SAP Madrid 409/2020, 11 de Diciembre de 2020
| Ponente | CESAREO FRANCISCO DURO VENTURA |
| ECLI | ES:APM:2020:14944 |
| Número de Recurso | 8/2020 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 409/2020 |
| Fecha de Resolución | 11 de Diciembre de 2020 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 11ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.014.00.2-2016/0006083
Recurso de Apelación 8/2020
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de Arganda del Rey
Autos de Procedimiento Ordinario 819/2016
APELANTE: PORTOBELLO MARBELLA S.L.
PROCURADORA Dña. LETICIA CALDERON GALAN
APELADO: Dña. Sagrario
PROCURADOR D. HERNAN KOZAK CINO
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE :
D. CESAREO DURO VENTURA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
Dña. MARÍA TERESA SANTOS GUTIERREZ
En Madrid, a once de diciembre de dos mil veinte.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 819/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Arganda del Rey a instancia de PORTOBELLO MARBELLA S.L. como parte apelante, representado por la Procuradora Dña. LETICIA CALDERON GALAN contra Dña. Sagrario como parte apelada, representada por el Procurador D. HERNAN KOZAK CINO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 10/09/2019 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. CESÁREO DURO VENTURA.
Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Arganda del Rey se dictó Sentencia de fecha 10/09/2019, cuyo fallo es del tenor siguiente:
Que, desestimando íntegramente la demanda que dio origen al presente procedimiento, interpuesta por la representación procesal de Portobello Marbella, S.L contra Sagrario absuelvo a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra con condena a la parte actora de las costas causadas.
Que, estimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de Sagrario contra Portobello Marbella, S.L, CONDENO a la demandada en reconvención a abonar a la actora reconvencional la cantidad de CIENTO DOCE MIL DOSCIENTOS EUROS (112.200 €) y abonará además los intereses en la forma prevista en el fundamento de derecho quinto de esta resolución con condena en costas a la parte reconvenida. >>
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido a trámite, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Por la demanda origen del presente procedimiento la entidad Portobello Marbella S.L. ejercita una acción de resolución contractual contra Dª Sagrario en relación con el contrato de compraventa firmado entre las partes el 11 de julio de 2005 tras la firma de un contrato de arras el 27 de abril de 2005, prorrogado el 9 de agosto de 2005; la demanda se sustenta en un relato fáctico en el que se expresa el previsto desarrollo urbanístico de la zona sur de la Comunidad de Madrid y el interés de la actora por participar en el mismo en el municipio de Morata de Tajuña, adquiriendo terrenos e iniciando negociaciones con el Ayuntamiento en el año 2004 y firmando el 11 de mayo de ese año un convenio en el que se acuerda que los terrenos ubicados en el sector denominado Balcón de Morata de Tajuña, calificados como suelo no urbanizable pasasen a calificarse urbanísticamente como suelo urbanizable sectorizado, aprobando el Ayuntamiento ese convenio en Pleno de 9 de junio de 2004. Según este relato la actora, guiada por su interés en el efectivo desarrollo del planeamiento urbanístico bajo el sistema de compensación contactó con una inmobiliaria de la zona para conocer la situación del mercado, siendo así que el suelo no urbanizable, casi sin demanda, tenía un precio de mercado de 1 euro por metro cuadrado, si bien habiéndose iniciado la redacción de un nuevo PGOU y por el convenio aprobado el precio subió hasta los seis euros por metro cuadrado; se dice que en función del interés de quienes ofrecían suelo se abonaban esos seis euros por metro cuadrado si vendían como suelo no urbanizable, pero si se participaba en el proyecto se pagaban 12 euros por metro cuadrado hasta que se produjera la aprobación inicial del PGOU, 18 euros metro hasta la aprobación provisional, y hasta 24 euros por metro cuadrado si se aprobaba definitivamente el PGOU con la calificación de suelo urbanizable sectorizado. Así se firmó con la demandada el contrato de compra de su finca con fijación de 24 euros el metro cuadrado y precio total de 224.400 euros abonándose el 25% del precio, quedando el vendedor en posesión de la finca, y abonándose el resto en hitos en la aprobación inicial del PGOU, en la aprobación provisional y en la definitiva, llegándose a abonar los 56.100 euros correspondientes a la aprobación inicial del Plan en julio de 2006 que mantenía la calificación del convenio suscrito en el año 2004, si bien posteriormente en el año 2009 se resolvió el convenio referido y la finca adquirida al demandado mantuvo su calificación inicial de suelo no urbanizable, lo que lleva a la pretensión de resolución al haberse alterado la base del negocio y ser imposible el cumplimiento del contrato al no darse ya los hitos previstos para el pago del precio, siendo la causa de fijación del precio la de la nueva calificación definitivamente frustrada, reclamándose la obligación de la demandada de presentar el título de propiedad de la finca transmitida y su identificación registral, la resolución del contrato de compraventa, la condena a la demandada a abonar 1120.000 euros que le habrían sido entregados como pago, más 30.481,46 euros en concepto de intereses desde el día de frustración del contrato el 18 de septiembre de 2009, más intereses legales.
