SAP Madrid 138/2021, 19 de Abril de 2021
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 138/2021 |
| Fecha | 19 Abril 2021 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0074933
Recurso de Apelación 36/2020
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 07 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 490/2018
APELANTE: FIDERE GESTIÓN DE VIVIENDA, SLU
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA
APELADO: D./Dña. Noelia y D./Dña. Borja
PROCURADOR D./Dña. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE
(LLM)
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL
Dª. ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL
Dª. CRISTINA DOMÉNECH GARRET
En Madrid, a diecinueve de abril dos mil veintiuno. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos del juicio verbal de desahucio por falta de pago número 490/2018, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: FIDERE GESTIÓN DE VIVIENDA, S.L.U. y, de otra, como Apelados-Demandados: Dª. Noelia y D. Borja .
VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. CRISTINA DOMÉNECH GARRET.
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de 1ª Instancia número 7 de Madrid, en fecha treinta de septiembre de dos mil diecinueve, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda de juicio verbal interpuesta por la Procuradora Dª María del Carmen Otero García, en nombre y representación de Fidere Gestión de Vivienda S.L.U., debo ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados Dª Noelia y D. Borja de las pretensiones deducidas por la parte actora, objeto de este procedimiento. Se imponen las costas procesales causadas a la demandante".
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte demandada y apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.
Por providencia de esta Sección, de diecisiete de junio de dos mil veinte, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día doce de abril de dos mil veintiuno.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida
La actora, Fidere Gestión de Vivienda, S.L.U., interpuso demanda contra Dª Noelia y D. Borja ejercitando acción de resolución del contrato de fecha 29 de noviembre de 2011 de arrendamiento de la vivienda de protección pública con opción de compra para jóvenes sita en Madrid, AVENIDA000 nº NUM000, NUM001, con anejos inseparables plaza de garaje señalada con el nº NUM002 y trastero nº NUM003, por expiración del término contractual pactado en la cláusula 3ª hasta el 4 de febrero de 2018.
La demandada contestó a la demanda solicitando, en primer lugar, la suspensión del procedimiento por prejudicialidad penal y oponiéndose en cuanto al fondo por entender, en síntesis, que resulta de aplicación al caso el Decreto 100/1986, conforme al cual no concurren los requisitos previstos para poner fin al contrato de arrendamiento.
El codemandado contestó también a la demanda, oponiendo su falta de legitimación por no haber sido parte en el contrato, así como la prejudicialidad penal.
Mediante auto de 21 de mayo de 2019, el Juzgado acordó denegar la solicitud de suspensión del procedimiento por prejudicialidad penal.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda. Considera, en primera lugar, que, contra lo alegado por la codemandada, consta la efectiva recepción del burofax en que se comunica la no renovación del contrato por el codemandado como destinatario y la respuesta de la arrendataria a dicha comunicación por lo que ni Dª Noelia puede negar su recepción y el cumplimiento, por tanto, del plazo de preaviso, ni D. Borja su falta de legitimación. En cuanto al fondo excluye, en primer lugar, la posible apreciación de cuestión compleja derivada de la controversia sobre la legislación administrativa aplicable, ya que dicha controversia afecta a la pretensión entablada a través del actual juicio verbal, en cuanto a la calificación del contrato y su plazo de duración, que aparece directamente relacionada con la legislación que se aplica al contrato. Asimismo, considera en síntesis el Juzgador aplicable el Decreto 100/1986 y razona que la Exposición de Motivos del Decreto 11/2005 invocado por la actora dispone que aun cuando regula el régimen jurídico de la Vivienda con Protección Pública, en un intento claramente unificador e integrador, extiende su aplicación a la Vivienda de Protección Oficial que puede promoverse en la Comunidad de forma que, a todos los efectos, el régimen aplicable a toda vivienda protegida con carácter general sea el mismo. Es esta asimilación a la regulación propia que se establece con fines armonizadores, lo que permite interpretar la expresión que contiene el artículo 15 c) del Decreto relativa a la excepción de las especificaciones derivadas del propio régimen de protección pública de la vivienda, en el sentido de integrar dicha regulación de los contratos de arrendamiento en el ámbito especial de la Protección Pública que se dispensa al amparo del Decreto 100/86.
