SAP Salamanca 442/2020, 16 de Septiembre de 2020
| Ponente | EUGENIO RUBIO GARCIA |
| ECLI | ES:APSA:2020:510 |
| Número de Recurso | 299/2020 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 442/2020 |
| Fecha de Resolución | 16 de Septiembre de 2020 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Salamanca, Sección 1ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00442/2020
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
Teléfono: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34
Correo electrónico:
N.I.G. 37274 42 1 2019 0006970
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000299 /2020
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.3 de SALAMANCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000780 /2019
Recurrente: Celestina
Procurador: MARIA CRISTINA MARTIN MANJON
Abogado: CARLOS GONZALEZ-COBOS DAVILA
Recurrido: PROBURSAL SL
Procurador: MARIA ELENA JOSEFA JIMENEZ RIDRUEJO AYUSO
Abogado: MAXIMO MAYORAL CORNEJO
SENTENCIA NÚMERO: 442/2020
ILMO. SR. PRESIDENTE:
DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS :
DOÑA CARMEN BORJABAD GARCIA
DON EUGENIO RUBIO GARCIA
En la ciudad de Salamanca a dieciséis de septiembre de dos mil veinte.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el procedimiento ORDINARIO Nº 780/19 del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca, Rollo de Sala N º 299/20 ; han sido partes en este recurso: como parte apelante DOÑA Celestina representada por la Procuradora Doña Cristina Martin Manjón y bajo la dirección del letrado Don Carlos González Cobos Dávila y como parte apelada la entidad PROBURSAL S.L
representado por la procuradora Doña Elena Jiménez Ridruejo Ayuso y bajo la dirección del letrado Don Máximo Mayoral Cornejo.
Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Salamanca, en los Autos de Procedimiento Ordinario núm.-780/2019, con fecha 26 de febrero de 2020, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
Que desestimando la demanda de reclamación de cantidad presentada por la Procuradora Dª. Cristina Martín Manjón en nombre y representación de Dª. Celestina contra PROBURSAL S.L. debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos formulados y con imposición de costas a la demandante.........
Frente a la anterior resolución y por la Procuradora Doña Cristina Martin Manjón en representación de Doña Celestina se interpuso del recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que después de alegar las razones que tiene por conveniente termina solicitando se dicte sentencia por la que estimando en todas sus partes el presente recurso de apelación se revoque la sentencia recurrida, estimando íntegramente la demanda formulada por esta parte contra la Mercantil demandada y condenando a esta a pagar a la actora la suma de 19.500 €, más los intereses devengados, desde el 20-4-19, tanto del art. 1100 y 1.088 del CC como los del Art 576 de la LECi, al haber sido pagada dicha suma por la actora a la demandada en cumplimiento de la Cláusula CUARTA, del contrato de arrendamiento, sobre una vivienda, sita en el Municipio de Doñinos de Salamanca y en su calle DIRECCION000 nº NUM000, suscrito con fecha 18 de enero de 2.013, aunque por error mecanográfico se hizo figurar en la fecha el
año 2012, entre su representada y la mercantil demandada, a través de su representante D. Pedro Antonio, y de D. Marco Antonio, entonces esposo de la actora, con imposición de costas de la instancia a la demandada.
Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose y después de alegar las razones que tiene por conveniente, termina suplicando a la Sala, que se dicte Sentencia por la que se desestime Íntegramente el recurso de apelación, confirmándose la Sentencia objeto de apelación en todos sus extremos, con expresa imposición de las costas a la parte demandante apelante.
Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo N.º 299/20 y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.
Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON EUGENIO RUBIO GARCÍA.
La actora Doña Celestina, arrendataria en un contrato de arrendamiento urbano de vivienda con opción de compra suscrito el día 18 de enero de 2013, se alza contra la sentencia que desestimó la demanda que interpuso contra la arrendadora de dicho contrato, la entidad Probursal SL., en reclamación de la devolución de la fianza (19. 500 euros) pagados por este concepto a la firma del contrato.
La Sentencia ahora recurrida desestima la demanda interpuesto en esencia por los motivos siguientes:
1) Considera que la fianza a que hace referencia el contrato de arrendamiento, no es una fianza arrendaticia, sino que tiene el carácter de prima, es decir de precio pagado por el arrendador para garantizar la opción de compra. El Magistrado de Instancia llega a esta conclusión, aplicando los artículos 1281, 1282 y 1285 del Código Civil al contrato litigioso.
