SAP Málaga 218/2021, 31 de Marzo de 2021
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 31 Marzo 2021 |
| Número de resolución | 218/2021 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOS DE MARBELLA.
JUICIO ORDINARIO NÚMERO 116/2017.
ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 428/2019.
SENTENCIA Nº 218/2021
Iltmos. Sres.:
Presidente:
Don José Javier Díez Núñez
Magistrado/as:
Don Melchor Hernández Calvo
Doña Soledad Velázquez Moreno
En la Ciudad de Málaga, a treinta y uno de marzo de dos mil veintiuno. Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 116/2017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Marbella (Málaga), sobre cumplimiento contractual, seguidos a instancia de Vista Venture S.L., entidad mercantil representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don Juan Carlos Palma Díaz y defendida por el Letrado don Juan Ferrero Muñoz, contra Sierra Blanca Properties S.L., entidad mercantil representada en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales doña Lourdes Ruiz Rojo y defendida por el Letrado don Jorge Muñoz Cortés; actuaciones procesales que se encuentran pendientes ante esta Audiencia a virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada en el citado juicio.
Ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Marbella (Málaga) se tramitó juicio ordinario número 116/2017, del que trae causa el presente Rollo de Apelación, en el que con fecha veinticinco de octubre de dos mil dieciocho se dictó sentencia definitiva en la que se acordaba en su parte dispositiva: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Palma Díaz, en nombre y representación de Vista Venture S.L., contra Sierra Blanca Properties S.L., debo condenar y condeno a Sierra Blanca Properties S.L. a que abone al actor la cantidad de 200.000 euros, más los intereses legales de esta cantidad computados desde el 25 de mayo de 2016, y al pago de las costas procesales".
Contra la expresada resolución, en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación la representación procesal de la parte demandada, oponiéndose a su fundamentación la adversa demandante, remitiéndose seguidamente las actuaciones originales, previo emplazamiento de las partes, a esta Audiencia
en donde al no solicitarse práctica probatoria y considerarse innecesaria la celebración de vista pública, se señaló día para deliberación, quedando a continuación conclusas las actuaciones para el dictado de sentencia.
En la tramitación de este recurso han sido observados y cumplidos los requisitos y presupuestos procesales previstos por la Ley, salvo el plazo para dictar sentencia, habiendo sido designado Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. don José Javier Díez Núñez.
Para una mejor comprensión de la cuestión controvertida a resolver en esta alzada, procede señalar siguiendo las pautas recogidas en la sentencia definitiva número 243/2018, de 25 de octubre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Marbella (Málaga) en autos de juicio ordinario número 116/2017: 1º) Que, la parte actora ejercita acción declarativa de la obligación de indemnizar a su principal por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual de Sierra Blanca Properties, S. L. como consecuencia del retraso en la entrega de los inmuebles adquiridos por su principal, en virtud de los contratos de compraventa de fecha 29 de octubre de 2013, y sus anexos de 2 de julio de 2014, declarando que esos daños y perjuicios se cifran, de conformidad con lo estipulado en el contrato, en la cantidad de 200.000 euros, a cuyo abono ha de ser condenada la demandada, reclamando asimismo la condena al pago de intereses y costas, sosteniendo para ello, como fundamento de su petición, en síntesis, que en fecha 29 de octubre de 2013 suscribió sendos contratos privados de compraventa, en virtud de los cuales Sierra Blanca Properties,
S. L. le vende los apartamentos números 3, 1º izquierda, y 4, 1º derecha, junto con sus respectivos anejos inseparables, del bloque I, de la promoción Reserva de Sierra Blanca, sita en la Urbanización Sierra Blanca Sur, Avda. Buchinger, s/n, Marbella, cuya construcción iba a iniciar, toda vez que, como se recogía en el Expositivo IV de ambos contratos, la licencia de obras para la ejecución del proyecto había sido concedida el 1 de octubre de 2013, contratos que, conforme a la estipulación 3ª, se estableció por las partes la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa en el plazo máximo de 15 días desde la recepción por la compradora de la comunicación de la vendedora, la hoy demandada, informándole de la terminación de las obras, poniendo a su disposición los boletines de instalación y licencia de primera ocupación, y no más tarde del 30 de marzo de 2.015, pese a lo cual, no obstante, en fecha 2 de julio de 2014 suscribieron dos anexos plasmando el acuerdo de las partes de modificar