SAP Jaén 238/2022, 2 de Marzo de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 238/2022 |
| Fecha | 02 Marzo 2022 |
SENTENCIA Nº 238
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. Antonio Carrascosa González
MAGISTRADOS
Dª. Mónica Carvia Ponsaillé
Dª. Nuria Osuna Cimiano
En la ciudad de Jaén, a dos de marzo de dos mil veintidós.
Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago seguidos en primera instancia con el nº 367 del año 2019, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ubeda, rollo de apelación de esta Audiencia nº 31 del año 2022, a instancia de INVERSIONES PHENIX EXPORT S.L., representada en la instancia y en esta alzada por el Procurador D. Juan Simón Mulero García, y defendida por el Letrado D. Gonzalo Megías Almagro; contra S.C.A. ALRRURRAPI, representada en la instancia y en esta alzada por el Procurador D. Martín Juan Sáchez Tello y defendida por el Letrado D. Luis Bernardo de Quirós Fernández.
ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera Instancia con fecha 21 de febrero de 2021.
Por dicho Juzgado y en la fecha indicada, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: " Que estimando la demanda presentada en representación de Inversiones Phenix Export SL frente a SCA Alrrurrapi, se declara haber lugar al desahucio del inmueble nave industrial sita en el Polígono Industrial El Canónigo, finca registral de Jódar 24.796, así como resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 29 de marzo de 2017, condenando al arrendatario al pago de las cantidades que se hayan devengado y se devenguen durante la tramitación del presente litigio hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca, cuantificando su importe en la cantidad de 1007,60 euros mensuales, fijando que se encuentran abonadas las cantidades hasta noviembre de 2019, y si hubiera habido entregas posteriores habrán de ser compensadas; todo ello con imposición de las costas a la parte demandada. ".
Contra dicha sentencia se interpuso por la parte demandada en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.
Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación, se presentó escrito de oposición por la parte demandante, remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las
partes; turnadas a esta Sección 1ª se formó el rollo correspondiente y personadas las partes quedó señalado para la deliberación, votación y fallo, que se verificaron, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.
En la tramitación de este recurso se han observado las normas y formalidades legales.
Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Antonio Carrascosa González.
ACEPTANDO los fundamentos de derecho de la resolución impugnada.
Planteamiento del recurso -.
La sentencia dictada por el indicado Juzgado estima la demanda planteada por la entidad "Inversiones Phenix Export, S.L" frente a "SCA Alrrurrapi", declarando además que "resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 29 de marzo de 2017", condenando a dicha demandada "al pago de las cantidades que se hayan devengado y se devenguen durante la tramitación del presente litigio hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca", cuantificando su importe en 1.007,60 € mensuales ("fijando que se encuentran abonadas las cantidades hasta noviembre de 2019").
La resolución de instancia viene a sustentar el expresado pronunciamiento estimatorio de la demanda en la naturaleza de la acción ejercitada, de desahucio por expiración del plazo; y en la inexistencia de la tácita reconducción que había invocado la parte demandada, ello a la vista de la prueba practicada.
Contra dicha resolución se alza ante esta segunda instancia la entidad demandada. En su recurso se exponen dos diferentes motivos, que se pasan a resumir del modo que sigue, tarea ardua dadas las numerosas tautologías en que se incurre.
El primero de ellos invoca la infracción de diversos preceptos del Código Civil, referentes todos ellos a la interpretación de los contratos. Tras aludir a la clase de acción ejercitada y al destino del inmueble alquilado (almacenamiento de productos fitosanitarios), se indica que el contrato vigente entre las partes, de arrendamiento de una nave, ha de ponerse necesariamente en relación con los dos que le precedieron, de fechas 28 de septiembre de 2009 y 1 de enero de 2012, en los que se contemplaba una duración del contrato muy superior a aquél (de 10 y de 7 años y 9 meses, respectivamente), los cuales fueron redactados de forma unilateral por la actora, sin posibilidad de la recurrente de intervenir en la confección de su contenido. Se destaca, además, que en los dos primeros contratos celebrados se había estipulado que la expiración del plazo fijado para la duración del contrato suponía la resolución "automática" del mismo, estipulación ausente en el tercero. Se reitera -en innumerables ocasiones- que la recurrente ha satisfecho las rentas convenidas, encontrándose al día en el cumplimiento de tal obligación y que se halla en posesión del inmueble desde la entrada en vigor del primero de dichos contratos. Para concluir este primer motivo, se resalta (y repite) que en el tercer contrato no existe la resolución "automática" del mismo al término de su obligación, que existe contradicción entre sus cláusulas tercera y cuarta (referentes a su duración y su posible prórroga), concluyendo que la voluntad de las partes era prorrogar la duración del contrato en caso de que ninguna de ellas comunicara a la otra su voluntad de resolverlo, lo que enlaza con las alegaciones del segundo y último motivo.
