SAP Madrid 354/2019, 2 de Septiembre de 2019
| Ponente | MILAGROS DEL SAZ CASTRO |
| ECLI | ES:APM:2019:18354 |
| Número de Recurso | 70/2019 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 354/2019 |
| Fecha de Resolución | 2 de Septiembre de 2019 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 8ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933929
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0149691
Recurso de Apelación 70/2019 E
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 54 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 801/2017
APELANTE: GLOBAL ASPENDO S.L. CIF B85994523
PROCURADOR D./Dña. MARIA CONCEPCION LOPEZ GARCIA
APELADO: D./Dña. Mario, D./Dña. Ariadna y D./Dña. Nicanor
PROCURADOR D./Dña. IGNACIO AGUILAR FERNANDEZ
D./Dña. Pedro
D./Dña. Prudencio
D./Dña. Rogelio
D./Dña. Custodia
D./Dña. Segismundo
D./Dña. Silvio
D./Dña. Carmen
D./Dña. Celia
D./Dña. Salvador
D./Dña. Delia
D./Dña. Elsa
D./Dña. Luis Pedro
SENTENCIA Nº 354/2019
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ
D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ
Dña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO
En Madrid, a dos de Septiembre de dos mil diecinueve.
La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Procedimiento Ordinario nº 801/2017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 54 de Madrid, que ha dado lugar al Rollo 70/2019 seguidos entre partes, de una, como parte demandante-reconvenida-apelada DOÑA Ariadna, DON Mario, DON Nicanor y LA VIUDA Y LOS HIJOS DE DON Luis Pedro, representados por el Procurador Sr. Aguilar Fernández, de otra como demandada-reconviniente-apelante GLOBAL ASPENDO, S.L ., representada por la Procuradora Sra. López García.
VISTO, siendo Magistrada-Ponente la Ilma. Sra. Doña MILAGROS DEL SAZ CASTRO.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 54 de Madrid en fecha 29 de Octubre de 2018 se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
"1º) ESTIMANDO EN PARTE LA DEMANDA formulada por D. Luis Pedro, Dª. Ariadna, D. Mario y D. Nicanor, representados por el Procurador de los Tribunales Sr. Aguilar Fernández frente a GLOBAL ASPENDO S.L., representada por la Procuradora Sra. López García:
-
ACUERDO la resolución del contrato de arrendamiento de 21 de abril de 2010 que vinculaba a las partes por incumplimiento de la demandada al haber cedido el contrato a FST Hotels S.A. sin notificarlo a los demandantes y sin su consentimiento.
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CONDENO a la demandada GLOBAL ASPENDO a estar y pasar por esta declaración, y a devolver a los demandantes la posesión del inmueble de calle Barquillo número 19 en los términos previstos en la cláusula décimo sexta del contrato y conforme a lo establecido en las cláusulas segunda y tercera en relación a las obras de rehabilitación y de conservación y mejora ejecutadas, que quedarán en beneficio de la parte arrendadora y propietaria.
-
SE RECONOCE a los demandantes el derecho a percibir un incremento de la renta en un 20% a partir de la anualidad mayo de 2014 a abril de 2015 y sucesivas hasta que se produzca la efectiva resolución del contrato con entrega definitiva de la posesión a la parte actora; CONDENANDO a GLOBAL ASPENDO a su pago junto con los intereses legales calculados conforme se indica en el apartado 1º b) del fundamento jurídico décimo segundo.
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NO HA LUGAR a reconocer a los actores el 30% de las rentas abonadas por los ocupantes de los locales
del edificio.
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NO se hace pronunciamiento en cuanto a las COSTAS de la demanda.
-
) DESESTIMANDO LA RECONVENCIÓN formulada por GLOBAL ASPENDO S.L. frente a D. Luis Pedro, Dª. Ariadna, D. Mario y D. Nicanor :
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-
NO HA LUGAR a declarar incumplimiento ninguno de los reconvenidos, ni obligación de compensar a GLOBAL ASPENDO S.L. en los términos solicitados, ni el derecho de la reconviniente a adquirir la propiedad de la edificación de calle de Barquillo nº19.
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IMPONER a la reconviniente el pago de las COSTAS de la reconvención."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada-reconviniente, que fue admitido y dado traslado se presentó oposición por la parte contraria y previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día ocho de Mayo de 2019.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia por acumulación de asuntos pendientes.
La Sala acepta y da por reproducidos los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.
Antecedentes del recurso.
