STS 502/2022, 27 de Junio de 2022

El 8 de febrero de 2017 se presentó demanda interpuesta por D.ª Elsa, D. Clemente, D.ª Evangelina y D. Eladio contra Banco Mare Nostrum S.A. solicitando se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos:

"1.- Declare que los actores son beneficiarios de la garantía de devolución de cantidades anticipadas por compradores de viviendas en la promoción " DIRECCION000", asumida por el demandado mediante el otorgamiento de línea de avales, o, subsidiariamente, declare que el demandado es responsable de la devolución de cantidades anticipadas por los actores en tanto compradores de vivienda en la citada promoción por haber abierto una cuenta especial para la misma sin exigir las garantías pertinentes como le mandaba hacer el apartado segundo del artículo 1 de la Ley 57/68, de 27 de Julio; y, en consecuencia, condene al demandado a pagar a Elsa, Clemente, Evangelina y Eladio la cantidad de 67.812,00 €, más los intereses al tipo legal calculados desde el día de cada pago a la promotora conforme detalle obrante en el Apartado SEGUNDO de los HECHOS.

"2.- Condene al demandado al pago de las costas, incluso en el supuesto de que no se oponga a la demanda".

Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 57 de Madrid, dando lugar a las actuaciones n.º 165/2017 de juicio ordinario, y emplazada la entidad demandada, esta compareció y se opuso a la demanda solicitando su desestimación con imposición de costas a la parte demandante.

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la magistrada-juez titular del mencionado juzgado dictó sentencia el 20 de marzo de 2018 con el siguiente fallo:

"Que estimando la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Sr. Estévez Fernández-Novoa, en nombre y representación de Dª Elsa, D° Clemente, Dª Evangelina y D° Eladio, contra BANCO MARE NOSTRUM, S.A., representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Castillo González debo DECLARAR y DECLARO que los actores son beneficiarios de la garantía de devolución de cantidades anticipadas por compradores de viviendas en la promoción " DIRECCION000", asumida por el demandado, declarando que el demandado es responsable de la devolución de cantidades anticipadas por los actores; y, en consecuencia, debo CONDENAR y CONDENO a dicha entidad demandada a que abone a los actores la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS DOCE EUROS (67.812,00 €), más los intereses al tipo legal calculados desde el día de cada pago a la promotora.

"Se imponen las costas procesales a dicha demandada".

Interpuesto por la demandada (ya como Bankia S.A.) contra dicha sentencia recurso de apelación, al que se opuso la parte demandante y que se tramitó con el n.º 484/2018 de la sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, esta dictó sentencia el 13 de mayo de 2019 desestimando el recurso y confirmando la sentencia apelada, pero sin imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes.

Contra la sentencia de segunda instancia la parte demandada-apelante interpuso recurso de casación por existencia de interés casacional, tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como en la de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, articulado en cuatro motivos con los siguientes enunciados:

"MOTIVO PRIMERO.- Al amparo del artículo 477, apartado 2, ordinal 3º de la LEC, por presentar interés casacional, al contravenir la sentencia impugnada la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en la sentencias dictadas en fechas 24 de junio de 2006, 25 de octubre de 2011, 1 de junio de 2016, 16 de noviembre de 2016, y más recientemente, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2017, donde confirma las anteriores, que excluyen del ámbito de protección de la Ley 57/1968 tanto al inversor profesional como al no profesional que compre como inversión o con fines de explotación económica, excluyendo de dicha protección a compradores del sector inmobiliario o, a quienes sin ser profesionales, realicen la adquisición con cualesquiera fines ajenos al uso y disfrute personal, quienes deben ostentar la condición de consumidor o destinatario final de la vivienda (ya sea para uso habitual u ocasional) ajena a cualquier tipo de especulación o explotación económica, dotando así de contenido al artículo 7 de la Ley 57/1968 que atribuye "el carácter de irrenunciables" a los derechos que otorga a los compradores".

