SAP Barcelona 889/2019, 15 de Julio de 2019
| Ponente | BELEN ZAMBRANA ELISO |
| ECLI | ES:APB:2019:9194 |
| Número de Recurso | 153/2018 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 889/2019 |
| Fecha de Resolución | 15 de Julio de 2019 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 153/2018 -3
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Gavà
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 193/2017
Parte recurrente/Solicitante: Jacobo, Marina
Procurador/a: ANTONIO LOSADA RODRIGUEZ, ANTONIO LOSADA RODRIGUEZ
Abogado/a: MARIA JESUS TORBADO MARTINEZ
Parte recurrida: Modesta, Noelia, Ofelia, Mario
Procurador/a: Fernando Bertran Santamaria
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 889/2019
Magistrados:
Belen Zambrana Eliso
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 15 de julio de 2019
En fecha 8 de febrero de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 193/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Gavà a fin de resolver el recurso
de apelación interpuesto por e/la Procurador/a ANTONIO LOSADA RODRIGUEZ,, en nombre y representación de Jacobo, Marina contra Sentencia - 20/11/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/ a Fernando Bertran Santamaria, en nombre y representación de Modesta, Noelia, Ofelia, Mario .
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: " Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Losada Rodriguez en nombre y representaciónde D. Jacobo y Dª. Marina sobre resolución contractual y reclamación de cantidad, contra Dª. Modesta, Dª. Noelia, Dª. Ofelia y D. Mario debo declarar y declaro la resolución del contrato firmado entre ambas parte en fecha 27 de juniode 2016 y debo condenar y condeno a Dª. Modesta
, Dª. Noelia, Dª. Ofelia y D. Mario al pago a la parte demandante de la suma de 30,000 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda hasta el completo pago del principal adeudado. No se hace especial imposición de las costas procesales."
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 12/06/2019.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .
Se ejercita por la parte actora, señor Jacobo y señora Marina, en su demanda una acción de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del contrato de arras y reclamación de arras duplicadas frente a la parte demandada indicada. Alega, en esencia, la parte actora: 1º) Que en fecha 27 de junio de 2016 suscribió un contrato privado de arras penitenciales con los demandados (a través del representante legal de estos señor Fernández Dávila) en virtud del cual se estipulaba que los demandantes, entregaban la cantidad de 30.000 euros a los demandados en concepto de arras penitenciales por la compra de la finca descrita en el hecho primero de la demanda (y en el contrato), conviniéndose asimismo; que dicha cantidad se aplicaría a cuenta del precio pactado de la compraventa que ascendía a 150.000 euros, que la fecha máxima para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa sería el día 9 de septiembre de 2016 y que la finca debía ser transmitida libre de cargas y gravámenes y sin arrendatarios ni ocupantes por cualquier título. 2º) Que al acercarse la fecha señalada como límite para la formalización de la escritura pública, los demandantes contactaron con el representante legal de los vendedores el señor Fernández Dávila, con el objeto de empezar a preparar la documentación necesaria y que fue en ese momento cuando el señor Fernández Dávila les informó de que la finca estaba ocupada por un arrendatario y que por tanto, no podía transmitirla "libre de arrendatarios y ocupantes" tal y como se había contratado. 3º) Que la finalidad de la compraventa de esta vivienda era la de residencia familiar de los demandantes, por lo que la imposibilidad de acceder a ella frustraba completamente el objeto del contrato. 4º) Que tras varios requerimientos verbales a los vendedores demandados para que dieran cumplimiento al contrato de arras y ante la falta de solución por parte de estos, se requirió formalmente a los mismos y a su representante el señor Dávila, para comparecer en la notaría el día 14 de noviembre de 2016; y que llegado que fue el día y estando las partes personadas en la indicada notaría, el representante de los vendedores manifestó que la finca continuaba ocupada y que no podía venderse tal y como se había comprometido en el contrato de arras y les ofreció a la parte compradora, señor Jacobo y señora Marina, la resolución amistosa del contrato y la devolución de los 30.000 euros entregados en concepto de arras. 5º) Que no estando de acuerdo la parte actora con esta propuesta de los demandados, se levantó acta de manifestaciones ante el notario. 6º) Que las arras en su día pactadas por las partes eran arras penitenciales y que, en consecuencia, los vendedores demandados, D. Mario, Dª. Noelia, Dª. Ofelia y Dª. Modesta, están obligados a la devolución duplicada de las (60.000 euros) dado que se ha producido el incumplimiento o desistimiento del contrato de compraventa por causa imputable exclusivamente a dicha parte vendedora.
