SAP Barcelona 40/2021, 3 de Febrero de 2021
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 40/2021 |
| Fecha | 03 Febrero 2021 |
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1136/2019 -1
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 03 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1020/2017
Parte recurrente/Solicitante: Melisa
Procurador/a: Carlos Pons De Gironella
Abogado/a:
Parte recurrida: Noelia
Procurador/a: Emma Nel.lo Jover
Abogado/a: Marta Gonzalez Pajuelo
SENTENCIA Nº 40/2021
Magistrados:
JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT M DELS ANGELS GOMIS MASQUE FERNANDO UTRILLAS CARBONELL MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ JUAN LEÓN LEÓN REINA
Barcelona, 3 de febrero de 2021
Ponente : Juan Bautista Cremades Morant
En fecha 2 de diciembre de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1020/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 03 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Carlos Pons De Gironella, en nombre y representación de Melisa contra la Sentencia de 12/07/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Emma Nel.lo Jover, en nombre y representación de Noelia .
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
Estimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Noelia contra Dª Melisa, con los siguientes pronunciamientos:
A) Condeno a la demandada a dar cumplimiento al contrato de opción de compra suscrito el día 20 de junio de 2011, otorgando escritura pública de compraventa del inmueble sito en CALLE000 número NUM000 de Arenys de Mar, finca registral número NUM001, libre de cargas y gravámenes, a favor de Dª Noelia como compradora, bajo apercibimiento de que no efectuarlo se realizará por el Juzgado a su nombre y a su costa.
B) Declaro que la compradora deberá satisfacer como parte del previo restante al momento de otorgamiento de la escritura el importe que resulte de la media de las tasaciones elaboradas por Sociedad de Tasación y Gesvalt, esto es, la cantidad de 438.288,01 euros, minorada en el importe total de las cantidades abonadas por la Sra Noelia desde la suscripción del contrato hasta el momento en que se proceda a llevar a cabo la elevación a público del referido contrato y, que a tiempo de interponer la demanda, ascienden a 127.226,05 euros, condenando a la parte demandada a estar y pasar por dicha declaración.
Procede la imposición de las costas procesales causadas a la parte demandada.
Desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Melisa contra Dª Noelia, con imposición de las costas procesales causadas a la parte demandada reconviniente.
Mediante Auto de fecha 26/09/20219 se aclaró la sentencia, cuya parte dispositiva es la siguiente:
"Estimo la solicitud de aclaración y complemento formulada por la representación procesal de Dª Noelia, y acuerdo la aclaración de la Sentencia de fecha 12 de julio de 2019, debiendo sustituir la mención " finca registral NUM001 " por la mención "finca registral NUM002 " que obra en el Antecedente de Hecho Primero, Fundamento de Derecho Primero y Quinto y Fallo de la resolución.
Asimismo procede completar el Fallo de la Sentencia recaída en los presentes autos incluyendo el siguiente pronunciamiento :
- Condeno a la parte demandada a abonar las cantidades que queden pendientes de pago como consecuencia de las hipotecas que figuran inscritas sobre la finca registral número NUM002 a la luz de la nota simple acompañada como Documento nº 11, hasta el momento en que se proceda a firmar la correspondiente escritura pública de compraventa, así como a todos los gastos que se devenguen por la cancelación de las referidas cargas hipotecarias que figuran inscritas sobre dicha finca registral, todo ello a fin de que dicha transmisión tenga lugar libre de cargas y gravámenes.
Desestimo la solicitud de aclaración y complemento interesada por la representación procesal de Dª Melisa ."
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/01/2021.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente al Magistrado JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT .
La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se condene a Dª Melisa a dar cumplimiento al contrato de opción de compra suscrito el 20.6.2011 (ex art. 1124 CC), otorgando escritura pública de compraventa de la finca registral NUM002, libre de cargas y gravámenes, a favor de la actora, Dª Noelia como compradora, bajo apercibimiento de que, de no hacerlo, se realizará por el Juzgado en su nombre y a su costa, (2) se declare que la compradora deberá satisfacer como parte del precio restante al momento de otorgamiento de dicha escritura el importe que resulte de la media de las tasaciones elaboradas por SOCIEDAD DE TASACIÓN y GESVALT (docs. 8 y 10), esto es, la cantidad resultante de 438.28801 € minorada en el importe total de las cantidades abonadas desde la suscripción del contrato de arrendamiento con opción de compra de 20.6.2011 hasta el momento en que se proceda a llevar a cabo la elevación a público del referido contrato (cantidades que a día de hoy, y sin perjuicio de ulterior liquidación, ascienden a 127.22605 €); y se condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, (2) se condene a la parte demandada a abonar (i) las cantidades que queden pendientes de pago como consecuencia de las hipotecas que figuran inscritas sobre la finca registral NUM002 a la luz de la nota simple acompañada como doc. 11, hasta el momento en que se proceda a firmar la correspondiente escritura de compraventa, así como (ii) a todos los gastos que se devenguen por cancelación de las referidas cargas hipotecarias que figuran inscritas
sobre dicha finca registral, todo ello a fin de que dicha transmisión tanga lugar libre de cargas y gravámenes. Ante dicha pretensión la demandada: a) de un lado, se opuso, alegando: (1) que la opción es autónoma e independiente del arrendamiento, no una cláusula de éste, aunque admite que está "indisolublemente ligado y vinculado" al mismo; (2) que no se ejercitó en los 3 meses siguientes a la comunicación de la intención de la optante, que considera término esencial de caducidad, y no existía precio cierto, de forma que no se produjo la consumación, ni siquiera perfección, de la opción, negando que se solicitara la cancelación de cargas hipotecarias, no prevista en el contrato y, en todo caso, bien podía realizarse en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o subrogarse la actora; b) de otro, formuló reconvención, en base a que, incluso al comunicarse la intención del ejercicio de la opción, la actora se hallaba incursa en causa de resolución (falta de notificación de cesión o subarriendo, al introducirse un tercero - "Parafarmacia Mª Abril SL" en el local ( art. 32 LAU). A dicha pretensión se opuso la actora. La sentencia de instancia (completada con auto aclaratorio) estima la demanda y desestima la reconvención, con imposición de todas las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta, reiterando en esta alzada los motivos de oposición y la reconvención expuestos en la instancia, con lo que se reproduce en esta alzada el debate, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.
Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) Hallándose interesada la actora, farmacéutica de profesión por la adquisición de un establecimiento mercantil de oficina de farmacia y del local en que se ubicaba, contactó con D. Maximiliano, intermediario, quien, a su vez, le puso en contacto con la demandada, también farmacéutica y propietaria de una farmacia. Tras diversas negociaciones, el día 20.6.2011 se materializó el acuerdo alcanzado, instrumentándose en tres documentos: a) escritura pública de 20.6.2011, por la que la actora adquiría la titularidad del establecimiento mercantil de la oficina de farmacia, del que era titular Dª Melisa (demandada), sito en la C/ DIRECCION000, NUM000, por el precio de 1.650.000 € (doc. 2 dda), b) un contrato de arrendamiento, en cuya virtud, Dª Melisa cedía a Dª Noelia, sobre la referida finca, registral NUM002 del RP de Arenys de Mar, donde venía desarrollando la primera la actividad de farmacia, que habría de continuar la segunda, farmacéutica de profesión; como anexo al referido contrato, se incluyó un derecho de opción de compra a favor de la actora, a fin de que ésta pudiese adquirir el negocio en su totalidad; dicha opción, "debía ser ejercitada mediante comunicación fehaciente dirigida a la propiedad a partir del tercer año de vigencia del contrato de alquiler vinculado a esta opción y en el plazo máximo de los 10 primeros años", siendo el precio de la opción "la media de dos tasaciones oficiales a solicitar por cada una de las partes realizadas por empresas reconocidas por el Banco de España. Las cantidades satisfechas en concepto de alquiler se restaran del precio resultante de la media de las dos tasaciones" (docs. 3 y 4 dda, 1 y 2 cont). Del referido contrato merecen destacar los siguientes extremos: a) por una renta de 2000 €/mes, más IVA, a abonar dentro de los 5 primeros días de cada mes, por domiciliación barcaria. b) por una duración de 20 años, desde la adquisición de la oficina de farmacia, acordándose que ...
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SAP Madrid 38/2022, 7 de Febrero de 2022
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