el plazo de entrega inicialmente previsto, estableciéndose que el promotor se comprometía a entregar el inmueble en los mismos términos pactados pero antes del 31 de julio de 2.015 y, asimismo, estableciendo que "en caso de incumplimiento de las obligaciones aquí plasmadas por la propiedad, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución de éste", añadiendo que "si optare por la resolución del contrato la propiedad deberá devolver al comprador las cantidades entregadas, más una penalización consistente en el triple del interés legal del dinero sobre las cantidades entregadas" y que "si por el contrario exigiese el cumplimiento del contrato, se descontará del precio de compra, en concepto de penalidad, la cantidad de 10.000 € mensuales a partir del 30 de marzo de 2015, hasta que se formalice la escritura pública", no siendo hasta enero de 2016 cuando se finalizaron las obras, y el 27 de enero de ese mes cuando la vendedora le comunica a la demandante la obtención de la licencia de primera ocupación, de fecha 19 de enero de 2016, y le emplaza para el otorgamiento de la escritura pública, que se llevó a cabo en fecha 12 de febrero de 2.016, constando en ambas escrituras, una por cada apartamento "que, sin perjuicio de la compraventa instrumentada mediante esta escritura, se reserva el derecho de reclamar una indemnización por la mora existente en la entrega de los inmuebles, según se recoge en los contratos privados y sus respectivos anexos", por lo que considera que siendo diez los meses de mora en la entrega de los inmuebles, de abril de 2015 a enero de 2016, ambos incluidos, el importe de la indemnización que ha de abonar la demandada conforme a lo pactado asciende a 100.000 euros por cada piso; 2º) La demandada se opone a la demanda alegando, en síntesis, lo siguiente, (i) que la actora, compradora en aquellos contratos, dejó de pagar el precio en los términos convenidos, privando a la promotora de la financiación necesaria para la ejecución de la obra, ya que las partes acordaron el pago del 90% del precio con anterioridad a la escritura pública y contra certificaciones de obra, sirviendo esos pagos a cuenta para poder ejecutar la obra conforme a lo acordado, abonando solo desde la firma del contrato, por cada uno de los apartamentos, la cantidad de 471.758'49 euros, más I.V.A., y el resto, 928.454'82 se abonaron coincidiendo con la firma de la escritura pública de compraventa, el 12 de febrero de 2016, cuando conforme al contrato debió de abonar la cantidad de 1.188.300 euros por cada apartamento, lo que determinó que la vendedora, la demandada, tuviera que soportar un desfase de tesorería para la construcción de los inmuebles por importe de más de 1.400.000 euros, existiendo una relación de causalidad directa entre el incumplimiento del comprador, que no abonó los pagos contra certificaciones de obra, en el tiempo y forma pactados, y el retraso en la entrega del inmueble, (ii) que en fecha 15 de julio de 2015 se emitió el certificado final de obra por el Arquitecto Director del Proyecto y por el Director de Ejecución de las obras, solicitándose la licencia de primera ocupación, siendo lo normal que esta se hubiese concedido en un mes, o, a lo máximo, en dos, nada hacía presagiar que su concesión se demoraría más de seis meses, destacando la declaración de nulidad del P.G.O.U.
de Marbella por sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2015, hecho excepcional que provocó una enorme parálisis en la gestión urbanística municipal de Marbella, no siendo hasta el 1 de diciembre de 2015 cuando la Junta de Gobierno Local acordó los criterios a seguir para la resolución de los expedientes iniciados estando en vigor el planeamiento anterior y que no habían sido resueltos hasta la fecha, (iii) que el actor es un inversor y no ha visto frustradas las expectativas del contrato, teniendo puesto uno de los apartamentos a la venta por un precio de 3.300.000 euros, más de dos veces superior al abonado al promotor, y (iv) que, no se ha acreditado un perjuicio real y efectivo para el comprador derivado del retraso en la entrega; 3º) Formada así la controversia litigiosa, el juzgador de primer grado determina en su sentencia resolutoria (a) que las partes están conformes en la firma de los contratos de compraventa referidos y del anexo a cada uno de ellos, de 2 de julio de 2014, y en el contenido de todos ellos, al igual en cuales han sido las cantidades entregadas en pago de los apartamentos y los momentos en los que lo ha sido, existiendo conformidad en la fecha del certificado final de obra emitido por el Arquitecto Director del Proyecto y por el Director de Ejecución de las obras, 15 de julio de 2015, solicitándose la licencia de primera ocupación; en la fecha de concesión de la misma, 19 de enero de 2016, la comunicación de tal hecho por...
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