SAP Barcelona 628/2020, 21 de Septiembre de 2020
| Ponente | JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT |
| ECLI | ES:APB:2020:8510 |
| Número de Recurso | 149/2019 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 628/2020 |
| Fecha de Resolución | 21 de Septiembre de 2020 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 149/2019 -4
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 9/2017
Parte recurrente/Solicitante: NARRAC INMOBILIARIO S.L., Blas
Procurador/a: Silvia Molina Gaya, Silvia Molina Gaya
Abogado/a: FRANCESC XAVIER PUY CALVO
Parte recurrida: Encarnacion
Procurador/a: Sonia Oria Perez
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 628/2020
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 21 de septiembre de 2020
Ponente : Juan Bautista Cremades Morant
En fecha 6 de febrero de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 9/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/ la Procurador/aSilvia Molina Gaya, Silvia Molina Gaya, en nombre y representación de NARRAC INMOBILIARIO S.L., Blas contra Sentencia - 27/11/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Sonia Oria Perez, en nombre y representación de Encarnacion .
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. SILVIA MOLINA GAYA en representación de D. Blas y de la mercantil NARRAC INMOBILIARIO SL contra Dña. Encarnacion, representada por el Procurador Dña. SONIA ORIA PEREZ y DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la parte demandada de todos los pedimentos deducidos en su contra, con expresa condena en costas a la parte actora.
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 16/09/2020.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .
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La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare tener por bien ejercitado el derecho de opción de compra sobre la finca objeto de autos, por el precio de 231.000 €, y se condene al Dª Encarnacion a otorgar la correspondiente escritura de compraventa por el referido precio pactado en 2014, descontando las cantidades entregadas a cuenta y en concepto de libre de cargas; (2) subsidiariamente, para el caso de que no se pudiera llevar a cabo la compraventa por imposibilidad de levantar las cargas, se declare la extinción por incumplimiento de la demandada del "contrato de opción de compra y compraventa de fecha 1.12.2016", se indemnice al Sr. Blas en la suma de 80.48240 € por las cantidades abonadas hasta la fecha a cuenta de la opción más los intereses desde cada una de las entregas, asimismo se le indemnice en 34.574 € (según factura, al doc 13 dda), por los gastos de mejora y acondicionamiento de la nave, con sus intereses y (3) se acuerde la suspensión del contrato de arrendamiento de 1.12.2012 hasta la fecha de suscripción de la escritura de compraventa o de la resolución, partiendo de que " ha intentado adquirir la finca arrendada, a través de la sociedad que administra, desde el año 2013....que culminaron con la compraventa de fecha 29.11.2016" (sic), imputando a la demandada el "incumplimiento" de la opción. A dicha pretensión se opuso la demandada que interesó la desestimación de la demanda, alegando la caducidad del derecho de opción, por falta de pago del precio en la fecha pactada e incumplimiento del arrendamiento.
La sentencia de instancia desestima la demanda, por cuanto la actora parte de "la existencia de un supuesto incumplimiento de contrato de opción de compra por parte de la demandada del cual, ni siquiera de forma indiciaria, justifica en qué ha consistido amén de no acreditarse su existencia...", no habiéndose ejercitado el derecho de opción ni acreditado la modificación del precio, habiendo cumplido la actora sus obligaciones, con imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza el Sr. Blas reiterando (1) que se declare ejercido el derecho de opción en plazo (que no ha caducado, al manifestar por acta notarial "su voluntad de ejercitarlo", sin que se haya formulado demanda reconvencional interesando la extinción del derecho), por el precio "rebajado" que se acordó entre las partes antes de la finalización del plazo, (2) que la demandada no compareció a la notaría, con la documentación necesaria para cancelar las deudas (hipoteca, sin concreción del saldo el día de la firma), a efectos de su venta libre de cargas (no teniendo en cuenta la sentencia que para poder disponer del importe y consignar, es necesario obtener financiación), (3) subsidiariamente, no imposición de las costas, al concurrir dudas de hecho y derecho sobre la cuestión.
Queda el debate en tales concretos términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.
