SAP Málaga 243/2022, 31 de Mayo de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 243/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Málaga, seccion 5 (civil) |
| Fecha | 31 Mayo 2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOS DE MÁLAGA.
JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO ARRENDATICIO URBANO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 411/2021.
SENTENCIA NÚM. 243/2022.
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
Dª María del Pilar Ramírez Balboteo
En Málaga, a 31 de mayo de dos mil veintidós.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Málaga, sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano, consiguiente desahucio y reclamación de rentas debidas, seguidos a instancia de la entidad "Muelle Uno - Puerto de Málaga S.A." contra la mercantil "Gormarki S.L."; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.
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El Juzgado de Primera Instancia número Dos de Málaga dictó sentencia de fecha 13 de enero de 2021 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
" Que debo acordar y acuerdo el sobreseimiento del procedimiento con relación a la acción de desahucio ejercitada.
Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación de la parte actora en lo relativo a la acción de reclamación de cantidad ejercitada, debo condenar y condeno a la parte demandada GORMARKI
S.L a que abone a la parte actora la cantidad de 57.753,12 euros en concepto de principal, así como los intereses legales incrementados en seis puntos. Respecto a las costas derivadas de la acción de reclamación de cantidad ejercitada, debo condenar y condeno a su pago a la parte demandada."
Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese.
Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 5 de abril de 2022.
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Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase el recurso de apelación interpuesto, dejando sin efecto los pronunciamientos que se impugnan, en el sentido indicado en este escrito. Alegó error en la valoración de la prueba, señalando como motivos del recurso cuatro puntos objeto de controversia, cuya revisión probatoria se interesa; y todos basculan sobre la misma cuestión, que es la obligación de pago de las rentas devengadas con posterioridad al 12 de junio de 2020 (fecha de vencimiento contractual del contrato). En primer lugar, la determinación de si el contrato debió finalizar con fecha 12 de junio de 2020 y, en consecuencia, la obligación de pago de las rentas generadas con posterioridad a esa fecha. En segundo lugar, el comportamiento negocial de la actora, a nuestro juicio rayano en la mala fe, ya que, por un lado, mantiene la vigencia del contrato de arrendamiento - y así lo comunica a esta parte -, mientras que, por el otro y de manera simultánea, interesa judicialmente su resolución, reclamando las rentas devengadas hasta la efectiva entrega notarial de la posesión, operada con fecha 9 de diciembre de 2020. En tercer lugar, la aplicación a esta parte de los beneficios recogidos en el Real Decreto Ley 15/2020, que el Juzgado niega. Y en cuarto lugar, la aplicación a las cantidades reclamadas de las fianzas y aval entregados en su día, y su incidencia en la condena en costas. Respecto al plazo de preaviso y la prórroga del contrato - motivo primero del recurso - esta parte no puede compartir los razonamientos de la sentencia ya que se señaló por esta parte que la obligatoriedad del preaviso de 6 meses, que aparecía configurado en el contrato, específicamente en la cláusula adicional primera, no podía ser aplicable a la vista del notorio cambio de circunstancias acaecido a resultas de la pandemia y correlativa crisis sanitaria surgida a resultas de la irrupción de la COVID-19. En tal sentido, interesa destacar lo siguiente: 1) Esta parte en ningún momento ha pretendido, ni extrajudicial ni judicialmente, que el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes debía resolverse de manera anticipada, antes de su vencimiento convencional (cifrado para el 12 de junio de 2020, prórrogas aparte). 