"MOTIVO SEGUNDO.- Al amparo del artículo 477, apartado 2, ordinal 3°, de la LEC, por presentar interés casacional, al contravenir la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en la sentencia n° 218/2012, dictada en fecha 18 de mayo de 2012, sentencia n° 81/2005, de fecha 16 de febrero de 2005, sentencia n° 27/2015, dictada en fecha 29 de enero de 2015, y la Sentencia del. Tribunal Supremo n° 448/2012, de 13 de julio, Sala de lo Civil, Sección 1a, en cuanto a que los actos propios de mi representada nunca se dirigieron a crear apariencia de avalar la compra de inmuebles ajenos a vivienda, denunciando infracción de los artículos 1.255 y 1.256 del Código Civil sobre la extensión de los contratos, artículos 1.281 y 1.283 del Código Civil respecto de la literalidad e interpretación de los contratos, y especialmente del artículo 1.827 del Código Civil relativo al contenido de la fianza".

"MOTIVO TERCERO.- Al amparo del artículo 477, apartado 2, ordinal 3°, de la LEC, por presentar interés casacional, al contravenir la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en la sentencia dictada en fecha 21 de marzo de 2018, en cuanto a la aplicación retroactiva del aval otorgado a las entregas a cuenta pagadas con anterioridad a su firma, importes desconocidos por el avalista, denunciando infracción de los artículos 1.254, 1.255, 1.256, y 1.258 del Código Civil sobre la extensión de los contratos, artículos 1.281 y 1.283 del Código Civil respecto de la literalidad e interpretación de los contratos, y especialmente del artículo 1.827 del Código Civil relativo al contenido de la fianza".

"MOTIVO CUARTO.- Al amparo del artículo 477, apartado 2, ordinal 3°, de la LEC, por presentar interés casacional, dada la contradicción entre Audiencias Provinciales, constando de manera notoria la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la aplicabilidad de la protección otorgada por la Ley 57/1968 respecto de adquisiciones que no cumplan con las exigencias establecidas por la citada Ley 57/1968 y respecto del momento a partir del cual se asume la obligación de avalar las cantidades entregadas a cuenta, al existir criterios dispares entre las mismas que fundamentan el interés casacional alegado, existiendo serias contradicciones entre sentencias dictadas por la propia Audiencia Provincial de Madrid, así como con distintas Audiencias Provinciales, denunciando infracción de los artículos 1, 3 y 7 de la Ley 57/1968 respecto de la protección a los adquirentes de inmuebles ajenos a vivienda destinados a su explotación económica, infracción de los artículos 1.254, 1.255, 1.256, y 1.258 del Código Civil sobre la extensión de los contratos, artículos 1.281 y 1.283 del Código Civil respecto de la literalidad e interpretación de los contratos, y especialmente del artículo 1.827 del Código Civil relativo al contenido de la fianza".

Recibidas las actuaciones en esta sala y personadas ante la misma ambas partes, el recurso fue admitido por auto de 14 de julio de 2021, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición al recurso solicitando su desestimación, con imposición de costas a la parte recurrente.

Por providencia de 13 de junio del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el siguiente día 22, en que ha tenido lugar.

El presente recurso de casación se interpone por el banco demandado, condenado en ambas instancias como avalista colectivo al pago de los anticipos efectuados por los demandantes para la compra de una unidad alojativa perteneciente a un conjunto inmobiliario en construcción específicamente destinado a uso hotelero. La cuestión primordial consiste en determinar si la Ley 57/1968 era o no aplicable a la compraventa, pues el banco, reiterando lo aducido al contestar a la demanda y en su recurso de apelación, defiende en el primer motivo de casación que dicha ley no es aplicable por ausencia de finalidad residencial.

