Y, como apelada, la parte demandante DOÑA Milagros, representada por el Procurador DON JORGE ENRIQUE CASTELLO GASCÓ, y asistido del letrado D. MARIANO FIGUEROA FERNANDEZ.
Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:
Que ESTIMANDO la demanda deducida por Dª Milagros, representada por el Procurador D. JORGE CASTELLÓ GASCÓ, contra la mercantil BANCO BOLBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A., representada por la Procuradora Dª EVA MARÍA BADÍA BASTIDA, DEBO DECLARAR Y DECLARO LA RESPONSABILIDAD de la demandada
conforme a lo dispuesto en el art.1.2 Ley 57/1968 respecto de los contratos de compraventa suscritos por la demandante con Fadesa Inmobiliaria S.A. en 20 de diciembre de 2006 y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada al pago a la actora de la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL SESENTA Y OCHO EUROS CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (51.068'33 euros), más
los intereses legales de cada uno de los pagos desde la fecha en la que fueron realizados.
Se imponen a la demandada las costas del procedimiento...
- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada, BBVA S.A. ., alegando en esencia:
Las viviendas objeto de este procedimiento están excluida del ámbito de aplicación de la Ley 57/68. No es aplicación de la Ley 57/1968 a inversores.
El ámbito de aplicación de la ley 57/1968 viene definido en su artículo 1:
Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:...
Esto ha llevado a los tribunales a entender que están excluidos del ámbito de la ley aquellos supuestos en los que los que, como en este caso, el recurrente actuó con una finalidad inversora.
Así la actora adquirió dos viviendas en el mismo complejo y en los contratos de compraventa firmados el 20 de diciembre de 2006 se recoge expresamente:
"Que sobre la finca anteriormente descrita se va a construir una edificación que corresponde en parte a una unidad empresarial de explotación bajo la figura HOTEL APARTAMENTOS REDSIDENCIA de BLOQUE categoría una estrella con 76 unidades de alojamiento (en adelante Apartamentos) zonas comunes y plazas de aparcamiento en adelante EL COMPLEJO y en parte a locales titularidad privativa y tal vez en zonas comunes situado en el Sector........."
Asimismo recoge el punto VI que la: "COMPRADORA está interesada en la adquisición del apartamento que a continuación se describe debidamente amueblado e interesada a asimismo en su cesión a una Gestora especializada para que sea gestionado y explotado
`por la misma o por otro operador especializado junto con el resto del Complejo." En el mismo contrato en la estipulación PRIMERA se recoge asimismo que:
Apartamento y conjunto de edificio don se emplaza responde a la tipología de HOTEL APARTAMENTO RESIDENCIA de una estrella y por tanto está dotado de los elementos y servicios comunes necesarios para posibilitar la oferta de alojamiento según la legislación vigente al efecto (Decreto 2877/1982 de 15 de
octubre para la Ordenación de apartamentos y viviendas vacacionales Decreto 153/1993 de 17 de agosto)
En la cláusula NOVENA CESION DE APARTAMENTO se establece de nuevo:
Como ha quedado recogido en la parte expositiva el apartamento objeto de la presente compraventa formará parte de una Unidad empresarial de Explotación por lo que en este acto la COMPRADORA se obliga a ceder en el momento del otorgamiento de la Escritura pública de Compraventa a favor de la Gestora del COMPLEJO el apartamento objeto de compraventa para explotación en régimen de Hotel Apartamento Residencia por cuenta de la PROPIEDAD dentro del Complejo de HOTEL APARTAMENTO denominada HOTEL APARTAMENTO RESIDENCIAL de una estrella VISTA CALDERONA (...) y sin perjuicio del derecho de uso del apartamento"
En la cláusula DECIMO PRIMERA se contempla como una de las causas de resolución del contrato no formalizar el documento de cesión del apartamento a la Gestora para su explotación por cuenta de la propiedad de forma previa o simultánea al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.....
A lo largo del contrato (se firmaron 2) hasta en siete ocasiones se utilizan conceptos tales como HOTEL APARTAMENTO, CESIÓN A LA GESTORA. Estableciéndose incluso como causa de resolución del contrato el no formalizar el documento de cesión del apartamento a favor de la GESTORA por lo que no puede admitirse la alegación efectuada de contrario en el momento del juicio de desconocer dichos extremos.
Se alega de contrario que la se compraron dos viviendas una para los demandantes y otra para el hijo sin que en ningún momento quede acreditado el uso residencial de dichas viviendas ni tan siquiera que efectivamente tengan o no un hijo.
Por lo tanto la presente compra no está dentro del ámbito de protección dispensada por la Ley 57/68 y en este sentido cabe citar la sentencia del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 ALICANTE Procedimiento: Asunto Civil 000173/2017 de 30 de julio de 2018.
Tal y como brillantemente expuso en su contestación a la demandada el Letrado de Banco Popular Español, la legislación aplicable en el presente caso es el Decreto de la Comunidad de Murcia 75/2005 de 24 de junio por el que se regulan los apartamentos turísticos y alojamientos vacacionales. Así consta en el
contrato de compraventa (documento de la demanda) en la cláusula quinta, en la que expresamente se menciona la legislación aplicable, añadiendo en la referida cláusula que los compradores se comprometen a garantizar la cesión de uso de dicha finca por el tiempo mínimo. En lo que respecta a la regulación de las reglas de interpretación de los contratos, habrá de estarse a lo estipulado en los artículos 1281 a 1289 del C.C . Así En este sentido, el artículo 1281señala que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas Por su parte, si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas. En la sentencia del TS 473/2012 de 9 de julio de 2012 se indica al respecto que "esta Sala ha reiterado el carácter preponderante que tiene la interpretación literal frente a otros criterios, que son de aplicación subsidiaria". La intención de que se trataba de la adquisición de una vivienda temporal o permanente debió ser probada por la actora ante las manifestaciones de la demandada en la contestación a la demanda, en la audiencia previa y el acto del juicio, no ha lugar a la inversión de la carga manifestada por la actora toda vez que por un lado prevalece el sentido literal y en caso de intención distinta correspondía acreditarlo a la demandante. Además por otro lado el artículo 1285 del C.C
., dispone que las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. Y en el presente caso no solo se somete expresamente al Real Decreto arriba referenciado, sino que se compromete la compradora a ceder el uso de dicha finca por el tiempo mínimo. Es más, si observamos los antecedentes del contrato en la calificación se califica (valga la redundancia) el apartamento de segunda categoría, siguiendo la clasificación que sigue el artículo 4 del R.D 75/2005 (página 2 del documento 1 aportado por la representación de Banco Popular Español). Por lo que los actores no son consumidores ni usuarios y la finca cuyos pagos a cuenta se reclaman (véase que en ningún apartado del contrato aparece como "vivienda" sino que habla de edificación, apartamento turístico, alojamiento
vacacional...) no iba destinada a constituir la vivienda habitual o vacacional de los actores. El Ato Tribunal ha declarado que la finalidad de la Ley 57/68 era la de proteger, ante la situación de crisis económica y financiera, al consumidor, comprador "de viviendas para uso residencial, y que ese rigor lo vino a reformar la Constitución en los artículos 47 y 51 " ( Sentencia del Pleno de 20 de enero de 2015 ). Sin embargo no se aplica en aquellos casos de inversores, no consumidores. Tal y como pone de manifiesto la Audiencia Provincial de Alicante ( Sentencia de la Sección 6ª, 145/2017 de 11 de mayo ); "Lo que ha de ser examinado es si procedía o no aplicar la Ley 57/68, lo que ha de ser resuelto conforme dispone la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2016 que comienza...
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