SAP Baleares 443/2020, 21 de Octubre de 2020
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 443/2020 |
| Fecha | 21 Octubre 2020 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4 PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00443/2020
AUDIENCIA PROVINCIAL DE LES ILLES BALEARS, SECCIÓN IV
Procedimiento declarativo ordinario nº 281/2.019 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza.
Rollo de Sala nº 181/2.020.
S E N T E N C I A nº 443/2020
Ilmos. Sres. Presidente:
Don Álvaro Latorre López
Magistrados:
Doña Joana María Gelabert Ferragut
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca, a 21 de octubre de 2.020.
Vistos en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, los presentes autos de juicio declarativo ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza, bajo el número de autos y rollo de Sala arriba señalados, entre partes, de un lado y como demandada-apelante la entidad mercantil S'OBSERVATORI, S.L., representada por la procuradora Doña Vicenta Jiménez Ruiz y asistida por el letrado Don Antonio Balagué Planells. Como actoresapelados DOÑA Camila, DON Tomás y la sociedad PEUFORADA,
S.L., representados por el procurador Don Alberto Vall Cava de Llano y dirigidos por el letrado Don Ramón Baradat Fontanet.
Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Presidente de la Sala, Don Álvaro Latorre López, que expresa el parecer de la misma.
Por EL Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza, se dictó sentencia en fecha 14 de noviembre de 2.019 y en los autos anteriormente identificados, cuyo fallo, en lo que interesa al recurso de apelación, dice literalmente así:
"ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Vall Cava de Llano en nombre de Camila, Tomás y PEUFORADA, SL, contraS'OBSERVATORI, SL, y ESTIMO parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por S'OBSERVATORI, SL, contra Camila, Tomás y PEUFORADA,SL y, en consecuencia:
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-CONDENO a la demandada a abonar a la actora la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE CON OCHENTA Y NUEVE EUROS (394.647'89 euros),más los intereses legales correspondientes.
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-CONDENO a la demandada reconvencional a abonar a la demandante reconvencional la cantidad de MIL OCHOCIENTOS TRES CON CERO CUATRO EUROS (1.803'04 euros), más los intereses legales correspondientes desde el 14 de febrero de 2.019.
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-CONDENO a la parte demandada al pago de las costas procesales derivadas de la demanda, sin condena al pago de costas procesales derivadas de la demanda reconvencional a la demandada reconvencional".
Contra la referida sentencia y por parte de la entidad mercantil S'OBSERVATORI, S.L., representada por la procuradora Doña Vicenta Jiménez Ruiz, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y tramitado conforme a la Ley procesal, habiéndose opuesto al mismo en el traslado que le fue conferido DOÑA Camila, DON Tomás y la sociedad PEUFORADA, S.L., representados por el procurador Don Alberto Vall Cava de Llano.
Recibidos los autos en esta Sección Cuarta, a la que correspondió la resolución del recurso por turno de reparto, fue admitida la prueba propuesta para esta alzada y celebrada la vista y tras exponer por escrito sus alegaciones cada una de las partes sobre dichas pruebas, por medio de diligencia de ordenación de 8 de octubre de 2.020 quedaron los autos vistos para resolver.
En la tramitación de este recurso se ha observado la normativa aplicable al mismo.
Se rechazan los que sustentan la resolución apelada en tanto se opongan a los que siguen.
La entidad apelante niega que nos hallemos en alguno de los casos que propone la parte actora principal del litigio, porque el presente se trata de un supuesto en el que se analiza si corresponde indemnización a los propietarios del local por razón de resolución de un contrato arrendaticio, celebrado bajo la vigencia de la L.A.U. de 1.964 y el Real Decreto Ley 2/1.985, en el que los contratantes se sujetaron a la prórroga forzosa por pacto expreso, ya que la extinción del negocio jurídico se produjo, según criterio de la recurrente, no por voluntad de las partes ni como consecuencia de la aplicación de una norma, sino con respaldo en la doctrina del Tribunal Supremo contenida en su sentencia de Pleno de 12 de marzo de 2.015.
Resalta la apelante la buena fe en su actuación, pues una vez que se le notificó el auto del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2.019, que dotó de firmeza a la S.A.P. de Les lles Balears nº 113/2.016, de 26 de abril, hizo entrega inmediata a la propiedad del local arrendado. Destaca igualmente que ninguna resolución en las que los actores se respaldan ha condenado al locatario considerado de buena fe a indemnizar al arrendador por defender legítimamente su derecho a permanecer en la posesión del bien arrendado, en los casos en que la finalización del contrato no era una cuestión clara, sino compleja y habiéndose siempre satisfecho la renta. Por el contrario, achaca mala fe a la parte arrendadora y también pone de relieve que ha interpuesto recurso de amparo, actualmente en trámite, ante el Tribunal Constitucional.