Son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes:

1. Hechos probados o no discutidos:

   1.1. Con fecha 6 de octubre de 2006, D.ª Elsa, D. Clemente, D.ª Evangelina (de soltera, Purificacion) y D. Eladio, con el asesoramiento del despacho de abogados AG2 Asesores (Gutiérrez and Partners, S.L.) suscribió con la promotora Proyectos Antele, S.L. (luego Urbanizadora Costa Palatinum S.L.) un contrato privado de compraventa (doc. 1 de la demanda) que tuvo por objeto la "unidad alojativa" constituida por el "apartamento NUM000" perteneciente a un complejo hotelero denominado "Apartotel DIRECCION000" que la vendedora proyectaba construir en una finca de su propiedad integrada en el ámbito territorial del Plan Parcial Mosa Trajectum y ubicada en la pedanía murciana de Baños y Mendigo.

   Junto con el contrato de compraventa, ese mismo día se suscribió un contrato de arrendamiento para la explotación de la citada unidad alojativa (doc. 2 de la demanda).

   1.2. En lo que ahora interesa:

   1. según la estipulación primera del contrato de compraventa, apdo. 1.2. ("Destino de la unidad alojativa. Régimen legal de apartotel"):

      "El apartotel (del que formará parte la unidad/es alojativa/s objeto de compraventa) es un establecimiento hotelero constituido en una unidad de explotación y que, por su estructura y servicios, dispondrá de las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro de cada unidad de alojamiento.

      "Con carácter previo a la realización de la actividad propia de establecimiento hotelero, se obtendrá de la Consejería de Turismo, Comercio y Consumo la autorización de apertura y clasificación turística.

      "A solicitud de dicha autorización se acompañará el documento acreditativo de la disponibilidad del inmueble para ser destinado a alojamiento hotelero por la sociedad explotadora a que se hará referencia, a fin de dar cumplimiento al principio de unidad de explotación de la empresa que lleve a cabo la gerencia, dirección, administración del complejo hotelero.

      "Dicho documento se suscribirá entre la parte compradora y la referida empresa explotadora".

   2. según la estipulación segunda, el precio del apartamento era de 195.000 euros más IVA, cantidad que debía abonarse del siguiente modo:

      -2.952 euros como reserva, que se decían entregados con anterioridad a la firma del contrato de compraventa aunque la fecha de su pago que aparecía en el contrato (6 de octubre de 2006) era la propia fecha del contrato.

      -64.860 euros, IVA incluido, en el acto de la firma.

      -Los restantes 158.388 euros, IVA incluido, al otorgarse la escritura pública de compraventa.

   3. según la estipulación cuarta, apdo. 2 ("Garantías"):

      "La compañía PROYECTOS ANTELE, S.L., de conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre), garantiza a la parte compradora la devolución de la totalidad de las sumas que satisfaga a la promotora a cuenta del precio más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, para el supuesto de incumplimiento".

      1.3. Los compradores anticiparon a la promotora un total de 67.812 euros, (2.952 euros más 64.860 euros). Los dos pagos se efectuaron mediante sendas transferencias bancarias a una cuenta de la promotora en Caja de Ahorros de Murcia, S.A. "Caja Murcia" (luego Banco Mare Nostrum S.A., y en la fecha de interposición del presente recurso Bankia S.A.) terminada en 1061, ordenadas no por los compradores sino por la referida mercantil Gutiérrez and Partners, S.L. (docs. 4 y 5 de la demanda).

      1.4. De conformidad con el compromiso asumido en junio de 2006 de avalar a la promotora mediante una línea de avales al aceptar financiar la promoción (doc. 7 de la demanda), con fecha 13 de marzo de 2007 "Caja Murcia" suscribió un documento de aval general a la promotora (doc. 8 de la demanda) del siguiente tenor:

      "Caja de Ahorros de Murcia [...]

      "AVALA

      "A PROYECTOS ANTELE, S.L., con C.I.F. nº B-02382984 y domiciliada en Avda. de los Pinos, 5-3º C, 30009 Murcia, ante los compradores de las viviendas que después se dirán, para que puedan percibir cantidades a cuenta de los adquirentes de las viviendas en construcción sitas en Baños y Mendigo, calle de Urb. DIRECCION001, obligándose con los promotores avalados con carácter solidario a devolver las cantidades entregadas a estos por los adquirentes de las viviendas descritas mediante ingresos en la cuenta especial que el promotor tiene abierta al efecto en el/la Caja de Ahorros de Murcia, sucursal Molina de Segura-Empresas con el número NUM001, con renuncia a los beneficios de excusión o a cualquier otro que pudiera corresponder a la Entidad avalada, así como los intereses legales desde la fecha de entrega hasta la fecha de devolución en el supuesto de que la construcción no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo de terminación previsto.