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Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:
1) La realidad del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de 1.12.2011 sobre la nave industrial "destinada a taller de mecánica, plancha y pintura y compra venta de vehículos" sita en la C/ Industria, Bloque 1º Nave A del Polígono Industrial Can Castells de Canovelles, concertado entre D. Jacobo y Dª Encarnacion, como propietarios arrendadores y D. Blas, en nombre propio y como representante de la entidad NARRAC INMOBILIARIO SL (ésta, la arrendataria, EXPONEN B del contrato), por 5 años (hasta el 30.11.2016, "sin posibilidad de prórroga ni tácita reconducción"), con una renta inicial de 1100 € mensuales (desde el
31.1.2012), acomodables anualmente conforme al IPC, más IVA menos IRPF, entregándose por el arrendatario
2.200 € en concepto de fianza; se pacta asimismo que: a) el IBI "será satisfecho por mitades entre "Arrendadora y Arrendataria" (pacto 15º); b) puede la arrendataria realizar las obras de adaptación precisas, conforme al
destino, de cuenta y cargo de la misma "y quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización o reclamación, en momento alguno..." (condición anexa 13ª).
La finca tenía, según el contrato de arrendamiento (EXPONEN A), una hipoteca a favor de CAIXA DESTALVIS DE SABADELL (hoy BBVA) en garantía de un préstamo de 78.000 €
2) En la misma fecha, las partes suscriben un contrato de opción de compra (que vincula directamente" con el arrendamiento, PACTO PREVIO I) a favor del Sr. Blas, constituyendo con el anterior el acuerdo íntegro "en exclusiva atención a su condición de representante legal de la arrendataria .." (sic), sobre la referida nave, con una duración de 60 meses desde el 1.12.2011 que, entre otras causas, se extinguiría "por el transcurso del plazo expresamente convenido...sin que el optante haya ejercitado en tiempo y forma el derecho" o "por la extinción, cualquiera que fuera la causa, del contrato de arrendamiento..."(sic), estableciéndose como prima de la opción la suma de 15.000 € más IVA, de los que entregan en el acto 5000, el 31.12.2011 otros 5000 y antes del
31.1.2012 los restantes, y por un precio de 330.000 € más impuestos (que no consta modificado por acuerdo alguno, pactándose que "ninguna modificación, parcial o total, o renuncia del contrato será válida a manos que sea hecha por escrito y firmada por cada una de las partes" ), menos las cantidades entregadas en concepto de prima "y la base imponible de las rentas pagadas en concepto de alquiler durante la vigencia del presente contrato" (sic), estableciéndose que de no ejercitarse la opción "en el plazo establecido, ésta quedará caducada y la arrendataria perderá la totalidad de las cantidades entregadas hasta ese momento..." (pacto 6º), con los requisitos cumulativos de forma del pacto 4º, entre otros, que "en simultaneidad de acto con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa en ejercicio de EL DERECHO, la optante satisfaga íntegramente EL PRECIO, de conformidad y por los medios especialmente convenidos en la cláusula tercera" (sic)
3) D. Jacobo falleció en 8.3.2015; su esposa Dª Encarnacion, aceptó la herencia en 29.11.2016, quedando como única propietaria de la nave.
4) La entidad arrendataria abonó todas las rentas, salvo noviembre 2016; tampoco abonó el 50% del IBI del 4º trimestre de 2016, lo que supone un total de 1.446 20 €
5) Durante 2013 y 2014 existieron negociaciones entre las partes para la adquisición de la nave por el Sr. Blas, que incluso llegaron a la proposición de una rebaja del precio por pronto pago o éste en fecha concreta propuesta (testifical de la Sra. María Rosario, propuesta por ambas partes, sujeta a contradicción sin que se aprecien méritos para dudar de su testimonio), pero no llegaron a término (docs. C y D contestación, f. 92 en relación con la misma testifical, quien enfatiza en que nunca se llegó a un acuerdo), dándose la circunstancia de que: a) en 2013, además de la hipoteca, existían dos anotaciones de embargo (f. 26 y ss), respondiendo de 37.14639 €...
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