SAP Madrid 280/2022, 22 de Abril de 2022
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 28 (civil) |
| Fecha | 22 Abril 2022 |
| Número de resolución | 280/2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
SECCIÓN 28
C/ Santiago de Compostela nº 100.
Teléfono: 91 4931988/89
Fax: 91 4931996
ROLLO DE APELACIÓN: 800/20
Procedimiento de origen: Juicio Ordinario nº 670/17
Órgano de Procedencia: Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torrejón de Ardoz.
Parte recurrente/impugnada : DOÑA Crescencia
Procuradora: Doña Susana Hernández del Muro.
Letrado: Don José Ignacio Hernández Obelart.
Parte recurrida/impugnante : "FIDERE VIVIENDA 3, S.L.U."
Procuradora: Doña María del Carmen Otero García.
Letrado: Don Rafael Ballester Fernández.
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. ALBERTO ARRIBAS HERNÁNDEZ
D. ALFONSO MARÍA MARTÍNEZ ARESO
D. IGNACIO ZARZUELO DESCALZO
SENTENCIA nº 280/2022
En Madrid, a veintidós de abril de dos mil veintidós.
La Sección Vigésima Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, especializada en materia mercantil, integrada por los ilustrísimos señores magistrados antes relacionados, ha visto el recurso de apelación, bajo el núm. de rollo 800/20, interpuesto contra la sentencia de fecha 17 de julio de 2019, dictada en el juicio ordinario nº 670/17, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torrejón de Ardoz.
Han sido partes en el recurso, como apelante/impugnada, DOÑA Crescencia ; y como apelada/impugnante, "FIDERE VIVIENDA 3, S.L.U.", ambas partes defendidas y representadas por los profesionales antes relacionados.
Es magistrado ponente don Alberto Arribas Hernández, que expresa el parecer de la Sala
Las actuaciones procesales se iniciaron mediante demanda presentada por la representación de doña Crescencia contra la entidad "FIDERE VIVIENDA 3, S.L.U." en la que, tras exponer los hechos que estimaba de interés y alegar los fundamentos jurídicos que consideraban que apoyaban su pretensión, suplicaba que se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos:
1º Declare, conforme las estipulaciones del contrato firmado entre el demandante y la mercantil HERCECAM VIVIENDA TORREJON, S.L., el sometimiento de las obligaciones esenciales del contrato a las normas imperativas vigentes aplicables a las viviendas sujeta a régimen de protección pública con opción a compra .
2º Declare consecuentemente el error en la consignación de la ley aplicable referida en el contrato y por ende de las estipulaciones establecidas por remisión a dicha norma.
3º Declare consecuentemente el derecho de la demandante, al ejercicio de la opción de compra de las viviendas por el precio y en las condiciones reguladas en el artículo 24 del RD 74/2009, por ser esta la norma vigente aplicable a las viviendas que fueron objeto de arrendamiento y sobre las que se ejercitó la opción de compra.
4º Se condene a la demandada al otorgamiento de las escrituras de compraventa del inmueble vivienda NUM000 PROTEGIDO, BLOQUE NUM001, PORTAL NUM002, PLANTA NUM003 LETRA DIRECCION000, y anejos PLAZA DE GARAJE SÓTANO NUM004 Nº NUM005 y TRASTERO SÓTANO NUM004 Nº NUM006, sita en CALLE000 nº NUM007 de Torrejón de Ardoz, bloque NUM001 portal NUM002 planta NUM003 letra DIRECCION000, por precio equivalente al precio establecido en la calificación definitiva del inmueble multiplicado por el coeficiente de 1,4 menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta, y a la recepción de dicho precio, por importe de 89.639,82 euros salvo error aritmético.
5º Se declare el derecho de la demandante al uso del inmueble en condición de propietaria desde el 18 de octubre de 2016 fecha en la que se produjo la comunicación del ejercicio de la opción de compra y consecuentemente el perfeccionamiento del contrato de compraventa.
6º Subsidiariamente, se declare el derecho de la demandante al ejercicio de la opción de compra de la vivienda por el precio regulado en el Decreto 12/2005, declarándose injustificada la negativa al otorgamiento de la escritura y entrega del precio exigido por razón de la reserva de acciones.
7º Consecuentemente por razón de la subsidiaria 6, se condene a la demandada al otorgamiento de la escritura de compraventa del inmueble por precio equivalente al precio establecido en la calificación definitiva (Documentos nº 44 y 45 de la demanda) del inmueble multiplicado por el coeficiente de 2, menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta, y a la recepción de dicho precio.
8º Por razón de la subsidiaria 6, se declare el derecho de la demandante al uso del inmueble en condición de propietaria desde el 18 de octubre de 2016 fecha en la que se produjo la comunicación del ejercicio de la opción de compra y consecuentemente el perfeccionamiento del contrato de compraventa.
9º Se declare la nulidad de las siguientes cláusulas de los contratos de arrendamiento aportados como documentos 1 al 41 de la demanda, conforme los fundamentos de derecho material TERCERO y CUARTO por abusivas y nulas de pleno derecho conforme el RDL 1/2007 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias y Ley 7/1998 de 13 de abril sobre Condiciones Generales de Contratación y concretamente:
9.1º Conforme lo regulado en el artículo 82.4.f ), y 86 del RD 1/2007 se declaren nulas la estipulación PRIMERA párrafo segundo ; la estipulación CUARTA párrafo primero por remisión del contrato a una norma no aplicable más perjudicial al consumidor en beneficio del empresario.
