SAP Madrid 351/2020, 27 de Octubre de 2020
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 11 (civil) |
| Fecha | 27 Octubre 2020 |
| Número de resolución | 351/2020 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.006.00.2-2017/0005427
Recurso de Apelación 99/2020
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Alcobendas
Autos de Procedimiento Ordinario 722/2017
APELANTE: TEXATRANS EXPRESS, S.A.U.
PROCURADOR D./Dña. EDUARDO CODES PEREZ-ANDUJAR
D./Dña. Jose Miguel
D./Dña. Jose Miguel
PROCURADOR D./Dña. CARMEN GARCIA RUBIO
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE :
D. CESÁREO DURO VENTURA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
Dña. MARÍA TERESA SANTOS GUTIERREZ
En Madrid, a veintisiete de octubre de dos mil veinte.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 722/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Alcobendas a instancia de TEXATRANS EXPRESS, S.A.U., como parte apelante, representado por el Procurador D. EDUARDO CODES PEREZ-ANDUJAR, contra D. Jose Miguel, como parte apelada, representado por la Procuradora Dña. CARMEN GARCIA RUBIO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 19/11/2019 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. CESÁREO DURO VENTURA.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Alcobendas se dictó Sentencia de fecha 19/11/2019, cuyo fallo del tenor siguiente: >
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido a trámite, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Mediante la demanda origen del presente procedimiento la entidad Texatrans Express S.A.U. ejercita una acción de resolución de contrato con indemnización de daños y perjuicios contra D. Jose Miguel
; la demanda se sustenta en un relato fáctico según el cual las partes firmaron el 18 de septiembre de 2014 un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, siendo el demandado arrendatario y empezando el contrato el 6 de octubre de 2014 con vigencia hasta el 5 de diciembre de 2014 siempre que el arrendatario no hubiera ejercido la opción de compra en ese plazo, pactándose una renta de 8.000 euros mensuales y una fianza de 16.000 euros. La parte reseña las principales cláusulas del contrato, el precio fijado para la compraventa, 1.872.000 euros, el precio de la opción, 101.000 euros (218.000 euros en la addenda de 18 de septiembre de 2014), y la necesidad de otorgar la escritura pública antes del 22 de diciembre de 2014; y a continuación describe el incumplimiento de la demandada que dio lugar al burofax de 12 de diciembre en el que se decía al arrendatario que había vencido el plazo de la opción y que debía ponerse en contacto con los asesores legales de la actora, siendo así que comunicó verbalmente su voluntad de ejercitar la opción y la arrendadora fue recibiendo pagos de diversas personas físicas y jurídicas hasta completar el precio total el 13 de marzo de 2015, pese a la advertencia de la actora por burofax de 27 de enero de 2015 de no respetarse los plazos ni justificarse la procedencia de los fondos. Según este relato por dos nuevos burofaxes de 11 de septiembre de 2015 y 19 de abril de 2016 se requirió al demandado para que procediera al otorgamiento de la escritura pública, lo que no ha podido llevarse a cabo al no ser capaz el demandado de justificar la procedencia de los fondos, siendo así que una de las personas que había hecho transferencias, D. Andrés estaría siendo investigado en Holanda por presunto blanqueo de capitales. De este modo el incumplimiento por el demandado motiva la resolución del contrato, lo que le fue comunicado por burofax de 9 de febrero de 2017, con restitución del precio recibido e indemnización de daños y perjuicios además de la devolución de la vivienda, daños y perjuicios que se fijan según lo pactado en el contrato como cláusula penal que a fecha de 31 de mayo de 2017 supondría un importe de 709.197,03 euros, más 533,33 euros diarios hasta que se produzca la efectiva devolución de la posesión de la vivienda.
El demandado solicitó la intervención provocada de la entidad Falak Internacional Panamá S.A. al haber cedido el derecho de opción de compra a la misma el 28 de noviembre de 2014, debiendo la referida entidad ocupar el lugar del demandado en el proceso.
La juez de instancia deniega la intervención en auto de 19 de noviembre de 2018.
