SAP Granada 353/2020, 6 de Noviembre de 2020
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 06 Noviembre 2020 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Granada, seccion 5 (civil) |
| Número de resolución | 353/2020 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN QUINTA
ROLLO Nº 777/18 - AUTOS Nº 681/16
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 SANTA FE
ASUNTO: J.ORDINARIO
PONENTE ILTMO. SR. D. JOSE MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ
S E N T E N C I A N Ú M. 353/2020
ILTMOS. SRES.PRESIDENTE:D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZMAGISTRADOS:D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZDª SONIA GONZÁLEZ ÁLVAREZ
En la Ciudad de Granada, a seis de noviembre de dos mil veinte.
La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo Nº 777/18- los autos de J. ORDINARIO nº 681/16 del Juzgado de Primera Instancia Nº UNO de SANTA FE, seguidos en virtud de demanda de D. Nemesio y Dª Remedios contra DESARROLLO Y PROMOCION INMOBILIARIA BUILT, SL.
Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 19 de junio de 2018, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Desestimo totalmente la demanda presentada por la representación procesal de don Nemesio Y DOÑA Remedios frente a la entidad DESARROLLO Y PROMOCION INMOBILIARIA BUILT S.L, debo absolver y absuelvo a la demandada de todas las pretensiones formuladas en su contra, con condena en costas a la actora.
Estimo la Reconvención formulada por la representación procesal de la entidad DESARROLLO Y PROMOCION INMOBILIARIA BUILT S.L frente a don Nemesio Y DOÑA Remedios y condeno a los demandados a que abonen a la actora la cantidad de DOS MIL SESICIENTOS CINCUENTA EUROS (2.650€), intereses legales desde el dictado de la presente resolución y costas."
Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.
Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en esta alzada.
Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSE MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ.
Que la parte actora se alza contra la sentencia que, por un parte, desestima su demanda de solicitud de nulidad del contrato de arrendamiento de vivienda, con opción de compra, suscrito con la demandada en fecha 8 de agosto de 2015 y, subsidiariamente, de resolución, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos; y, por otra parte, estima la reconvención deducida en su contra por la citada arrendataria en reclamación de las rentas devengadas hasta el desalojo, por su parte, en abril de 2016. Consideraban los actores en su demanda que concurre la nulidad por falta de objeto, al haberse cedido una vivienda sin los requisitos mínimos de habitabilidad, conforme exige el art. 2.1 de la LAU y así se recogía expresamente en el contrato, al carecer la vivienda de la caldera de agua caliente y calefacción, como requisito mínimo exigible para la satisfacción de las necesidades de vivienda a que se orientaba el contrato; subsidiariamente, se solicitaba la resolución por incumplimiento culpable, no solo por la carencia de las condiciones mínimas conforme al contrato, sino, además, por la falta de ejecución de las reparaciones necesarias concretadas en fugas de agua manifestadas en fecha 9 de octubre de 2015, tras la ocupación de la vivienda el día 1 de octubre de 2015; todo lo cual habría causado los daños y perjuicios morales que relaciona en su demanda y por los que solicitaba pronunciamiento de condena. Por su parte, la demandada ejercitaba con su reconvención, acumuladamente, las acciones de resolución por impago e indemnización de perjuicios derivados de la falta de pago de parte de la mensualidad inicial, así como de las posteriores en su integridad, hasta el desalojo. La Juzgadora de instancia considera que no existe inhabilidad del objeto determinante de resolución, ni incumplimiento de la arrendadora, al no venir aparejada la ausencia de caldera a la inhabitabilidad de la vivienda, una vez que no se contempló así expresamente en el contrato y que los arrendatarios tomaron conocimiento del estado de la misma y de sus servicios con carácter previo a su celebración; considerando, además, que la avería en la red interna de conducción de agua, aparte de no venir acreditada su causa, no supone incumplimiento esencial alguno, más allá de la manifestación de los frecuentes problemas derivados de la puesta en funcionamiento de una vivienda a estrenar, como lo era la que aquí nos ocupa; por último, en cuanto a la resolución del contrato y condena a los actores al pago de la renta, tiene en cuenta la situación de descubierto reconocida por los actores reconvenidos, rechazando como justificación la previa situación de incumplimiento que le atribuían a la reconviniente en la contestación a la reconvención. Por su parte, los apelantes consideran que no se tiene en cuenta el concepto de habitabilidad conforme a los art. 2 de la LAU y 3 de la LOE, el cual no es disponible para las partes; ni la prueba sobre el estado de la vivienda, según refleja el acta notarial, por visita de 4 de abril de 2016, aportada como doc. nº 44 de la demanda; como así tampoco la prueba sobre la voluntad concordante de ambas partes acerca de la cesión de una vivienda con todos los servicios, incluida la calefacción; lo que, a su juicio determina el error en la valoración de la prueba sobre la previa información a los arrendatarios del auténtico estado de la vivienda, sobre la intención de las partes al respecto, sobre las condiciones de habitabilidad de aquélla, sobre los desperfectos acaecidos, así como sobre la falta de actuación de la arrendadora.