      "Este aval de carácter general será individualizado para cada uno de los compradores citados y carece de validez frente a dichos compradores, hasta tanto éstos no tengan el referido documento individualizado de garantía expedido a su favor por Caja de Ahorros de Murcia, relativa a las cantidades que el promotor reconozca efectivamente cobradas a cada uno de los adquirentes por haberse producido el ingreso de tales cantidades en la cuenta especial citada con indicación del piso de que se trate.

      "La presente garantía permanecerá en vigor hasta el día que se acredite la obtención de la cédula de habitabilidad o documento equivalente y se otorgue la correspondiente escritura de transmisión de la vivienda de que se trate [...]".

      El banco se aseguró de recuperar de la promotora las cantidades que tuviera que satisfacer a los compradores en cumplimiento de dicho aval mediante contrato de afianzamiento mercantil suscrito con la promotora con fecha 9 de abril de 2007 (doc. 9 de la demanda).

      1.5. La promotora no entregó a los compradores aval individual en garantía de las cantidades anticipadas por estos.

      1.6. Transcurrido el plazo pactado sin que la obra se hubiera terminado, y por tanto sin que el apartamento hubiera sido entregado, el contrato de compraventa (y el de arrendamiento) fue resuelto a instancia de los compradores (en litigio promovido también por otros compradores de apartamentos de la misma promoción) por sentencia de 28 de septiembre de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Murcia en actuaciones de juicio ordinario n.º 361/2010 (doc. 6 de la demanda), que condenó a la promotora a devolver las cantidades anticipadas más sus intereses desde la fecha de las respectivas entregas.

2. Al no ser atendido por el banco el requerimiento extrajudicial de fecha 13 de diciembre de 2016 (docs. 13 a 15 de la demanda), en febrero de 2017 los compradores demandaron al banco interesando su condena a pagar la totalidad de las cantidades anticipadas a cuenta del precio del apartamento más intereses legales desde su entrega.

   En síntesis, y en lo que ahora interesa, alegaban que, al no haber llegado la construcción a buen fin, el banco demandado debía responder frente al comprador, principalmente como avalista colectivo y subsidiariamente conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, de la totalidad de las cantidades anticipadas a la promotora más sus intereses desde sus respectivas entregas, fundándose su responsabilidad como garante en la suficiencia del referido aval general otorgado por Caja Murcia a pesar de no haberse otorgado avales individuales, y su responsabilidad como receptor en el hecho de haber aceptado ingresos de los compradores en la cuenta "especial" (que era además la indicada en el aval general) abierta por la promotora en dicha entidad, sin haber exigido la entrega de los correspondientes avales individuales.

3. El banco se opuso a la demanda alegando, en lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por tratarse de compraventa con una finalidad inversora y no residencial, ya que en el propio contrato de compraventa se decía que su objeto era una unidad alojativa destinada a uso hotelero y, además, se había firmado un contrato de arrendamiento para su explotación como apartahotel (extractaba en apoyo de su tesis las sentencias de esta sala 706/2011, de 25 de octubre, y 1 de junio de 2016, rec. 246/2014); (ii) que el aval general otorgado por el banco no amparaba a los demandantes, pues se otorgó para garantizar una promoción destinada a viviendas que no llegaron a construirse; (iii) que en la fecha de las entregas a cuenta el banco no había expedido aval alguno que amparase a los demandantes, ni existía por lo tanto contrato ni obligaciones contractuales exigibles al banco; y (iv) que en cualquier caso, de admitirse que el aval general otorgado por el banco lo fue al amparo del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC) a pesar de que la compra estuviera destinada a inversión, lo relevante para descartar la responsabilidad del banco en este caso era que dicha garantía solo se extendería a los anticipos efectuados por los compradores a partir de la fecha de constitución del aval (marzo de 2017), el cual, por no tener efecto retroactivo, no comprendía los anticipos anteriores.