De otro lado, manifiesta la entidad recurrente que por medio de una ejecución provisional que hubiera sido correctamente solicitada de la citada sentencia de la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, podrían haber recuperado los arrendadores la posesión del local e iniciar un nuevo contrato arrendaticio, de modo que al no haberlo hecho así incurrieron en negligencia. Y dice también que la nueva renta que abona la entidad IBIZA MARYSOL, S.A. (9.000 € mensuales) es excesiva y fuera de mercado.
Se opone igualmente S'OBSERVATORI, S.L. al montante indemnizatorio concedido en primera instancia y expone que aparte del contrato de arrendamiento de 8 de noviembre de 1.989, en el que se fijó una renta de 150.000 pesetas mensuales, existe otro contrato de 22 de diciembre del mismo año, complementario y parcialmente novatorio del anterior, en el que se establece una renta suplementaria que ha satisfecho siempre puntualmente, que tiene tal concepto de renta y se basa en los beneficios del negocio ejercido en el local. Por ello, disiente la recurrente del juzgador en su afirmación de que sólo han de tenerse en consideración las rentas contractuales y no otros importes referidos a compensaciones no contempladas en el propio contrato.
Aduce también que la negativa por la propiedad al cobro de una parte de las rentas judicialmente consignadas debería interpretarse como condonación tácita de la parte de renta rechazada, por lo que habría que deducir la suma de 45.690,32 €.
Recuerda además la recurrente que abonó 6.000.000 de pesetas como parte de la indemnización a los anteriores arrendatarios, de los 12.000.000 de pesetas que convinieron éstos con los arrendadores, lo que supone a su juicio una renta anticipada, importe que actualizado a día de hoy suponen 79.045.11 €, importe
que distribuye entre el periodo de inicio del devengo de la renta (mayo de 1.990) a febrero de 2.019, lo que conforma una cantidad mensual de 228,45 €. Por lo tanto, entiende la apelante que debe compensarse un total de 11.308,28 € por este concepto.
Solicita también que se tengan en cuenta las retenciones fiscales de las rentas a cuenta de I.R.P.F. o del impuesto de sociedades, efectuadas por la locataria e ingresadas en la Agencia Tributaria, por la cantidad de
25.891,11 €.
En definitiva, considera un total de 82.889,71 € la suma que debe ser deducida si se estimara derecho a indemnización.
Por otra parte, entiende la apelante que no puede tenerse en cuenta el lucro cesante de todo el mes de febrero de 2.019, ya que entregó la posesión del local el día 14 de dicho mes, activándose el nuevo contrato con la arrendataria actual el día 21 del mismo mes de febrero, por lo que sólo procedería computar la mitad de la mensualidad, esto es, 4.074,88 €, una vez descontada la suma de 634,55 € correspondiente a la mitad de esa mensualidad. Y alega que debería determinarse como periodo exento de indemnización el comprendido entre el 1 de enero de 2.015 y el 2 de mayo de 2.016, fecha esta última en que se notificó a la arrendataria la resolución de la Audiencia Provincial que declaraba resuelto el contrato, en sentido contrario a la resolución del Juzgado que había rechazado la demanda de desahucio, lo que supone la cantidad de 124.088,86 € que deben también deducirse.
En relación con su demanda reconvencional, S'OBSERVATORI, S.L., recalca que se basa en la finalización del contrato por causa imprevisible y añade que la industria desarrollada en el local fue creada íntegramente por la arrendataria, que posteriormente subarrendó el local y arrendó la industria en él desarrollada a la empresa IBIZA MARYSOL, S.A., por lo que la explotación mediata del negocio siempre ha correspondido a S'OBSERVATORI, S.L. Señala por otro lado, que el contrato no puede considerarse extinguido hasta la firmeza de la sentencia dictada por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial y alega que la nueva arrendataria venía explotando en el local la misma actividad que la apelante como subarrendataria de la misma. Instan, por tanto, la condena de la contraparte al abono de 53.867,88 €.
Denuncia la apelante mala fe de la parte arrendadora, ya que no comunicó el nuevo contrato que ésta suscribió con la arrendataria actual, IBIZA MARYSOL, S.A. dentro del plazo legal, a fin de que S,OBSERVATORI, S.L. hubiera tenido opción de estudiar si ejercitaba o no su derecho preferente, contrato que se inscribió además en el Registro de la Propiedad para así otorgar a la nueva locataria la condición de tercero hipotecario respecto de la posesión del inmueble.
En relación con la compensación económica por las obras de demolición y total reconstrucción del local, alega la...
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ATS, 30 de Noviembre de 2022
...en segunda instancia, el 21 de octubre de 2020, dictada por la Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4.ª, en el rollo de apelación n.º 181/2020, dimanante del juicio ordinario n.º 281/2019, seguido ante Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Por la indicada Audiencia Provincial se tuvo p......