SAP Baleares 133/2022, 28 de Marzo de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 133/2022 |
| Fecha | 28 Marzo 2022 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00133/2022
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: CHM
N.I.G. 07040 42 1 2020 0024189
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000580 /2021
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0001238 /2020
Recurrente: MERLIN PROPERTIES, SOCIMI SA
Procurador: JOSE ANTONIO CABOT LLAMBIAS
Abogado:
Recurrido: DOUGLAS SPAIN SAU
Procurador: MIGUEL ARBONA SERRA
Abogado: PABLO ALBERT ALBERT
Rollo núm.: 580/21
S E N T E N C I A Nº 133
ILMOS./AS SRES./AS
PRESIDENTE:
Don Miguel-Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS/AS:
Don Carlos Izquierdo Téllez
Don Jaime Gibert Ferragut
En Palma de Mallorca a veintiocho de marzo de dos mil veintidós.
Esta Sección Tercera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de renta seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Palma bajo el número 1.238/2020, Rollo de Sala número 580/21, entre:
- MERLIN PROPERTIES, SOCIMI SA, representada en esta alzada por el/la Procuradora de los Tribunales Don/ Doña José Antonio Cabot Llambías, y bajo la actuación letrada del Abogado Don José Manuel Pastor Zacarés, como parte actora apelante; y
- DOUGLAS SPAIN SAU, representada en esta alzada por el/la Procuradora de los Tribunales Don/Doña Miguel Arbona Serra, y bajo la dirección Letrada a cargo del Abogado Don Pablo Albert Albert, como parte demandada y apelada.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Don Carlos Izquierdo Téllez.
Por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Palma, en el Juicio Verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas debidas tramitado bajo el número 1.238/2020, se dictó sentencia el 6 de mayo de 2.021 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal:
" 1.- Se ESTIMA PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la entidad "MERLIN PROPERTIES SOCIMI SA", representada por la Procuradora de los Tribunales Don José Antonio Cabot Llambías, contra la entidad "DOUGLAS SPAIN, S.A.U.", representada por el Procurador de los Tribunales Don Miguel Arbona Serra.
-
- Se declara RESUELTO por falta de pago de la renta el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que une a las partes concertado en fecha 16 de febrero de 2001 sobre el local comercial identificado con el número 2310-11 sito en el Centro Comercial "Porto Pi Centro" de Palma de Mallorca.
-
- Se condena a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración y a que desaloje la finca de autos, dejándola libre, vacua y expedita a disposición del actor dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de ser lanzado en caso contrario. Téngase en consideración en ejecución de sentencia que consta que en fecha 30 de abril de 2021 la demandada procedió a entregar la posesión del local a la actora.
-
- Se condena a la demandada a pagar a la actora, en concepto de rentas vencidas y no pagadas, la suma de
32.108,79 euros, IVA incluido.
-
- No se hace expresa imposición de costas a ninguna parte ".
Contra la expresada sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante, que fue admitido, siguiéndose la tramitación del procedimiento ante esta Audiencia Provincial, turnándose a esta Sección, y señalándose fecha para deliberación, votación y fallo.
Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional en lo que no se opongan a los que siguen.
Antecedentes procesales.
La entidad mercantil MERLIN PROPERTIES, SOCIMI SA formuló demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas debidas contra la entidad DOUGLAS SPAIN SAU, arrendataria del local comercial número 2310-11, sito en el Centro Comercial "Porto Pi Centro", de esta ciudad en virtud del contrato de arrendamiento suscrito el 16 de febrero de 2001. Formalizaba su pretensión a través del Suplico de la misma, del siguiente tenor:
" que estimando íntegramente la demanda interpuesta:
-
Se declare resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 16 de febrero de 2001 referido al local comercial sito en Palma de Mallorca, Avda. Gabriel Roca nº 54, Centro Comercial Porto Pi Centro, local número 2310-11, y se condene a la entidad demandada a entregar la posesión efectiva del citado local por falta de pago de las rentas de alquiler y cantidades asimiladas, dejando el mismo libre, expedito y a disposición de la demandante, apercibiéndole de lanzamiento inmediato y automático conforme previene el artículo 549.3º LEC si no desaloja el local antes del día y hora que señale el Auto de admisión de la presente demanda.
-
Se condene igualmente a la demandada a pagar a mi representada la cantidad de TREINTA Y TRES MIL CIENTO SETENTA Y NUEVE EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (33.179,55 €) en concepto de rentas de alquiler y cantidades asimiladas vencidas y no pagadas hasta el día de hoy, incrementadas con los intereses pactados en el contrato de arrendamiento que se resuelve, así como a las rentas y demás cantidades asimiladas que resulten vencidas e impagadas con posterioridad a la interposición de la presente demanda hasta la entrega de la posesión efectiva del local arrendado, tomando como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada al formular la presente demanda.
