AAP Barcelona 384/2021, 26 de Noviembre de 2021
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 26 Noviembre 2021 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 13 (civil) |
| Número de resolución | 384/2021 |
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120218034949
Recurso de apelación 741/2021 -1
Materia: Medidas cautelares
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona
Procedimiento de origen:P.S.Medidas cautelares coetáneas 58/2021
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012074121
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0659000012074121
Parte recurrente/Solicitante: STELLASKI, S.L.
Procurador/a: Ricard Simo Pascual
Abogado/a:
Parte recurrida: PRONALOR ASSOCIATS, S.L.
Procurador/a: Mª Francesca Bordell Sarro
Abogado/a:
AUTO Nº 384/2021
Magistrados:
JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT M DELS ANGELS GOMIS MASQUE FERNANDO UTRILLAS CARBONELL MIREIA RIOS ENRICH MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ
Barcelona, 26 de noviembre de 2021
Ponente: M dels Angels Gomis Masque
En fecha 15 de julio de 2021 se han recibido los autos de P.S.Medidas cautelares coetáneas 58/2021 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ricard Simo Pascual, en nombre y representación de STELLASKI, S.L. contra el Auto de 13/04/2021 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mª Francesca Bordell Sarro, en nombre y representación de PRONALOR ASSOCIATS, S.L..
El contenido de la parte dispositiva del auto contra el que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
"DECIDO: Desestimar las medidas cautelares solicitadas por el Procurador de los Tribunales D. Ricard Simó Pascual, en nombre y representación de la mercantil "Stellanski, S.L.", imponiendo a dicha parte las costas procesales causadas en la presente pieza de medidas cautelares."
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 26/10/2021.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada M DELS ANGELS GOMIS MASQUE .
Con la demanda inicial la mercantil STELLASKI SL ejercita una acción en solicitud de suspensión del contrato de arrendamiento en base al artículo 26 LAU, y, subsidiariamente, de revisión y modificación de la renta en ejercicio de la cláusula "rebus sic stantibus" o por fuerza mayor que dirige contra PRONALOR ASSOCIATS, SL, sociedad arrendadora y solicita que se dicte sentencia por la que:
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- Se declare, sobre la base de lo dispuesto en el art. 26 LAU, la suspensión del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con efectos retroactivos desde el inicio de las obras de conservación -junio 2020- y hasta su finalización.
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- Se declare en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus la necesidad de reequilibrar el mencionado contrato de arrendamiento con ocasión de la pandemnia provocada por el virus del Covid-19 en lo relativo a la renta pactada, de modo que:
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Si se admitiera la suspensión del contrato por aplicación del art. 26 LAU, desde la finalización de las obras y durante el tiempo en el que el Hotel no pudiera ser reabierto por razones objetivas de mercado, se aplicará una carencia o suspensión en el pago de la renta o aquella reducción de la renta u otra modalidad de reequilibrio adecuada y desde la reapertura o posible reapertura del hotel, durante el plazo de 4 meses se abonará el 30% de la renta y a partir del quinto mes la renta pactada en el contrato.
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Si no se admite la suspensión del contrato por aplicación del art. 26 LAU, desde el mes de junio de 2020 y durante el tiempo en el que el Hotel no pudiera ser reabierto por razones objetivas de mercado, se aplicará una carencia o suspensión en el pago de la renta o aquella reducción de la renta u otra modalidad de reequilibrio adecuada y desde la reapertura o posible reapertura del hotel, durante el plazo de 4 meses se abonará el 30% de la renta y a partir del quinto mes la renta pactada en el contrato.
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- Subsidiariamente, de no considerar la suspensión por las anteriores causas, se declare la suspensión de la obligación de pagar la renta desde el mes de junio de 2020 hasta la reapertura o posible reapertura del Hotel, por imposibilidad extraordinaria y sobrevenida de cumplir las respectivas obligaciones recíprocas tanto por el arrendador como por el arrendatario por fuerza mayor.
