SAP Valencia 189/2022, 4 de Mayo de 2022
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Valencia, seccion 6 (civil) |
| Fecha | 04 Mayo 2022 |
| Número de resolución | 189/2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA
Rollo nº 000944/2021
SENTENCIA Nº 189
Ilmos. Sres.: Presidente
DON JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistrados
DOÑA MARÍA-EUGENIA FERRAGUT PÉREZ DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia, a cuatro de mayo de dos mil veintidós.
Vistos por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Verbal n.º 517/2019, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 de CARLET, entre partes: de una como apelante la demandante DON Jose Ramón, Y DOÑA Florinda, representada por
el Procurador DON VICENTE MARTÍNEZ MOLL, y dirigida por el Letrado DOÑA PATRICIA VELASCO PÉREZ.
Y como parte apelada la parte demandada DOÑA Guadalupe, Y DON Pedro Francisco, representada por el Procurador DOÑA MARÍA CLIMENT BASTILLO, y asistida del letrado DON ANTONIO CASTILLO SÁNCHEZ.
Es Ponente EL Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO, quien expresa el parecer del Tribunal.
En dichos autos se dictó sentencia el 2 de julio de 2021, cuya parte dispositiva es como sigue:
"Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Vicente Martínez Moll, en nombre y representación de Dña. Florinda y de D. Jose Ramón, DEBO CONDENAR y CONDENO a D. Pedro Francisco y a Dña. Guadalupe a abonar a los demandantes la cantidad de MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS (1.364 €) en concepto de rentas adeudadas, más los intereses legales correspondientes, sin expresa imposición de costas.
Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda reconvencional formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña. María Climent Castillo, en nombre y representación de D. Pedro Francisco y Dña. Guadalupe, DEBO CONDENAR y CONDENO a Dña. Florinda y a D. Jose Ramón a abonar a los reconvinientes la cantidad de CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS EUROS CON OCHENTA CENTIMOS (4.396,8 €), más los intereses legales
correspondientes, sin expresa imposición de costas.
Contra dicha resolución, por la representación de la demandante se interpuso recurso de apelación alegando:
" PRIMERA. - DE LOS PRONUNCIAMIENTOS QUE SE IMPUGNAN . Impugnamos el Fundamento
Jurídico Tercero en relación con el fallo de la sentencia respecto a que producida la resolución del contrato, las
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partes deben restituirse las cosas o prestaciones que hubieran recibido por razón del contrato, de manera que la parte optante deberá restituir la vivienda, en tanto que la parte vendedora deberá restituir las cantidades recibidas a cuenta del precio final por importe de 4.396,8 euros, habida cuenta que, tal y como se cita en la propia Sentencia, nos encontramos ante un único contrato, el de arrendamiento con opción de compra, señalando la STS de 23 de abril de 2010, "que el precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato en un concreto plazo. En este sentido, implica la concesión por una parte a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa". Y señala la STS de 22 de septiembre de 2009 que "... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho". Y, como se recoge en la STS de 5 de junio de 2003 "si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa, pero ésta no nace si, al no ejercitar la acción en el plazo previsto, queda caducada". En este caso, no se ejercitó la opción de compra porque, como ha quedado debidamente acreditado en la Sentencia, los demandados estaban incursos en una causa de resolución contractual, al no estar al corriente del pago de las rentas derivadas del contrato de arrendamiento. Es decir, sólo el arrendatario que esté cumpliendo con todas sus obligaciones derivadas del arrendamiento puede pasar a ser propietario tras el ejercicio de la opción de compra. Si no las cumple todas, el propietario puede negarse, legítimamente, a dar cumplimiento a esa opción de compra que reconoció al arrendatario ( STS de 6 de noviembre de 2009 ) y, por tanto, éste perder todas las cantidades aportadas en concepto de rentas, tal y como se recoge en la SAP Girona, Sección 1ª, en Sentencia 455/2017, de 28 de diciembre, "si por cualquier razón que no se hubiese ejercitado la opción de compra, las rentas pagadas no se podían recuperar porque sería un enriquecimiento sin justa causa al haber disfrutado gratuitamente de un bien".
DEL ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA PRACTICADA.
Según constante Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales y de nuestro Tribunal Supremo, para estimar error en la apreciación de la prueba es preciso que haya en autos alguna prueba que acredite un dato de hecho contrario a aquello que se ha fijado como probado en la sentencia recurrida, que tal prueba acredite la equivocación del Juzgador de Primera Instancia, y que la misma no esté en contradicción con otros elementos de prueba. Es necesario asimismo que el dato de hecho contradictorio así acreditado tenga virtualidad para modificar los pronunciamientos del fallo.