2) Cuando esta parte manifestó su voluntad de no continuar el arrendamiento más allá del 12 de junio de 2020 (burofax de 8 de junio de 2020), lo hace informando de la imposibilidad material y económica de reabrir el negocio de restaurante, aludiendo al cambio de circunstancias acaecido, y a que el vencimiento natural del contrato está fijado para el 12 de junio subsiguiente, manifestando su voluntad de no hacer uso de la prórroga que venía pactada. No es, en consecuencia, una resolución unilateral del contrato lo que se propone, ni tampoco bilateral, puesto que el contrato cuenta con una fecha de duración determinada (vencimiento fijado para el 12 de junio de 2020, con una duración obligatoria de 3 años), que es la fecha de terminación a la que alude esta parte en ese burofax de 8 de junio de 2020. Es innegable que, a la hora de concertar el contrato, se incluyó con el mismo una cláusula adicional que disponía una posible prórroga de éste, por un período adicional de 2 años, que sería automática, salvo que el arrendatario comunicara al arrendador su voluntad de no acceder a dichas prórrogas con una antelación mínima de 6 meses (cláusula adicional primera del contrato). Lo que sí ha sujetado esta parte, a juicio del Juez, es el examen de la eficacia del plazo de preaviso de 6 meses consignado en el contrato, para lo que, en nuestro escrito de oposición al desahucio aludió esta parte a la aplicación directa de la cláusula "rebus sic stantibus", pero no para operar una resolución imprevista del contrato, sino para poner en duda la eficacia de la obligatoriedad de respetar el plazo de preaviso de 6 meses, plazo que puede entenderse razonable en circunstancias de mercado y negociales normales, pero que resulta por completo desproporcionado en el contexto de crisis sanitaria actual, que ha incidido en el cierre total del negocio objeto del contrato. Sorprendentemente, el Juez ninguna alusión hace a esta problemática en la sentencia, limitándose a señalar la ausencia de acuerdo con respecto a la resolución del contrato, orillando toda reflexión sobre la aplicación (o no) del plazo de preaviso, que es verdaderamente el núcleo de la cuestión. El asunto no es baladí porque, una vez deducidos (en el acto de la vista) la fianza y el aval en su día entregados, las cantidades a las que ha sido condenada a pagar son las rentas que se han venido devengando ínterin se desarrollaba el procedimiento, hasta que se produjo la efectiva entrega de la posesión del local, el 9 de diciembre de 2020. Y no puede argüirse que esta parte se haya beneficiado o enriquecido injustamente, al ostentar la posesión material del local, durante los meses transcurridos de junio a diciembre de 2020 por cuanto el local ha estado cerrado y sin usar - hecho notorio, no discutido por la contraparte -. No estamos ante el caso del arrendatario que se mantiene ilegítimamente en la posesión, explotando un local sin pagar renta o merced alguna, estamos ante un contrato de arrendamiento que ha alcanzado su vencimiento
convencional (plazo obligatorio de 3 años), y ante cuya inminencia el arrendatario, que se ve imposibilitado de continuar con la actividad, manifiesta su voluntad de no acogerse a la prórroga de este. Cierto es que no ha avisado con 6 meses de antelación (preaviso), lo que debería haber realizado antes del 12 de diciembre de 2019, pero es que en diciembre de 2019 ni el arrendatario (ni nadie) podía imaginar la crisis sanitaria de dimensiones planetarias que se apoderaría del país en general, y del negocio de hostelería muy en particular. En tales condiciones, mantener la obligación de cumplir con ese plazo de preaviso se nos antoja, desde cualquier óptica, como poco razonable, de ahí la alusión realizada al cambio de circunstancias en nuestra oposición, y que el Juzgado orilla por completo en su sentencia, sin hacer la más mínima mención a la discusión sobre el plazo de preaviso, que entiende esta parte capital. El segundo motivo del recurso se refiere a la conducta de las partes en la ejecución del contrato, y a las exigencias de la buena fe. Con cita del artículo 7º del CC señala la apelante que la arrendadora se ha conducido con una mala fe manifiesta porque, por un lado, ha sostenido ante esta parte que el contrato seguía vigente por no haber cumplido el plazo de preaviso de 6 meses, y, por otro, y solo un día antes de la fecha de ese burofax, 29 de julio de 2020, ha planteado demanda de desahucio solicitando la resolución del contrato y entrega de la posesión del local, lo que es una situación inconcebible desde el punto de vista de la buena fe negocial. En efecto, si el interés de la parte arrendadora era recuperar la posesión del local y que el contrato quedara resuelto (lo que es la principal acción de desahucio ejercitada), lo cierto es que no se avino simplemente a sentarse con esta parte para recibir las llaves (lo que se le...
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