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- Se declare, en cualquiera de los casos anteriores, la inexistencia de incumplimiento de la mercantil actora y, en consecuencia, declare la imposibilidad de ejecutar o hacer suya la fianza y garantías del contrato o, de reclamar la resolución del contrato, de solicitar la indemnización a la que se refiere la cláusula séptima del contrato.
Y se condene a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones.
Relata la actora que en fecha 1.10.2018 suscribió con la actora, propietaria de la finca, un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de la planta 1º de Via Laietana 29, Plaza Ramon Berenguer el Gran 2, y calle Tapineria 6-8 de Barcelona para desarrollar una actividad de Hotel, con el nombre The Moods Catedral, habiendo suscrito un contrato de cesión de negocio en funcionamiento en la misma fecha con la anterior arrendataria Think Big Capital SL, que venía explotando el mismo. Alega para fundar tal pretensión, en
esencia, que en junio de 2020, una vez levantado el primer estado de alarma, la Comunidad de Propietarios del edificio ha iniciado unas importantes obras de rehabilitación de la fachada que han comportado la instalación de un andamiaje y una lona que cubren la totalidad del edificio, obligando al cierre de los balcones de las habitaciones exteriores (la mayor parte de las existentes), comportando una pérdida objetiva de seguridad, intimidad y privacidad de los potenciales clientes del hotel que ha impedido proceder a su reapertura y explotación; concurriendo, pues, una inhabilidad total del inmueble arrendado dada la incompatibilidad entre su uso y explotación como hotel y la normativa existente, considera que, en aplicación de lo dispuesto en el art. 26 LAU, procede la suspensión del contrato suscrito entre las partes. Por otra parte, y con independencia de que sea o no procedente la suspensión interesada con dicha base, alega que es de aplicación al presente caso la cláusula rebus sic stantibus a fin de determinar la renta exigible atendiendo al impacto de la pandemia provocada por el virus del Covid-19 en la actividad turística de la ciudad de Barcelona y las medidas para su contención dictadas por las autoridades.
En la misma demanda, mediante otrosí y en virtud de lo establecido en el art. 730 LEC, la parte actora, con fundamento en los hechos y circunstancias relatados en la demanda, alegando que concurren en el caso los presupuestos legalmente exigidos de apariencia de buen derecho, peligro en la mora procesal y idoneidad, proporcionalidad y adecuación para su fin, solicita, con la finalidad de evitar que la actora tenga que asumir gastos y costes que no debería asumir o que son desproporcionados a la vista de las circunstancias extraordinarias sobrevenidas y que no puedan ser sostenidos por sus nulos ingresos, provocando que, inevitablemente, derive en una inviabilidad de la compañía y, por tanto, en la frustración del contrato de arrendamiento, las siguientes medidas cautelares, anticipatorias del fallo:
(a) Suspensión del pago de la renta hasta la finalización de las obras y/o mientras no pueda ser reabierto el hotel objeto de arrendamiento y, cuando el hotel se reabriese o pudiera reabrirse, la arrendataria abonaría a la parte arrendadora durante un plazo de cuatro meses el 30% de la renta, y a partir del quinto mes, la renta pactada en el contrato.
Con la finalidad de establecer de forma objetiva la reapertura del hotel y que no dependa de la mera voluntad del arrendatario, este propone que se entienda que hay un escenario de reapertura cuando haya un grado de ocupación media en la ciudad de Barcelona del 50% y un ADR de 70€ .
Subsidiariamente, que se adopte cualquiera de las propuestas solicitadas en el hecho sexto de la demanda.
(b) Prohibicion a la arrendadora de que ejecute la fianza y la garantía entregada para pago de la renta y que lleve a cabo cualquier acción tendente a hacerlas efectivas.
(c) Prohibición a la arrendadora de que inste la resolución del contrato y, en consecuencia, interponga la correspondiente demanda de desahucio por un pretendido e inexistente impago de rentas.
Ofrece caución por importe de 4.712'25€, que estima suficiente.
El presente recurso se sustancia contra el auto que deniega la adopción de la medida solicitada.
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