La demandante se alza frente a dicha sentencia y solicita en esta segunda instancia la estimación de la demanda. Alega errónea interpretación y calificación del contrato litigioso, e infracción de los arts. 1281, 1282 y 1283 en relación con el art. 1258 del CC. Afirma que el contrato se refiere a una vivienda de protección pública y entiende la entidad apelante que la sentencia apelada confunde dicha calificación con las viviendas de promoción oficial, siendo de aplicación a éstas el Decreto 100/1986, de 22 de octubre, pero no a las de protección pública, entre las que se encuentra la vivienda litigiosa y a las que resulta de aplicación el Decreto 11/2005, de 27 de enero. Asimismo, alega errónea interpretación del contrato que también conduce a una
indebida aplicación de la legislación administrativa y argumenta que el plazo de duración de los contratos sometidos al Decreto 100/1986 es de dos años prorrogable por periodos bianuales sucesivos, mientras en el contrato de arrendamiento no constan prórrogas y se trata de un contrato con plazo fijo y superior al mínimo vigente en la LAU. Entiende que el contrato es claro y se somete al citado Decreto 11/2005 cuyo plazo de duración es de siete años a contar desde el otorgamiento de la calificación definitiva, sin perjuicio de prórroga mediando acuerdo entre los interesados. En el motivo tercero, alega errónea aplicación del Decreto 100/1986 que conduce a indebida aplicación de la legislación administrativa, reiterando su inaplicabilidad. Bajo el motivo cuarto alega inaplicación de los arts. 1565 y 1581 del CC y art. 9.1 de la LAU y argumenta que la partes pactaron un plazo fijo coincidente con la finalización del plazo para el ejercicio del derecho de opción de compra, lo que por aplicación de los citados preceptos determina la finalización del arrendamiento sin necesidad de requerimiento.
A fin de establecer el marco legal aplicable al contrato y determinar si como considera la sentencia apelada queda sometido al Decreto 100/1986, de 22 de octubre, o por el contrario como sostiene la apelante le es de aplicación el Decreto 11/2005, debemos de partir de los antecedentes necesarios que resultan de lo actuado.
En este sentido, la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A. promovió la construcción de 300 viviendas, en la parcela NUM004 " DIRECCION000 NUM005 ", para lo que inició el expediente NUM006 y obtuvo la Calificación Provisional de "Viviendas de Protección Pública" el día 17 de enero de 2007, terminándose las obras el día 2 de noviembre de 2010.
Ante la solicitud presentada por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo S.A. de calificación definitiva de las 300 viviendas como Viviendas de Protección Pública, al amparo de la Ley 6/1997, de 8 de enero, y del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por Decreto 11/2005 de 27 de enero, el día 4 de febrero de 2011 la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, Subdirección General de Calificaciones y Subvenciones Área de Calificaciones, de la Comunidad de Madrid, resolvió otorgar la calificación definitiva de Viviendas con Protección Pública, al amparo de la Ley 6/1997, de 8 de enero, y del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero, en cuya resolución además se indica que, el plazo de vinculación del régimen de protección de estas viviendas (viviendas de protección pública con opción de compra para jóvenes), es de 7 años de acuerdo con el Reglamento de Vivienda de Protección Pública aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero (por tanto hasta el 4 de febrero de 2018).
El 29 de noviembre de 2011 fue celebrado contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra sobre dicha vivienda, plaza de garaje y el trastero entre la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid S.A., como arrendadora propietaria del inmueble y concedente de la opción de compra, y Dª Noelia, como arrendataria optante. En el exponendo II de dicho contrato se establece que " el ARRENDADOR manifiesta que la referida vivienda y anejos están acogidos...
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