La demandada se opuso a la demanda alegando la caducidad de la acción de rescisión que sería la ejercitada por la actora; en cuanto al fondo se niega la existencia de condición alguna en la compra y se mantiene que otros propietarios y la misma actora vendió terrenos por más importe que el aquí establecido, hasta por 45 euros, sin supeditar el precio a la aprobación del PGOU, siendo así que el contrato no tendría condición resolutoria alguna ni se expresa que el vendedor asume el riesgo de la operación de no aprobarse el PGOU, siendo un contrato redactado por la compradora idéntico a otros muchos en aquella fecha, no habiéndolo firmado el demandado bajo las condiciones que pretende imponer ahora la actora; asimismo se indica que la actora sería la responsable de que el PGOU no siguiese adelante habiendo aceptado la resolución del convenio a diferencia de los demás propietarios del suelo, siendo la calificación del suelo que nos ocupa como
urbanizable no sectorizado, y no suelo no urbanizable, y pudiendo la actora si le interesa promover un plan de sectorización.
Solicita la demandada la desestimación de la demanda y formula reconvención en petición del resto del precio aplazado por importe de 112.000 euros.
La actora se opuso a la reconvención.
La juez de instancia dicta sentencia en la que tras extractar la posición de las partes y el objeto del proceso valora la prueba practicada y, tras rechazar la excepción de caducidad, aborda el fondo del asunto para considerar que el contrato vinculaba los pagos a los hitos urbanísticos pero no por ello estaba fuertemente causalizado, no conteniendo condición resolutoria alguna ni conociendo el vendedor que el precio, mayor al de otras ventas, era por el mayor riesgo en el supuesto de que no se alcanzara la aprobación definitiva del PGOU, por lo que desestima la demanda y estima la reconvención, con imposición a la actora reconvenida de las costas causadas.
La actora recurre esta resolución; el recurso se sustenta, sea ello expuesto en forma resumida a los solos fines de abordar sus motivos, en la alegación en primer lugar de que la sentencia carecería de la suficiente motivación al no valorar sino el contrato de compraventa, sin tener en cuenta el resto de documentos y pruebas, conteniendo la sentencia errores en su redacción y comprensión del asunto que la parte reseña, y manteniéndose como esencial motivo del recurso el error en la valoración de la prueba al vincularse el contrato al buen fin del Plan General de Ordenación Urbana de Morata de Tajuña, argumentando sobre la claridad del contrato, y su causalización en relación con los hitos de aprobación del PGOU; a partir de este motivo se argumenta el siguiente por inaplicación de la doctrina de la frustración de la causa contractual, o de la base del negocio, así como infracción por inaplicación del artículo 117 del CC; respecto de la demanda reconvencional se mantiene el error en la valoración de la prueba al no haber resuelto la demandante voluntariamente el convenio urbanístico, declarando la resolución unilateralmente el Ayuntamiento y no siendo reprochable que no se promovieran recursos administrativos y contenciosos administrativos que no tenían prosperabilidad alguna y que fueron todos desestimados; también se alega el error en la valoración de la prueba respecto de la clasificación de los terrenos, no siendo viable en estas condiciones obtener la sectorización de los terrenos incluidos en el ámbito del Balcón de Tajuña, conclusión que se opone a la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid al no existir Plan General ni adecuación previa a la Ley del Suelo 9/2001 de la Comunidad de Madrid tal y como el perito reseñaría en su informe. Por todo ello se solicita la íntegra estimación de la demanda y desestimación de la reconvención.
La demandada reconviniente se opone al...
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