SJPI nº 20 1/2021, 8 de Enero de 2021, de Barcelona
| Ponente | ROCIO ORTEGA ATIENZA |
| Fecha de Resolución | 8 de Enero de 2021 |
| ECLI | ES:JPI:2021:1 |
| Número de Recurso | 444/2020 |
Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona
Gran Via de les Corts Catalanes, 111, edifici C, planta 7 - Barcelona - C.P.: 08075
TEL.: 935549420
FAX: 935549520
EMAIL:instancia20.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120208110801
Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 444/2020 -D2
- Materia: Juicio ordinario arrendamientos urbanos y rústicos
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0553000020044420
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274. Beneficiario: Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona
Concepto: 0553000020044420
Parte demandante/ejecutante: VENPRE, S.L. Procurador/a: Mª Carmen Fuentes Millan
Abogado/a: Alejandro Fuentes Lojo Lastres
Parte demandada/ejecutada: Maximino
Procurador/a: Rosa Mª Carreras Cano Abogado/a: Jose Calella Pirfano
Objeto del juicio: acción de novación objetiva de contrato de arrendamiento de industria y, subsidiariamente, resolución del contrato sin derecho a indemnización
SENTENCIA Nº 1/2021
Magistrada-Jueza: Rocío Ortega Atienza Barcelona, 8 de enero de 2021
Demanda
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El 1 de julio de 2020 se admitió a trámite la demanda presentada por la procuradora Mª Carmen Fuentes Millán en representación de la mercantil VENPRE SL contra Maximino . En la demanda se indicaba que la actora tenía arrendados 26 viviendas y un local en la CALLE000 núm. NUM000 de Barcelona fruto de 27 contratos de arrendamiento con el demandado, el cual era un gran tenedor de viviendas. Todos estos inmuebles
estaban destinados al alojamiento turístico, actividad que había sido suspendida por el RD 463/2020 y que no se había podido reanudar hasta el 9 de mayo aunque con muchas limitaciones dadas las restricciones de desplazamiento existentes tanto a nivel nacional como internacional. Ello le había provocado toda una serie de pérdidas en el negocio.
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Indicaba que la suspensión de la actividad de alojamiento turístico había imposibilitado la explotación del negocio arrendado incumpliendo el arrendador con su obligación de mantener el goce pacífico y útil al arrendatario en la explotación del negocio arrendado, frustrando así la causa de los contratos de arrendamiento suscritos por las partes. Ante este incumplimiento de la arrendadora la arrendataria se había visto obligada a suspender la entrega de la renta pactada oponiendo la exceptio non adimpleti contractus . La actora comunicó esta excepción a la arrendataria y dejó de abonar los meses de abril a junio dado que sus ingresos habían sido prácticamente nulos, reduciéndose la facturación en más de un 82,7%.
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Se solicitó a la arrendadora adaptar el contrato a las nuevas condiciones pero solo se le ofreció una mera moratoria en el pago parcial de la renta que no se podía asumir al ser la renta mensual de 40.877,55 €. La última oferta de la actora fue reducir en un 50% el precio de la renta desde abril de 2020 hasta el
31 de marzo de 2021, fecha de resolución del contrato y supresión de la repercusión de la cuota de IVA, propuesta que fue rechazada por la arrendadora sin ofrecer ninguna alternativa olvidando la arrendataria que, a parte de la letra del contrato, hay una cláusula implícita en toda relación contractual que vela por la conmutatividad de las prestaciones.
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Según una previsión que efectuaba hasta diciembre de 2020 perdería 165.933,32 €, siendo los ingresos previstos inferiores al importe de la renta del contrato de arrendamiento.
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Por ello solicitaba que se declarase la procedencia de efectuar una novación subjetiva en los términos de la última propuesta realizada por la actora hasta la finalización del contrato, declarando como nueva renta exigible mensual y con efectos desde el pasado mes de abril, de 600 € más IVA, más 8,81 € por gastos de mantenimiento al mes. Resaltaba que no quería eludir sus obligaciones ya que siempre había pagado la renta y ahora había hecho una transferencia por la renta de abril, mayo y junio aplicando el importe que estaba solicitando.
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Subsidiariamente, si no se entendía adecuada la modificación objetiva del contrato, solicitaba que se declarase la resolución de la totalidad de los contratos de arrendamiento de industria sin coste ni penalización de ningún tipo con efectos desde el 15 de marzo de 2020 ante la imposibilidad involuntaria del actor de continuar en el negocio en las condiciones pactadas originariamente.
