SAP Málaga 602/2021, 21 de Octubre de 2021
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 21 Octubre 2021 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Málaga, seccion 4 (civil) |
| Número de resolución | 602/2021 |
S E N T E N C I A Nº 602/2021
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
SECCION Nº 4 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. JOAQUIN DELGADO BAENA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. JOSÉ LUIS UTRERA GUTIÉRREZ
Dª DOLORES RUIZ JIMÉNEZ
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 10 DE MALAGA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 315/2020
AUTOS Nº 569/2017
En la Ciudad de Málaga a veintiuno de octubre de dos mil veintiuno.
Visto, por la SECCION Nº 4 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario (Retracto -249.1.7) seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso Luis Pablo que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. ANTONIO CASTILLO LORENZO y defendido por el Letrado D. OLIVERIO TORO OROZO. Es parte recurrida Petra que está representado por la Procuradora Dña. MARIA TERESA MANJON ESPEJO y defendido por el Letrado
D. JORGE MANRIQUE DE LARA JIMÉNEZ, que en la instancia ha litigado como parte demandante.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 31/01/2020, cuya parte dispositiva es como sigue:
" Que desestimando la excepción de caducidad de la acción formulada por el Procurador Don Antonio Castillo Lorenzo, en nombre y representación de Don Luis Pablo, y estimando la demanda de JUICIO ORDINARIO SOBRE RETRACTO ARRENDATICIO interpuesta por la Procuradora Doña Raquel Valderrama Morales, en nombre y representación de Doña Petra, bajo la dirección Letrada de Don Jorge Manrique de Lara Jiménez, frente a Don Luis Pablo, representado por el Procurador Don Antonio Castillo Lorenzo, bajo la dirección Letrada de Don Oliverio Toro Orozo, DEBO CONDENAR Y CONDENO demandado a retraer la finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad número 4 de Málaga, otorgando en el plazo que se señale en fase de ejecución de sentencia, escritura pública de venta a favor de la actora, con arreglo al precio y condiciones que figuran en la
Escritura de Adjudicación de 18 de noviembre de 2016, bajo apercibimiento de otorgarla por este Juzgado si no lo verificara en el plazo que se señalare.
Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada."
Interpuesto recurso de apelación se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia Provincial, donde se ha formado rollo y turnado de ponencia. La votación y fallo a tenido lugar el día 19/10/2021, quedando visto para sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAQUIN DELGADO BAENA quien expresa el parecer del Tribunal.
Por la representación procesal de D. Luis Pablo, que comparece en calidad de apelante, se alega en primer lugar, error en la valoración de la prueba e infracción de los articulos 25.3 de la LAU y 1524 del Código Civil, así como de la jurisprudencia en relación con el plazo para el ejercicio de la acción de retracto y la caducidad de la misma. En segundo lugar, error en la valoración de la prueba e infracción de lo dispuesto en el articulo 1518 y 1521 del Código Civil, así como la sentencia de casación de unificación de doctrina 539/2014 de 14 de enero. Y en tercer lugar, error en la apreciación de la prueba e incumplimiento del artículo 1124 del Código Civil, así como de los artículos 14 y 27 de la LAU. Por todo lo expuesto se solicita que se revoque la resolución recurrida y se dicte una nueva sentencia por la que se desestime la demanda, imponiendo a la actora las costas procesales.
Por la representación procesal de Dª. Petra, se presentó escrito de oposición al recurso planteado, impugnando las alegaciones realizadas de contrario y solicitando la confirmación de la resolución recurrida.
Una vez examinadas las alegaciones de la parte recurrente se comenzará por la relativa al error en la valoración de la prueba e infracción de los articulos 25.3 de la LAU y 1524 del Código Civil, así como de la jurisprudencia en relación con el plazo para el ejercicio de la acción de retracto y la caducidad de la misma. Este motivo de impugnación tiene su base en que D. Luis Pablo, resultó adjudicatario de la finca registral NUM000, en virtud de subasta notarial de las fincas propiedad de Dª Juana, en ejecución de garantía hipotecaria realizada a través de la venta extrajudicial el dia 5 de abril de 2016. Que el nuevo propietario puso en conocimiento de la arrendataria Dª Petra, un comunicado, en la que ponía en su conocimiento que la vivienda que ocupaba en concepto de alquiler, a partir de la fecha 5 de abril de 2016 y por título de diligencia de adjudicación formalizada ante el Notario de Málaga, el citado 5 de abril, pasa a ser propiedad de D. Luis Pablo . El cual a todos los efectos legales, queda subrogado en el contrato de arrendamiento que usted tenía suscrito con Dª Juana, y por tanto, a partir del próximo 1 de myao de 2016, el importe de la renta de 273,87 € más 2,65 que venía satisfaciendo a la citada señora, deberá remitirlo al nuevo propietario. Y se acompañaba a la citada carta nota simple de la diligencia de 5 de abril por la que se procedía a adjudicar a D. Luis Pablo, la finca, objeto de autos, por 20.000 €. Estos extremos resultan acreditados con el documento nº 3 aportado por la actora con su demanda.
A dicha carta respondió la actora arrendataria, en fecha 16 de junio de 2016, en la que se pone de manifiesto que en base a nuestro contrato de alquiler en vigor, es mi intención ejercer mi derecho de retracto sobre dicha vivienda. Terminando la carta exponiendo que quedan a la espera de sus noticias para proceder a formalizar el derecho de retracto en los términos legalmente previstos y en el importe de adjudicación que se manifiesta en la escritura que nos entregó junto a la carta señalada.
Pues bien el motivo sobre el error en la valoración de la prueba versa sobre el dies a quo de la acción de retracto. La STS 683/16, 21 noviembre, dice: "El artículo 25.3 LAU establece que "El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada".
Se desprende de dicha norma la exigencia al adquirente de una conducta activa a efectos de consolidar su adquisición una vez transcurra el plazo apto para el ejercicio del retracto, de modo que está obligado a notificar fehacientemente al arrendatario todas las condiciones de la venta cuyo conocimiento resulta necesario para poder decidir sobre el ejercicio del retracto y sólo a partir de ese momento comienza a correr el plazo de caducidad de treinta días establecido en la ley. Así para que comience a correr el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto, es necesario que la adquirente cumpla escrupulosamente la exigencia contenida en el artículo 25.3 LAU o que acredite de modo indubitado que el retrayente contaba con toda la información
necesaria para poder optar por el ejercicio de su derecho y no simplemente que estaba en condiciones de
obtenerla .
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ATS, 27 de Septiembre de 2023
...dictada en segunda instancia, el 21 de octubre de 2021, por la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4.ª, en el rollo de apelación n.º 315/2020, dimanante del juicio ordinario n.º 569/2017, seguido ante Juzgado de Primera Instancia e n.º 10 de Por la indicada Audiencia Provincial se tuvo ......