9.2º La estipulación CUARTA en su apartado c) por cuanto que pretende aplicar para el cálculo del precio final de la compraventa un coeficiente superior al regulado en la norma imperativa; (Exclusión del artículo 24.3.c) del Decreto 74/2009 ) en perjuicio del consumidor.
9.3º La estipulación CUARTA en su apartado d) párrafo primero ; por cuanto que merma el derecho del consumidor el ejercicio de la opción de compra una vez trascurridos 5 años desde la fecha de concesión de la calificación definitiva.
9.4º La estipulación CUARTA en su apartado d) párrafo cuarto, en cuanto que pretende condicionar la consumación de la opción de compra y el consecuente perfeccionamiento del contrato de compraventa, que se produce por el mero ejercicio conforme doctrina expuesta, al otorgamiento de la escritura, mermando los derechos del consumidor a exigir el cumplimiento del contrato de compraventa y al amparo del artículo
82.4 c) al ser una clausula impuesta unilateralmente que no solo resulta desproporcionada en cuanto al perfeccionamiento y ejecución del contrato sino que, conforme lo regulado en el artículo 85.7 y 87.6 de la
LDCYU impone un obstáculo desproporcionado para el ejercicio del derecho a la opción de compra regulado en la norma imperativa que obstaculiza dicho ejercicio por razón del procedimiento pactado al sujetar su perfeccionamiento a la voluntad del empresario (otorgamiento de la escritura) a pesar de haberse mostrado por parte del consumidor compromiso firme a dicho otorgamiento incluso por el precio discutido, pero con reserva de acciones.
9.5º La estipulación CUARTA en su apartado d) párrafo séptimo que imponen al arrendatario, ahora comprador, la totalidad de los gastos del otorgamiento de escritura, conforme lo regulado en el artículo 89.3.c) de la LDCYU.
9.6º La estipulación SÉPTIMA párrafos primero y cuarto, que impone al arrendatario el pago de gastos de impuestos y tributos a cuyo pago viene obligado el arrendador por razón de la propiedad del inmueble.
9.7º La estipulación CUARTA apartado d) párrafo octavo al imponer al consumidor, penalizaciones o indemnizaciones superiores a los daños y perjuicios efectivamente causados, sin que exista penalización equivalente frente al empresario conforme el artículo 87.6 de la LDCYU.
9.8º La estipulación DÉCIMO SEGUNDA al imponer al consumidor una competencia territorial distinta al lugar del cumplimiento de la obligación y ubicación del inmueble, conforme el artículo 90.2 de la LDCYU.
Tras seguirse el juicio por los trámites correspondientes, el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torrejón de Ardoz, dictó sentencia con fecha 17 de julio de 2019 cuya parte dispositiva tiene el siguiente tenor literal:
" QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la procuradora Sra. Hernández del Muro, en nombre y representación de DOÑA Crescencia contra FIDERE VIVIENDA 3 S.L.U DECLARANDO Y ESTABLECIENDO:
- QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA CELEBRADO ENTRE LAS PARTES EL 1 DE JULIO DEL 2010 y que tenía por objeto la vivienda NUM000, protegido bloque NUM001, portal NUM002, planta NUM003, letra DIRECCION000, plaza de garaje sótano NUM004, nº NUM005 y trastero sótano NUM004, nº NUM006 SE ENCUENTRA SOMETIDO A LA LEGISLACION VIGENTE Y CONSISTENTE EN EL DECRETO 11/2005 DE 27 DE ENERO que aprueba el Reglamento de Viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid y EL DECRETO 12/2005, DE 27 DE ENERO, que regula las ayudas económicas a la vivienda en la Comunidad de Madrid.
-QUE EL EJERCICIO DEL DERECHO DE OPCION DE COMPRA por parte de la demandante SE DEBE LLEVAR A CABO CONFORME A TAL NORMATIVA, POR EL PRECIO Y CONDICIONES REGULADAS EN LA MISMA Y POR LO TANTO APLICANDO EL COEFICIENTE DEL 2 AL PRECIO MAXIMO DE VENTA, en los términos expuestos en el Fundamento Jurídico Tercero de la presente resolución.
-QUE SE DECLARA QUE LA DEMANDANTE EJERCITÓ EN TIEMPO Y FORMA LA OPCION DE COMPRA, DECLARANDO EN CONSECUENCIA SU CONDICION DE PROPIETARIA DESDE EL 18 DE OCTUBRE DEL 2016.
-QUE SE CONDENA A LA DEMANDADA A OTORGAR LA ESCRITURA PUBLICA DE COMPRAVENTA DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE PROCEDIMIENTO por un precio equivalente al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva del inmueble multiplicado por el coeficiente del 2 menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta, por importe de 135.141,93 €.
-QUE SE DECLARA LA NULIDAD POR SU CARÁCTER ABUSIVO DE
LAS...
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