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Con estos presupuestos, una vez alegados los hechos y fundamentos de derecho oportunos, finalizaba si escrito solicitando que se dictase sentencia por la que:
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Se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora;
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Se declare que la nueva renta en vigor de los contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 Unidades es de SEISCIENTOS EUROS (600 €) más IVA y el resto de cantidades mensuales a cargo del arrendatario ascienden a un total de OCHO EUROS CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS DE EURO (8,81 €), con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021;
Subsidiariamente, para el negado supuesto de desestimar la anterior petición:
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Se declare cuál es la renta y demás gastos a cargo del arrendatario que debe abonar VENPRE, S.L., como arrendataria de los contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 Unidades desde 1 de abril 2020 hasta 31 de marzo de 2021; y
Subsidiariamente, para el negado supuesto de desestimar las anteriores peticiones:
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Se declare la resolución de los Contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 Unidades con efectos desde el 15 de marzo de 2020;
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Se declare que Don Maximino no tiene derecho a exigir indemnización alguna por la resolución anticipada de los Contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 Unidades; y
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Se condene a Don Maximino a abonar a VENPRE, S.L., los importes percibidos en concepto de rentas y demás cantidades a cargo del arrendatario correspondientes a períodos de tiempo posteriores a 15 de marzo de 2020, y que ascienden hasta la fecha a un total de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS DE EURO (81.936,33 €).
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Contestación
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El 13 de agosto de 2020, la procuradora Rosa Mª Carreras Cano en representación de Maximino presentó escrito de contestación y oposición a la demanda. En dicho escrito indicaba que la relación con el demandado venía de tiempo, se había celebrado un contrato de arrendamiento con parte de los inmuebles que aquí nos ocupan, pero en el 2013 había decidido no continuar ocupándose el demandado de su exploración. No obstante en 2018 y 2019 había querido volver a arrendar los inmuebles en un número mayor que antes, siendo estos contratos celebrados entre julio y diciembre de 2018 y en marzo de 2019. Los inmuebles tenían las licencias oportunas y se había pactado la renta y los gastos hasta el 31 de marzo de 2021, estableciéndose que, si finalizado el contrato se mantenía en la posesión tenía el arrendatario que abonar el doble de la renta.
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Señalaba que, tras la pandemia, se había dictado el Real Decreto-Ley
15/2020 que establecía que en este tipo de contratos el arrendatario podía solicitar del arrendador, en el plazo de un mes desde su entrada en vigor la moratoria establecida en el artículo 3.2,. moratoria que el arrendador tenía obligación de aceptar si no se llegaba a otro acuerdo. En dicha regulación se establecía una moratoria que se aplicaría de manera automática mientras durase el estado de alarma y sus prórrogas. Dicho decreto establecía también una serie de medidas a las que podían acceder los arrendatarios y, en todo caso, exigía que el arrendatario acreditase los requisitos que se indicaban mediante la documentación recogida en el artículo 4. Manifestaba que el arrendatario no había aplicado este Real Decreto Ley al no haberle solicitado la moratoria que establece ni había cumplido tampoco con los requisitos que se fijaban en dicha normativa. Por tanto, la arrendataria no tenía derecho a una moratoria y menos a una rebaja en la renta como pretendía.
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Negaba que se hubiese producido ningún incumplimiento por parte de la demandada ya que en su conducta no había ningún tipo de culpa que impidiese disfrutar del objeto arrendado. La razón era una orden gubernamental como consecuencia de la pandemia. El demandado seguía poniendo a disposición del arrendatario los bienes como se acreditaba porque los seguía explotando y si era con menos ingresos que los previstos era un riesgo que tenía que asumir el empresario sin que pudiese asociarle en las pérdidas cuando no le había asociado en las ganancias. Además, los remedios para esa situación no eran los alegados por el actor sino los que establecía el Real Decreto-Ley referido y al que no había acudido el actor.
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A ello añadía que el actor presentaba unas cifras de pérdidas sobre una documentación a la que el demandado no había podido acceder y, en base a ellas, se fijaba de mutu propio la renta. Consideraba que eso sí que era un incumplimiento contractual, sin que lo fuese ninguna actuación realizada por el demandado.
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Respecto a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus decía que no era de aplicación automática en todos los contratos de arrendamiento, teniendo que ir caso por caso, y teniendo en cuenta que en el arrendamiento que nos ocupa las consecuencia de la pandemia estaban ya prevista en un norma con rango de Ley. Manifestaba que se tenían que tener en cuenta los pactos a los que llegaban las partes, la duración pactada siendo la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de larga duración que son los más sensibles a que se produzca un evento que altere las...
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