4. La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. Pese a que su fundamentación no es clara, cabe deducir que sus razones fueron, en síntesis, las siguientes: (i) la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso porque los compradores no eran inversores, ya que la compraventa tuvo finalidad residencial aunque el uso del apartamento fuera solo temporal (cuatro semanas al año); y (ii) el banco demandado debía responder como avalista, dada la suficiencia del aval colectivo en ausencia de avales individuales, pero también conforme al art. 1-2.ª de dicha ley, dado que conocía el destino de las cantidades que se ingresaron en una cuenta de la titularidad de la promotora...y por ello debió controlar el destino de los ingresos", lo que no hizo.

5. El banco interpuso recurso de apelación alegando, en lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 no amparaba a los demandantes por las razones aducidas en su contestación a la demanda, es decir, porque lo comprado no era una vivienda para residir permanentemente o de forma temporal, sino una unidad alojativa integrada en un establecimiento hotelero, que además los compradores (inversores) iban a explotar en arrendamiento.

   Los compradores-demandantes se opusieron al recurso alegando, en lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso porque la unidad alojativa había sido adquirida para servir de "habitación circunstancial de aquellos" y no con un "simple interés inversionista", y la compraventa no había tenido por objeto un hotel o un establecimiento hotelero sino una vivienda, por más que el hecho de que estuviera afecta temporalmente a explotación hotelera implicara que el derecho de propiedad del comprador sobre ella estuviera limitado a poderla usar solo temporalmente, además de que el ánimo de lucro no excluía la condición de consumidor; (ii) que Caja Murcia se sometió voluntariamente a dicho régimen legal al avalar a la promotora y garantizar los anticipos de compradores de apartamentos de la promoción " DIRECCION001?" o " DIRECCION000", abriendo a tal efecto en diciembre de 2005, es decir, antes de que se constituyera en entidad financiadora de la promoción, la cuenta especial que luego sí indicó expresamente en el aval general prestado a la promotora en marzo de 2007; y (iii) que en todo caso el banco debía responder como receptor de los anticipos.

6. La sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación, confirmó íntegramente la sentencia apelada pero sin imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes.

   Sus razones son, en lo que ahora interesa y en síntesis, las siguientes: (i) "un supuesto similar ha sido resuelto en la reciente sentencia de esta AP de Madrid, secc. 13.ª, de 1 de marzo de 2019", que concluyó que la Ley 57/1968 sí era aplicable aunque la compraventa no tuviera una finalidad residencial; (ii) en este caso los compradores-demandantes son consumidores y quedan amparados por dicha ley, ya que "se trata de personas físicas que actúan con fin ajeno a su actividad económica, sin que haya resultado probado que "ejercieran de manera habitual una actividad de compra y venta de ese tipo de inmuebles, que hubieran adquirido una diversidad de elementos encaminados a cerrar operaciones, o que de alguna manera, haya convertido en su actividad profesional la compraventa de ese tipo de inmuebles para obtener un rendimiento económico" en palabras de la sentencia de esta AP, secc. 13.ª, de 1-3-2019"; y (iii) como también en este caso consta probado el incumplimiento de la promotora, que ni siquiera inició las obras de construcción, el banco demandado debe responder de los anticipos "al cumplirse el supuesto de hecho previsto en el aval".

7. Contra esta sentencia el banco demandado interpuso recurso de casación por interés casacional tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como en la de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, articulado en cuatro motivos, el primero de los cuales impugna la aplicación al caso de la Ley 57/1968 por la finalidad no residencial de la compraventa, mientras que los otros tres niegan que las cantidades anticipadas por el comprador estuvieran avaladas, pues los actos propios del banco nunca se dirigieron a crear una apariencia de avalar la compra de inmuebles ajenos a vivienda (motivo segundo) y el aval no tenía el alcance temporal que se le había atribuido en la sentencia recurrida, al comprender únicamente anticipos posteriores a su formalización pero no los anteriores (motivos tercero y cuarto).

