SAP Huelva 300/2021, 5 de Mayo de 2021
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 05 Mayo 2021 |
| Número de resolución | 300/2021 |
Audiencia Provincial de Huelva
Sección 2ª, Civil
Nº Procedimiento: Recurso de Apelación Civil núm. 156/2021
Juzgado de origen: Juzgado de Primera Instancia núm. 4-Mercantil de Huelva
Autos de: Incidente Concursal núm. 343/2018
Apelante: C Y P GÓMEZ RUBENT, S.L.
Apelado: D. Apolonio Y OTROS
S E N T E N C I A NÚM. 300
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE:
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FRANCISCO BERJANO ARENADO
MAGISTRADOS:
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ENRIQUE ÁNGELCLAVERO BARRANQUERO
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ANDRÉS BODEGA DE VAL (PONENTE)
En la ciudad de Huelva, a cinco de mayo de dos mil veintiuno.
La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, constituida por los Magistrados indicados, bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. Andrés Bodega de Val, ha visto en grado de apelación el incidente concursal núm. 343/2018 del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Huelva, en virtud de recurso interpuesto por la parte demandante CYP GOMEZ RUBENT S.L., siendo parte apelada la demandada D. Apolonio, Dª. Tatiana, Dª. Vanesa, D. Daniel
, Dª. María Luisa, CERCA DE DON JOSÉ S.L. y la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL
Se aceptan los de la resolución apelada.
El Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha 7 de mayo de 2020 dictó sentencia, cuya parte dispositiva dice así: " 1.- SE ACUERDA DESESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador
D.IGNACIO PORTILLA CIRIQUIAN, en nombre y representación de C Y P GOMEZ RUBENT SL., debo absolver y absuelvo a DOÑA Vanesa, HEREDEROS DE DON Felicisimo y la entidad CERCA DE DON JOSÉ S.L de todos los pedimentos contra ellos formulados.
-
- Sin expresa condena en costas."
Contra la anterior se interpuso recurso de apelación y, dado traslado a la parte contraria, fueron remitidas las actuaciones a esta Audiencia para la decisión del recurso.
Recurre la parte demandante la sentencia que desestima la pretensión ejercitada en el incidente concursal para la resolución del contrato de compraventa de los bienes inmuebles que se identifican en ella. Reitera la parte su alegato, como compradora del suelo de que se trata, afirmando que se ha errado jurídicamente al rechazar que los hechos acaecidos, a propósito de la calificación urbanística de las fincas transmitidas, no tengan trascendencia para hacer perder su base o causa al contrato y permitir su declaración de completa ineficacia.
La sentencia, formalmente impecable en este aspecto, relata los hechos sobre los que se apoya el alegato, incontrovertidos y correctamente circunstanciados en el fundamento de derecho tercero, en sucesivos apartados. En lo que interesa en particular a la calificación de los terrenos objeto de la compraventa que se pretende resolver, cita las diferentes incidencias acaecidas y que permitían - por decisión del Ayuntamiento como administración territorial encargada de desarrollar el planeamiento de la zona- un posible uso urbanístico residencial para tales fincas, hasta por dos veces, dando cuenta de que fue la aprobación por la Junta de Andalucía, ya en el año 2015, del Plan de Protección Litoral de Andalucía la que impuso su final clasificación como suelo no urbanizable de especial protección.
La resolución apelada aplica después la doctrina sobre la incidencia que puede tener un hecho semejante (las alteraciones en el aprovechamiento urbanístico licito de un inmueble objeto de un negocio jurídico oneroso) como posible causa de resolución contractual o de pérdida de la base del negocio, que es el soporte de la petición que reitera la parte actora.
Razona además la recurrente que se ha valorado mal la prueba personal sobre los conocimientos que podían tener los vendedores de las reglas propias del urbanismo y del valor edificatorio y comercial de las fincas, teniendo en consideración algunas declaraciones prestadas sobre la asesoría que les habría prestado en las negociaciones el letrado Sr. Joaquín y otros intermediarios, que reconocían que, incluso después de la venta, buscaban los propios demandados otros compradores a mejor precio. Entiende que no es relevante la cualidad de cada uno de los contratantes (sociedad mercantil promotora la parte compradora y personas físicas o no profesionales del sector los vendedores), y que está completamente ligada a la causa del contrato la finalidad de promoción inmobiliaria y la calificación urbanística de los terrenos, por lo que, alterada completamente esta última, esa causa se pierde. Y eso permite, en su visión del conflicto, considerar ineficaz el contrato o resolverlo completamente. Y con cita de algunos antecedentes o resoluciones judiciales, reitera su pretensión, considerando que por imposibilidad sobrevenida o alteración sustancial del objeto y causa del contrato, procede entenderlo definitivamente resuelto.