2) Estima también que la falta de ejercicio de la opción conlleva la pérdida del importe de la fianza, por la propia función que la prima cumple, que es la garantía de la reserva de la venta del bien arrendado para que pueda ser adquirido por el arrendatario durante la vigencia del arriendo y que en este caso el arrendador puede retener la prima porque el contrato de arrendamiento concluyo por el impago de la renta, es decir por causa imputable al arrendatario.
El recurso de apelación interpuesto se basa en esencia en considerar que se ha producido error en la sentencia de instancia por infracción de ley por falta de aplicación de los artículos 1.281; 1285; 1286;
1.288 y 1.299 del cc y del artículo 36.1 de la LAU.
Considera que de una interpretación literal y sistemática del contrato resulta que nos encontramos ante una fianza arrendaticia, que la suma reclamada se prestó para responder del cuidado y conservación de la cosa arrendada y al no haberse alegado ni probado una defectuosa conservación procede su devolución a la actora.
Para resolver la cuestión planteada vamos a partir de la redacción del contrato litigioso.
Así el contrato litigioso después de identificar las partes contratantes tiene el siguiente tenor literal:
"EXPONEN"
"Finca a arrendar
Descripción:"
"Termino municipal: Doñinos de Salamanca"
Vivienda situada en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 cuya
descripción es:"
"- Vivienda Unifamiliar Adosada situada en la DIRECCION000 nº NUM000, con una superficie útil de 123 m2 aprox. y que consta en su planta baja de: garaje, salón, cocina, aseo y una habitación, y en su planta primera: tres habitaciones, dos baños y terraza"
"Que, estando las partes intervinientes interesadas en alquilar con opción a compra, la finca indicada en el expositivo anterior convienen en otorgar el presente contrato bajo las siguientes:"
"ESTIPULACIONES"
"PRIMERA:"
"La propiedad, alquila a D. Marco Antonio y Doña Celestina la finca descrita anteriormente, vivienda que ya conocen y es de su entera satisfacción"
"SEGUNDA:"
"El periodo de duración del contrato es de 5 años con posibilidad de prorrogar a 8 con el consentimiento de ambas partes".
" TERCERA:"
" El inmueble alquilado se destinará únicamente para satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario y su familia, no pudiendo efectuar obra alguna sin el permiso expreso y por escrito del propietario, comprometiéndose al buen uso y mantenimiento de la vivienda"
" CUARTA:"
"El arrendatario satisfará al arrendador como precio de alquiler la cantidad de 4.800,00 € anuales, abonables por mensualidades de 400,00 € mediante transferencia bancaria en los primeros 5 días de cada mes en el nº de cuenta que se le facilita".
"El inquilino entrega en este momento la cantidad de 20.000,00 € en concepto de fianza, que al igual que las cantidades pagadas mensualmente, serán descontadas en su totalidad, al momento de la compraventa en escritura pública de la vivienda"
"Además se compromete al pago de 5.000,00 € en el plazo de 4 meses desde la firma del presente contrato"
"El impago de cualquiera de las cantidades a que el comprador viene obligado en virtud de este contrato o el incumplimiento de las obligaciones impuestas en el mismo tiene carácter de condición resolutoria expresa, y facultará a la vendedora a dar por resuelto de pleno derecho el presente contrato, bastando para ello la comunicación el arrendatario en el domicilio objeto de este contrato"
"
"La propiedad concede al arrendatario la opción pertinente para adquirir la finca durante la vigencia del presente contrato en el precio total de 155.000,00 € más el iva vigente en el momento de la escritura pública"
"SEXTA:"
"El arrendatario satisfará los impuestos, tasas y arbitrios que correspondan al inmueble, durante el periodo de tiempo que sea ocupado".
"SEPTIMA:"
" Para la resolución de cualquier discrepancia que pudiera surgir en relación con lo pactado en este contrato, las partes se someterán a los Juzgados y Tribunales de la ciudad de Salamanca, con renuncia expresa a su propio fuero o domicilio que pudiera corresponderle".
"Lo que, en prueba de su conformidad, firman las partes, por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento"
Para valorar este contrato debemos tomar en consideración las normas de interpretación de los contratos, atendiendo a la doctrina jurisprudencial más reciente en materia de hermenéutica contractual recogida, por ejemplo, en las STS 247/2016 de 25 de abril, 365/2016 de 3 de junio, y 651/2016 de 4 de noviembre, que sientan las siguientes directrices :
-
-El objetivo rector de la interpretación es la averiguación de la voluntad real de las partes. Así, tomando los términos de la última de las resoluciones citadas, "En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige...
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SAP Alicante 472/2022, 10 de Octubre de 2022
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