El demandado se opuso a la demanda señalando como antecedentes que fue el hoy fallecido D. Bernardino quien en septiembre de 2014 inició conversaciones con la actora para comprar la vivienda objeto del proceso para que fuera el domicilio de su compañera sentimental Sra. Gema, queriendo crear una sociedad Falak Internacional Panamá S.A. para realizar la operación, por lo que otorgo un poder a favor del demandado para que como persona de su confianza le sustituyera en la firma, si bien como la sociedad no estaba aún constituida se redactó por la actora un contrato de arrendamiento con opción de compra por lo que el demandado hubo de firmar en su propio nombre al no estar apoderado para esa operación, suscribiendo otro poder el Sr. Bernardino el 30 de octubre a favor de su abogado en Panamá D. Fermín a fin de que constituyese la sociedad para recibir el bien y participar en la cesión del contrato de opción de compra, cesión que se llevó a cabo el 27 de noviembre de 2014 de modo que el demandado cedió el contrato a favor del Sr. Bernardino representado por su apoderado Sr. Fermín, y a su vez este lo cedió a Falak Internacional Panamá S.A. en constitución, extremos estos conocidos por la actora que sabía que la compradora era la sociedad según los correos que aporta; en virtud de este relato la parte alega la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haberse traído
al pleito a la referida sociedad. En cuanto al fondo se señala ser intrascendente que la opción se comunicara formalmente pues lo cierto es que así se manifestó la voluntad de su ejercicio y se percibió por la actora la totalidad del precio, por lo que no cabría la resolución del contrato de opción de compra; respecto de la falta de otorgamiento de la escritura pública se señala que los pagos se hicieron por cuenta del Sr. Bernardino a través de sus sociedades o por clientes con los que el Sr. Bernardino mantenía relaciones comerciales, algo que se dice habitual en el comercio internacional y que fue aceptado sin obstáculo alguno por la actora, resultando que la escritura no se pudo otorgar por no constar las cuentas de cargo en origen, lo que la actora conocía y pudo haber manifestado aunque con ello no se pudiera inscribir la escritura por defecto subsanable, siendo hechos posteriores sobrevenidos los que impiden ahora otorgar la escritura al haberse anotado en el Registro de la Propiedad una prohibición de disponer por auto de 17 de febrero de 2017 del Juzgado Central de Instrucción nº 3 de Madrid en diligencias seguidas contra uno de los ordenantes de pagos, D. Andrés por estimar el juzgado que habría indicios de que el mismo seria titular de la vivienda, de modo que cuando se aclare en el procedimiento seguido en España y en Holanda que ello no es así podrá procederse al otorgamiento de la escritura. En base a todo ello razona la parte sobre la falta de incumplimiento relevante e improcedencia por ello de la acción resolutoria, habiéndose consumado la opción de compra y no siendo el otorgamiento de escritura pública del contrato de compraventa elemento esencial que permita la resolución del contrato, menos aun cuando no hay una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento y la falta de otorgamiento de la escritura se debió a circunstancias ajenas a su voluntad. Y finalmente se rechaza la indemnización solicitada por la inexistencia de perjuicios, no entendiendo aplicable la cláusula en que se basa el cálculo de la que se dice desproporcionada indemnización.
La juez de instancia dicta sentencia en la que tras extractar la posición de las partes y el objeto del proceso valora la prueba practicada y concluye que no se habría producido un incumplimiento contractual que pueda dar lugar a la resolución del contrato, pudiendo las partes acudir a la Notaría cuando convengan, por lo que desestima la demanda con imposición a la actora de las costas causadas.
El recurso que interpone la demandante contra esta resolución, sea ello expuesto en forma necesariamente resumida a los solos fines de abordar sus motivos, se funda en primer lugar en la alegación de error en la valoración de la prueba en cuestiones básicas que afectan al fallo, concretamente la consideración de que el demandado no recibió la notificación para acudir a la notaría, o la referencia al Sr. Segismundo como comprador cuando no se habría acreditado cesión alguna, o respecto a la falta de importancia que da la juez al destino de los fondos remitiendo a las partes a la notaría cuando quieran cuando lo cierto es que se habría inscrito una prohibición de disponer sobre el inmueble, estando siendo investigado uno de los remitentes de fondos en Holanda y en la Audiencia Nacional, lo que impide el otorgamiento de la escritura; en segundo lugar se alega que las conclusiones alcanzadas por la sentencia son incorrectas ya que el demandado no ejercitó en tiempo y forma la opción de compra objeto del contrato, siendo imputable al demandado la imposibilidad de ejecutar la opción, incumpliendo todas las previsiones del contrato establecidas al efecto;...
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