Este segundo motivo se encabeza con la rúbrica "infracción del artículo 1566 del Código Civil", reseñándose las distintas circunstancias que, resultantes de la prueba practicada, evidencian a su criterio que debe apreciarse la tácita reconducción rechazada en la sentencia apelada, incidiendo (también con harta reiteración) en que el burofax a que alude la resolución del Juzgado a quo se dirigió a un domicilio en que no se hallaba "nadie", ignorándose dicha comunicación por la demandada, cuando existían otros domicilios donde su recepción hubiera sido factible y otros medios de comunicar la voluntad resolutoria; así como que su remitente no fue la empresa arrendadora ni su representante legal.
Concluye el recurso con la petición de su estimación y el dictado de sentencia que desestime la demanda, con imposición de costas a la actora.
La parte apelada se opone al recurso interpuesto, estimando ajustado a Derecho el pronunciamiento estimatorio de la demanda, ello por las alegaciones que se exponen en el escrito de oposición presentado con ocasión de la tramitación de la presente apelación, que se dan en este fundamento por reproducidas.
Decisión de la Sala sobre el recurso interpuesto (I). Sobre la naturaleza de la acción ejercitada y del contrato celebrado entre las partes -.
Se hace referencia en primer término en el recurso formulado a la clase de acción ejercitada, en relación con el fundamento del Juzgado a quo para la estimación de esta (la expiración del plazo de duración del arriendo
convenido). Con independencia del error en el "nomen iuris" de la acción ejercitada que pueda reflejarse en los actos de comunicación que indica la recurrente (e incluso en la carátula del procedimiento, donde se expresa "desahucio falta de pago"), caso por cierto no infrecuente, el escrito de demanda recogía con toda claridad la acción que allí se ejercitaba, tanto en su encabezamiento ("formulo demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo y reclamación de rentas) como en su suplico, en que se interesaba se tuviera por promovido "juicio verbal de desahucio por expiración del plazo", haciéndose referencia también expresa de aquélla en el fundamento de derecho noveno, con cita del artículo 1569.1 del Código Civil.
Siendo ésta la acción ejercitada, y que se acoge en la sentencia, no resultaba necesario declarar "resuelto" el contrato en su día celebrado entre las partes, como se hace en el fallo de aquélla, respondiendo al suplico de la demanda, pues la resolución presupone la existencia de un contrato vigente que queda privado de eficacia, mientras que la expiración del plazo de duración de un contrato supone la extinción o terminación del mismo por la simple llegada del término o vencimiento del plazo convenidos.
Sentado lo como anterior, el artículo 3.2 de la LAU 1994 nos dice que, en especial, tendrán la consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda los siguientes: (...) 2.- Los arrendamientos celebrados para ejercer en la finca cualquiera de estas actividades: actividad industrial". Como expresa en claros términos la SAP de Alicante n.º 72/2016, de 19 de febrero, el citado artículo ha venido a instaurar "un cajón de sastre que permite calificar como arrendamientos para uso distinto 'del de vivienda' todos aquellos que no tengan encuadre en el artículo 2 LAU, que efectivamente exige que el destino primordial de lo arrendado sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario".
A diferencia de lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda, la LAU nada dice acerca de la duración de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que en esta materia se aplicará de forma supletoria lo establecido en el Código Civil, en concreto, lo dispuesto en los siguientes artículos:
- Artículo 1543 del CC: "En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto";
- Artículo 1581 del CC: "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho...
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