SAP Madrid 38/2022, 7 de Febrero de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 38/2022 |
| Fecha | 07 Febrero 2022 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0230661
Recurso de Apelación 203/2021
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 45/2019
DEMANDANTE/APELANTE: D. Millán
PROCURADOR D. RAMON BLANCO BLANCO
DEMANDADO/APELADO: PICTON INVESTMENTS SL
PROCURADOR Dña. PALOMA THOMAS DE CARRANZA MENDEZ DE VIGO
PONENTE: ILMA. SRA. Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
SENTENCIA Nº 38
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. JOSE MARIA TORRES FERNANDEZ DE SEVILLA
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
En Madrid, a siete de febrero de dos mil veintidós.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 45/2019 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid, alos que ha correspondido el Rollo nº 203/2021, en los que aparece como parte demandante.apelante D. Millán representado por el Procurador D. RAMON BLANCO BLANCO, y de otra, como parte demandada-apelada PICTON INVESTMENTS SL, representada por la Procurador Dña. PALOMA THOMAS DE CARRANZA MENDEZ DE VIGO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 10/11/2020.
VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 10/11/2020, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Blanco Blanco en nombre y representación de D. Millán debo absolver y absuelvo a la entidad demandada PICTON INVESTMENT SLU de las pretensiones contenidas en la misma, con expresa condena en costas de la parte actora."
Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de D. Millán se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 26 de enero 2022, en que ha tenido lugar lo acordado.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución impugnada, en todo cuanto no aparezca contradicho o desvirtuado por los que se expresan a continuación.
Por la representación de D. Millán, se interpone recurso de apelación contra la sentencia que desestima su demanda interpuesta contra PICTON INVESTMENTS SL, por la cual pretendía:
-Se declarara validez y plena eficacia jurídica de la opción de compra ejercitada por D. Millán en fecha de 26 de Julio de 2.016 sobre la vivienda sita en la CALLE000, NUM000 Portal NUM001 NUM002, así como respecto del anejo inseparable la plaza de garaje Nº NUM003, sita en la Plata Sótano del mismo edificio de Torrejón de Ardoz. Encontrándose la citada sujeta al Régimen de Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con Opción a Compra, con Expediente de Calificación Definitivo Nº NUM004, otorgado con fecha de 31 de julio de 2.009.
-Se declarara que la compraventa fue firme, perfecta y en estado de ejecución, y se obligue a Demandada al otorgamiento en escritura pública de la compraventa del inmueble descrito en el Hecho Primero de la Demanda, de tal manera que su propiedad pueda ser en su día inscrita en el Registro de la Propiedad.
-Se declarara que el precio de la misma, fijado en 84.990 €, minorado con el importe del satisfecho desde Julio de 2.016 hasta el 15 de Diciembre de 2.018, esto es, el resto de precio a pagar asciende a 72.114,43 €.
-Subsidiariamente, y para el caso de no ser en el momento de dictarse Sentencia ya la demandada propietaria del inmueble en cuestión, los inmuebles objeto del contrato, se resuelva el contrato de opción de compra de fecha con la restitución al demandante de la cantidad de 25.632,26€ euros abonados por en virtud de dicho derecho de opción, más los intereses legales.
Por la representación de D. Millán, se alega en su recurso que la opción de compra se encontraba perfeccionada al ser ejercida la misma mediante burofax de fecha 26/7/2016, lo que implica su extinción y consumación, disintiendo de los efectos que reconoce la Juzgadora de Primera Instancia, al supuesto incumplimiento del plazo para le ejecución de la compraventa, en cuanto a la contravención de las obligaciones de elevar a publica dicha transmisión y del pago del precio, entendiendo que hubo un pacto verbal para demorar dicho otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el 15/12/18. Pacto verbal que se confirmaría por las testificales practicadas en el acto del Juicio.
La sentencia apelada, considero que el burofax por el que se ejercitaba la opción de compra no cumplía los formalidades requeridas, sin decir cuales, pero que obviando las mismas no se acreditaba en modo alguno la concurrencia de pacto verbal, dada la parcialidad de los testigos, que justificara la formalización de la compraventa hasta el 15/12/18. El apelado precisa que la redacción de la resolución no resulta afortunada, por cuanto lo que debe interpretarse de su fundamento jurídico segundo es que el actor "no cumplió con la esencial condición de la Oferta Comercial de otorgar la escritura pública de compraventa en el plazo máximo de 90 días a contar desde el ejercicio de la opción de compra (26 de julio de 2016) estando mi representada en plena disposición para dicho otorgamiento si así se le hubiera solicitado. Es decir, la consumación de la compraventa con el otorgamiento de la escritura pública debió tener lugar antes del 26 de octubre de 2016. Tal era el periodo de eficacia de la compraventa, transcurrido el cual devino ineficaz al requerir dicho contrato para su consumación el otorgamiento de escritura pública que supone la traditio instrumental ( artículo 1462 CC)",
esto es no cuestiona la efectiva realización de la opción de compra pero si el cumplimiento de los requisitos exigidos para su consumación.
Ciertamente la opción de compra remitida por D. Millán en fecha de 26 de Julio de 2.016, por burofax obrante al folio 48, es suficiente para considerarla válidamente ejercitada, como parece asumir el apelado aceptando que el plazo era desde el 1/8/2016 hasta el día treinta de ese mes, otra cuestión son las consecuencias de dicho ejercicio, en cuanta al cumplimiento de las formalidades de la compraventa por la que se había optado por el demandante.
Esta Audiencia ha señalado que es reiterada la jurisprudencia del TS, que señala entre otras sentencias, en las de 23 de diciembre de 1.991 ; 14 de febrero de 1.997; 23 de mayo de 2007 que "el ejercicio de la opción de compra no confiere al optante título de dominio hasta el punto de facultar al optante para entablar una acción declarativa de dominio (como la que ejercita en su demanda) pues únicamente produce la perfección del contrato de compraventa, pero no la consumación del mismo. El contrato de compraventa queda automáticamente perfeccionado y sometido a su propia regulación ( arts. 1.445 y siguientes del Código Civil). El Art. 1.450 C.C. establece que el contrato se perfecciona por el consentimiento, sin que se requiera como elemento estructural la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla ( Art. 1.461
C.C ), siendo necesario para su consumación la entrega o tradición (modo) de la cosa vendida en cualquiera de las formas previstas en el Código Civil ( arts. 609 y 1.095 C.C ), de forma que con el ejercicio de la opción se tiene título, pero no modo, ostentando el optante-comprador únicamente el derecho a adquirir la propiedad, pudiendo compeler al vendedor para la entrega de la posesión que, junto con el título, consumará el efecto traslativo del dominio.
Así las Sentencias del TS 6 de Abril de 1987, 23 de Diciembre de 1991, 22 de Diciembre de 1992, 11 de...
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