Que, así pues, en cuanto a las consecuencias de los defectos de habitabilidad de la vivienda objeto de contrato de arrendamiento sometido a la LAU de 24 de noviembre de 1994, hemos de diferenciar aquellas deficiencias que impiden la consideración del objeto arrendado como tal vivienda, a los efectos de su art. 2.1, de aquellas otras que, no desmereciendo el concepto de vivienda, se apartan de las características habitacionales convenidas contractualmente. Partiendo de lo cual, es claro que carece de objeto el contrato de arrendamiento de vivienda celebrado sobre edificación que no reúna los mínimos requisitos para facilitar tal interés, es decir, en términos del citado precepto, sobre "edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario" . Ello, entendido en el concepto de vivienda al modo en que se define por multitud de AA.PP., comprensivo de aquellas características que proporcionan su aptitud para servir en condiciones mínimas para ser habitada por cualquier persona en términos de comodidad, dignidad y seguridad; no solo en razón al cumplimiento de requisitos legales o administrativos, sino también a lo que en cada momento se considere adecuado a las necesidades básicas integradas en el concepto conforme a la realidad social ( art. 47 de la CE y 3.1 del CC). En este sentido, y como recoge la SAP de Madrid, Secc. 9ª, de 11 de octubre de 2018, con cita de la de la AP de Málaga sec. 4ª, S 14-5-2012, "inicialmente, ha de partirse de la consideración de que el concepto común de vivienda hace referencia a una edificación cuya principal función es ofrecer refugio y habitación a las personas, protegiéndoles de las inclemencias climáticas y de otras amenazas, coincidente esencialmente con el concepto legal del término, referido a aquella edificación habitable cuyo destino primordial es la satisfacción de la necesidad de vivienda de las personas (cfr. art. 2.1 LAU ); en sentido estricto, es entendida la vivienda como el lugar en el que el individuo desarrolla sus parcelas de intimidad, tanto personal como familiar" y en igual sentido se pronuncia la SAP de Madrid secc. 14ª, S 27-3-2012 .al señalar " Tal precepto define el arrendamiento de vivienda por referencia a su objeto, por recaer sobre una "edificación habitable" y apta para servir al destino de "satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario", en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica" .
A partir de lo cual, es evidente que la nulidad por carencia de objeto se predicará de los arrendamientos de vivienda sobre edificación que no reúna los requisitos mínimos de habitabilidad en términos de comodidad, seguridad y dignidad. Mientras que aquellas otras carencias o deficiencias que, no afectando a la mínima habitabilidad, sí contradigan las condiciones de habitabilidad convenidas en el contrato, tan solo darán lugar al incumplimiento contractual facultativo para el ejercicio de la acción resolutoria o de cumplimiento de la obligación del arrendador de procurárselas al arrendatario, si la carencia concurría al inicio de la relación, o de repararla si el defecto se manifiesta con posterioridad; por ser ello ajustado a los términos del art. 21.1 de la LAU, conforme al cual, "el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil " . En estos términos se pronuncia la SAP de Gerona, Secc. 1ª, de 8 de julio de 2009, según la cual, "la LAU 1994 configura, sin definirlo, el concepto de habitabilidad como un requisito...
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