Aunque conviene precisar que no es lo mismo resolver un contrato que declararlo radicalmente nulo por falta de causa, es cierto que los tribunales han abordado la cuestión de la posible incidencia que puede tener la alteración de la calificación urbanística de un terreno o el hecho de que nunca haya llegado a alcanzar la que se entendía esperable, y cuáles pueden ser las consecuencias de esos hechos sobre el vínculo o sobre el cumplimiento de las prestaciones de cada una de las partes.
La cuestión viene influida por la circunstancia de que la entidad compradora y demandante satisfizo parte del precio, ya cobrado por los vendedores, y que lo que se pretende es la restitución de lo ya satisfecho, para su integración en la masa activa del concurso, con la posible influencia que pudiera tener esa decisión respecto al derecho de los vendedores a reclamar la parte del precio o el cumplimiento de las obligaciones de la concursada aún no cumplidas.
Y por lo que ahora explicaremos, el recurso se desestima, confirmando el criterio del Juez a quo .
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Cita la sentencia recurrida nuestro antecedente de la apelación civil 539/2017, que hizo examen de una cuestión análoga, aunque además se hacía ejercicio, aparte de la acción de resolución por incumplimiento, de otras de completa nulidad por falta de causa, y de nulidad relativa por error vicio. Se analizaba la doctrina del Tribunal Supremo a propósito de la causa de los contratos, de la resolución por incumplimiento total, y de otros aspectos de lo debatido, relacionados con las diferentes acciones ejercitadas. Pero, como ahora se verá, los antecedentes y hechos eran similares pero no iguales. Se resolvía una controversia suscitada cuando la calificación urbanística de un terreno termina siendo contraria a las expectativas de aquellos que contrataron, en particular de quienes adquieren el terreno.
Tal como se reconoce en la sentencia hoy recurrida, la parte apelante compra los inmuebles con el propósito de promover la edificación y venta de viviendas, y obtener el beneficio correspondiente; es lo coherente con el
tipo de empresa a que se dedica la sociedad. La promotora adquiere terrenos de naturaleza rústica que tienen visos o posibilidades de acceder a una calidad mejor, la propia de la empresa edificatoria, y, dentro de ella, no para suelo industrial sino residencial. Pero lo que ocurre en este caso, y así lo demuestran las sucesivas decisiones del Ayuntamiento de Isla Cristina, es que sí ocurrió lo esperado, la calificación de esos terrenos según el propósito y creencia de ambos contratantes. Por dos veces consideró el Ayuntamiento los terrenos aptos para la edificación residencial; eso es lo que explica precisamente el precio pactado, aparte de que por las fechas en que los terrenos fueron enajenados el mercado inmobiliario estaba experimentando, como es notorio, un incremento de precios que perduró prácticamente hasta el año 2008.
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No se incluye en los contratos cuestionados una condición resolutoria expresa que previera una circunstancia semejante, y que de modo automático dejara sin efecto el vínculo, con restitución de las diferentes prestaciones que ya se hubieran cumplido, para el caso de no alcanzarse la calificación esperada o, en este supuesto, de perderse la ya obtenida. Y si es posible entender que los vendedores recabaron alguna clase de asesoría o mediación en la determinación del precio (teniendo igualmente presente que había expectativas de desarrollo urbano que permitían su enajenación no a precio de suelo rústico) la promotora era con mayor razón conocedora, o debía serlo, de esas posibilidades, sin que ninguna de ellas pudiera prever lo que finalmente ha deparado que se pierda esa calificación que estuvo vigente temporalmente.
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Partiendo de esos hechos, parece más bien dilucidarse la cuestión -de antiguo controvertida- sobre qué parte en un contrato...
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