-
Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada por resultar su imposición preceptiva ".
La arrendataria se opuso a la demanda e interesó que se dictara sentencia acordando no haber lugar a la reclamación planteada por la actora, al no ser debida la renta reclamada por resultar procedente su moderación y reducción del 100% (gastos excluidos) durante el periodo en el que el local comercial permaneció cerrado por la declaración del Estado de Alarma, desde el 14 de marzo hasta el 24 de mayo de 2.020, y la moderación y reducción de la renta en un 50% desde la fecha de reapertura el 25 de mayo hasta la finalización del contrato 30 de abril de 2021, todo ello en razón a la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus ". Interesó, asimismo, la condena en costas a la parte actora.
Entregada la posesión del local por la demandada en fecha 30 de abril de 2.021, y actualizada la cantidad reclamada por rentas debidas a la fecha del juicio en 66.361,18 euros -los 33.179,55 euros inicialmente reclamados en la demanda, incrementados en la cantidad correspondiente a las mensualidades de diciembre/2020 hasta abril/2021, menos 22.123,07 euros entregados a cuenta-, la sentencia estimó parcialmente la demanda, declarando resuelto el contrato y fijando la cantidad a abonar por la demandada a la actora, en concepto de rentas vencidas y no pagadas, la suma de 32.108,79 euros, IVA incluido, sin imposición de costas.
La parte demandante interpone recurso de apelación interesando que se dicte sentencia en esta alzada revocando la de primer grado jurisdiccional y condenando a la demandada dictada en la primera acogiendo en su integridad las pretensiones formuladas, y ello por considerar que no ha quedado acreditado que se cumplan los requisitos exigidos por la doctrina del TS para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
A dicho recurso se opone la parte demandada, interesando su íntegra desestimación y la confirmación de la sentencia apelada, con condena en costas a la parte apelante.
Alegaciones del recurso.
Sostiene la parte apelante que la sentencia de primer grado jurisdiccional no es ajustada a derecho porque incurre en errores de interpretación y valoración de la prueba practicada, e infringe las normas jurídicas aplicables al caso y la doctrina del Tribunal Supremo sobre la cláusula rebus sic stantibus . Plantea así que la estimación parcial de la reclamación formulada en concepto de rentas impagadas se funda en la indebida aplicación de dicha cláusula, determinando que el importe de la renta debía reducirse en un 50% durante el período comprendido entre el 25/10/20 y el 30/4/21 (fecha de entrega de la posesión del local por la arrendataria a la arrendadora), en el que estuvo vigente el estado de alarma.
I.-/ En primer lugar se alega que no se cumplen en el caso los requisitos que exige el Tribunal Supremo para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus . A tal fin cita la sentencia 19/2019, de 15 de enero, que descarta la apreciación de aquella cláusula cuando, en función de "la asignación legal o contractual de los riesgos", como -a su entender- sería el caso, fuera improcedente revisar el contrato. Y aduce que, aun cuando en el contrato de arrendamiento se establece una renta variable, también se fija una renta mínima garantizada, lo que sería demostrativo de que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria. Añade que el RDL 15/20 y el RDL 35/20, " establecen una perfecta asignación y distribución de riesgos, obligando a la arrendadora, si así se lo solicita la arrendataria (lo que, como veremos, aquí no ha ocurrido), a admitir necesariamente una reducción del 50% de la renta o una moratoria en el pago de las rentas durante el período de duración del estado de alarma " -sic-.
En la misma línea alega que ha resultado acreditado que al tiempo de esgrimir la cláusula rebus sic stantibus en su oposición a la demanda, la demanda se hallaba en situación de mora, ya que le adeudaba la renta correspondiente a los meses de septiembre a diciembre de 2020, y enero a abril de 2021; circunstancia que imposibilitaría la aplicación de la citada cláusula, de acuerdo, según indica, con la S TS 1048/2000, de 15 de noviembre (inaplicabilidad de la cláusula rebus "cuando el retraso del cumplimiento...
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ATS, 12 de Abril de 2023
...sanitarias que limitaban los horarios y aforos de los establecimientos, en este caso, de hostelería (tesis de las SSAP Baleares -sección 3.ª- n.º 133/2022, de 28 de marzo, y n.º 187/2022, de 2 de mayo, así como de la sentencia de primera instancia del caso de autos); o si, por el contrario,......