8. La parte recurrida se ha opuesto al recurso pidiendo su desestimación.

Según su encabezamiento, el motivo primero se funda en infracción del art. 7 de la Ley 57/1968 (si bien en su desarrollo también se citan los arts. 1 y 3) y en vulneración de la doctrina jurisprudencial de esta sala contenida en las sentencias que se citan y extractan sobre la no aplicación de dicha ley a compraventas con una finalidad no residencial.

En su desarrollo se alega, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida se ampara en una sentencia, dictada por otra sección, pero de la misma Audiencia Provincial, que sin embargo no es firme por haber sido recurrida en casación; y (ii) que la Ley 57/1968 no es aplicable al caso porque la compraventa no tuvo por objeto una vivienda destinada a finalidad residencial, permanente o de temporada, accidental o circunstancial, sino una unidad alojativa integrada en un complejo hotelero constituido en una unidad de explotación, destinada, como el conjunto en el que se integraba, a un uso turístico, es decir, a su explotación como apartahotel, tratándose los compradores por lo tanto de inversores ajenos al ámbito de protección de la Ley 57/1968, carentes incluso de la facultad de disponer a título privado de la posesión de su unidad alojativa.

La parte recurrida se ha opuesto al motivo alegando, en lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que la razón decisoria de la sentencia recurrida para declarar la responsabilidad del banco como avalista es que dicha entidad asumió la obligación de avalar a la promotora frente a los compradores de las distintas unidades alojativas a sabiendas de que "la voluntad de los compradores era la de usar la vivienda de forma temporal"; (ii) que para cumplir ese compromiso abrió una cuenta especial para esta concreta promoción en diciembre de 2005; y (iii) que la sentencia recurrida, sustentada en la misma base probatoria que la que sustentó la sentencia de 1 de marzo de 2019 dictada por la sección 13.ª de la misma Audiencia Provincial de Madrid, ha declarado probado que la vivienda objeto de este litigio fue adquirida con una finalidad residencial, aunque su uso pudiera ser solo temporal, lo que lo asemejaba al derecho de aprovechamiento por turno que la sentencia de esta sala de 25 de octubre de 2011 consideró que gozaba del amparo de la Ley 57/1968.

Procede estimar el motivo por ser jurisprudencia consolidada de esta sala (sentencias 857/2021, de 10 de diciembre, y 98/2022, 101/2022 y 103/2022, las tres de 7 de febrero) que la Ley 57/1968 no ampara a los que compren una vivienda para un uso no residencial propio sino negocial, como es el caso de los demandantes del presente litigio, que compraron una "unidad alojativa" en régimen de apartahotel destinada, como el conjunto en que se integraba, a una finalidad de explotación hotelera (según resulta con toda claridad de la estipulación primera, apdo. 1.2, del contrato de compraventa).

En consecuencia, no puede aplicarse en contra del banco recurrente la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la eficacia de los avales colectivos en favor de los compradores sí amparados por la Ley 57/1968 ni, como se adelantó en la ya citada sentencia 101/2022 y resulta de la sentencia 385/2021, de 7 de junio, la responsabilidad establecida en el art. 1.2.ª de dicha ley, pues "no tiene sentido imponer al banco demandado derechos irrenunciables del comprador cuando resulta que la razón de ser de la imperatividad de la Ley 57/1968 no es otra que el destino residencial de la vivienda; no, por tanto, el puramente negocial o de explotación".

La estimación del motivo primero del recurso determina que, sin necesidad de resolver los otros tres, proceda casar la sentencia recurrida y, en funciones de instancia, estimar el recurso de apelación del banco demandado y desestimar íntegramente la demanda.

Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las costas de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación del banco tenía que haber sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a los demandantes las costas de la primera instancia, dado que la demanda se desestima íntegramente.

Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.