La parte actora, es propietaria del edificio situado en la calle Barquillo, nº 19 de Madrid y suscribió contrato con Higt Tech Hotels & Resorts, S.A. el 21 de Abril de 2010, por el que la cadena hotelera se comprometía a realizar a su costa, por precio estimado de entre 4 y 5 millones de euros, incluyendo todos los conceptos, las obras de reforma integral del inmueble para adaptarlo a hotel de 4 estrellas y explotarlo a cambio del pago de una renta de la que estaba exenta los primeros años (los tres primeros en el contrato inicial y hasta el 1 de Mayo de 2014, con la novación de 3 de Mayo de 2012), y luego debía abonar la convenida, según novación de 10 de Julio de 2013, fijándose una duración de treinta años desde el 1-5-13.
Alegaba que el contrato fue suscrito en nombre de Higt Tech Hotels & Resorts S.A. por D. Ildefonso, en aquel entonces su Presidente y que actuaba como apoderado, sin que lo comunicara al Consejo de Administración, siendo posteriormente cedido el contrato a la demandada el 22 de Septiembre de 2010 y ratificada la cesión el 3 de Mayo de 2012, habiendo suscrito los arrendadores las novaciones contractuales con la originaria arrendataria, aunque con anterioridad se había producido la cesión.
Añadía que el 31 de Marzo de 2015, la demandada firmó con FST Hotels S.L. un contrato denominado de "subarriendo y cesión de uso y disfrute del inmueble sito en c/ Barquillo 19, para su uso como hotel, con ejecución y finalización de las obras en curso y gestión administrativa de sus licencias de explotación" ya que en el inmueble contiguo, la mercantil FST Hotels S.L. estaba explotando un hotel "Only You" y, que se ha producido una ampliación, siendo explotado desde entonces por un tercero sin su consentimiento y sin que en plazo legal se lo comunicaran, por lo que entiende que existe causa legal de resolución, por falta de notificación de esta cesión o de la anterior y, en su caso, de forma subsidiara, se declarara el derecho a incrementar la renta.
Añadía que los locales comerciales situados en el edificio, habían sido subarrendados, incumpliendo la demandada la obligación de abonar el incremento de renta pactado, siendo el incumplimiento causa de resolución contractual o, subsidiariamente, si así no se estimase, interesaba la condena de la demandada a abonarle el 30% del importe de la renta pactada por los locales.
Interesaba en todo caso, se declarase el derecho a incrementar la renta desde la cesión y dese el subarriendo de los locales comerciales con carácter retroactivo.
La parte demandada se opuso a la demanda alegando, en esencia, que se había cumplido de forma beneficiosa lo pactado en el contrato, que, al no poder asumir las obligaciones Higt Tech Hotels & Resorts S.A., buscó a la demandada que asumió el proyecto, y que en definitiva el edificio se está explotando conjuntamente con el hotel contiguo, sin que se pueda considerar subarriendo, ya que es explotación conjunta con pactos ajenos a la LAU, y que fue la única forma de sacar adelante lo proyectado, puesto que cuando estaban trabajando se instaló el Hotel de la marca "Only You" haciendo inviable que de forma independiente, se estableciera el suyo, compitiendo con aquel.
Añadían que los locales o bien los mantienen los antiguos arrendatarios o estaban dedicados a servicios complementarios del hotel, considerando que no existía causa de resolución, puesto que la parte actora había conocido la cesión y autorizado la explotación conjunta, y que tampoco se daban las condiciones para el incremento de renta.
Al tiempo formulaba reconvención, que en definitiva concretó interesando fuese declarado el incumplimiento de la parte actora, respecto de las obligaciones del contrato que mencionaba y el derecho a ser resarcido por ellas y, de forma subsidiaria, para el supuesto de estimación de la demanda interesaba se fijase indemnización por enriquecimiento injusto y el derecho de accesión inversa.
La Sentencia, consideró que la cesión verificada a favor de Global Aspendo S.L., en definitiva había sido admitida por la parte actora, pero que se había producido subrogación a favor de FST Hotels S.L., sin que fuese consentido por la propiedad, ni le fue notificado en el plazo legal, lo que supone causa de resolución contractual, y así lo declara.
Entiende que los subarriendos de los locales se produjeron en las situaciones pactadas en contrato y no posibilitan el incremento de renta interesado.
Consideró procedente el incremento de renta desde que se produjo la subrogación y a consecuencia de ella, y hasta que se produjera la devolución de la posesión.
Desestimó la reconvención, al considerar que no había existido incumplimiento alguno por los actores, negando el derecho de la demandada para adquirir la propiedad por accesión.
Contra la anterior resolución se interpone el recurso que ahora se resuelve, basado en los motivos que a continuación se analizarán y al que se ha opuesto la parte contraria, interesando por los argumentos que también exponía, fuese confirmada la Sentencia.
Motivo segundo...
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