Destaca dicha línea jurisprudencial que la convicción del Juzgador debe asentarse sobre una firme y sólida base fáctica y un lógico proceso argumental para obtener, por las vías indirectas de la deducción valorativa de los hechos, un juicio fundado que no rompa con la necesaria armonía que debe presidir todo proceso deductivo no exento de pautas y directrices de rango objetivo.
De acuerdo con el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta parte pretende que se revoque la sentencia de primera instancia y que, en su lugar, se dicte otra favorable a esta parte, en la que se dé acogida a las pretensiones formuladas en nuestra demanda, de acuerdo con los fundamentos de hecho y de derecho que en ella se contienen, efectuando un nuevo examen delas actuaciones llevadas a cabo ante el tribunal de instancia, pues estimamos que la prueba practicada no ha sido debidamente valorada, vulnerándose así las normas sobre prueba y las reguladoras de la sentencia.
La sentencia apelada declara en su Fundamento Jurídico Tercero que, producida la resolución del contrato, las partes deben restituirse las cosas o prestaciones que hubieran recibido por razón del contrato, de manera que la parte optante deberá restituir la vivienda, en tanto que la parte vendedora deberá restituir las cantidades recibidas a cuenta del precio final.
Esta parte considera que se cometió un manifiesto y claro error en la valoración de la prueba por parte del Juzgador "a quo", por cuanto el juzgador no ha tenido en cuenta la testifical de don Eulogio, el cual manifiesta en su declaración que:
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Estuvo presente en el momento de la formalización del contrato y que se trataba de un contrato de arrendamiento con opción a compra, no uno de compraventa como declaran los demandados.
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Que es conocedor de que se dejaron de abonar las rentas por parte de los inquilinos pero que no recordaba cuántas cuotas se debían.
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Que los inquilinos dejaron de abonar las cuotas porque eran conocedores de que mis mandantes tenían deudas con el banco.
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Que existe una cláusula en dicho contrato por la que se considera rescindido el mismo si la parte arrendataria deja de abonar las cuotas relativas al alquiler del inmueble.
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Que no era obligatorio ejercitar la opción de compra llegado el plazo para ello pero que si no se ejercía la misma, las cantidades pagadas en concepto de renta, no se devolvían.
Hay que tener en cuenta que el testigo al que hacemos referencia, se llevaba un porcentaje del precio total de la venta si se llevaba a cabo, por lo que a él le interesaba declarar a favor de los demandados, hecho que no ocurrió.
Pretende la demandada, en su escrito de contestación a la demanda reconvencional, obtener del juzgador en virtud de los pedimentos formulados, una resolución absolutamente injusta y desproporcionada. En
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concreto, solicita la suma de 4.445,00 euros que esta parte desconoce su procedencia habida cuenta que no se acompaña ningún desglose ni justificación. También pretende hacer creer al Juzgador que la resolución del contrato se produjo de forma voluntaria entre ambas partes siendo que no fue así, sino que la resolución del contrato se produjo por la falta de pago de las rentas de las mensualidades de abril de 2019 al 6 de julio de 2019.
Ha quedado debidamente acreditado que se adeuda las cantidades solicitadas, así como la legitimación de mis mandantes no solo de resolver el contrato, sino de la pertenencia de quedarse con la fianza habida cuenta de las rentas asimiladas correspondientes al recibo de agua que tuvo que abonar mi mandante, tal y como esta parte acreditó con la documental aportada en la demanda.
Terminaba solicitando que, previos los trámites legales se dicte sentencia por la que previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que revoque la Sentencia nº 79/2021 de fecha 2 de julio de 2021, y se acuerde la DEVOLUCIÓN DE 1.364 EUROS EN CONCEPTO DE RENTAS ADEUDADAS, MÁS LOS INTERESES LEGALES CORRESPONDIENTES Y DESESTIME LAS PRETENSIONES DE LA RECONVINIENTE, TODO ELLO CON CONDENA EN COSTAS A LA CONTRAPARTE.
La parte apelada presentó escrito de oposición al recurso de apelación indicando con carácter previo a exponer nuestros motivos de oposición debemos dejar claro, y así lo parece para la contraria que se acepta la doctrina jurisprudencial respecto de los efectos de la resolución de las obligaciones del artículo 1124 del Código Civil, por lo que el desacuerdo de la contraria se reduce a la valoración de la prueba practicada en el acto de la vista, que se redujo, documental aparte.
En dicha declaración se dijo de manera clara y a preguntas de esta representación, que el contrato suscrito entre las partes era un contrato de...
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