Con tales fundamentos fácticos solicita la parte actora que se dicte sentencia por la que: Se declare resuelto el contrato de arras penitenciales suscrito el día 27 de junio de 2016, declarando que los demandados han incumplido sus obligaciones legales como vendedores y se condene a los mismos, conjunta y solidariamente, a la devolución de la cantidad entregada por los demandantes incrementada en el doble, esto es, la cantidad de 60.000 euros, más intereses y con imposición de las costas a los demandados.
La parte demandada se opone a la demanda formulada de contrario, alegando, fundamentalmente: Que la parte demandante y compradora era plenamente conocedora de que la vivienda estaba ocupada por un arrendatario desde el primer momento en que mostraron interés por su adquisición; que los vendedores demandados
habían actuado en todo momento con diligencia y buena fe, recurriendo a los profesionales correspondientes (la inmobiliaria Merkapiso), siendo siempre su voluntad la de cumplir el contrato e interesándoles la venta de la vivienda; que en aras de dar cumplimiento al contrato los demandados (a través de su representante legal el señor Dávila) firmaron el documento de renuncia del contrato con el arrendatario D. Rafael, comprometiéndose este a dejar la vivienda el día 17 de agosto de 2016; y, que el hecho de que finalmente el arrendatario y su familia no hubieran querido desalojar la referida finca, incumpliendo el documento de rescisión suscrito con los demandados y convirtiéndose en "okupas", no era causa de incumplimiento del contrato o desistimiento imputable a la parte vendedora, sino un hecho sobrevenido, una causa de fuerza mayor no atribuible a los demandados y que, por ello, no podía dar lugar a la devolución de las arras duplicadas. Apunta, asimismo, la parte demandada en su escrito de contestación, que la verdadera intención de las partes a la hora de firmar el contrato de arras penitenciales, era que se resolviera el contrato de arrendamiento sobre la vivienda satisfactoriamente, debiendo calificarse las arras de confirmatorias, como simple anticipo del precio; y solicita así, la demandada, que se proceda a la íntegra desestimación de la demanda o bien, subsidiariamente, que se condene a los demandados a la devolución únicamente de los 30.000 euros entregados por los demandantes, sin imposición de costas.
La sentencia de primera instancia, tras afirmar la naturaleza penitencial del pacto arral suscrito entre las partes en fecha 27 de junio de 2016; fija la cuestión objeto de controversia en la determinación de si la causa que impidió el otorgamiento de la escritura pública de compraventa fue o no imputable a la parte vendedora (ello por cuanto en el contrato de arras referido, se estipuló literalmente que si la compraventa no se llevaba a término por circunstancias imputables a la parte vendedora esta devolvería el importe doblado de la cantidad entregada); y advierte, la sentencia de instancia; que no resultando controvertido que el impedimento para la firma del contrato de compraventa fue la permanencia de los inquilinos en el inmueble a fecha de 9 de septiembre de 2016 prevista para el otorgamiento de la escritura píblica, se discute entre las partes si los compradores conocían la existencia del inquilino en el momento de la firma del contrato de arras. De este modo, tras el análisis detallado de la prueba documental y testifical practicada en los autos, concluye la Juez a quo en su sentencia; que los demandantes, señor Jacobo y señora Marina, firmaron el contrato de arras penitenciales a sabiendas de la existencia de inquilinos; que tales inquilinos persistían en la ocupación del inmueble a la fecha de la firma de la compraventa (9 de septiembre de 2016) y en la cita posterior ante notario (14 de noviembre de 2016); que los inquilinos conocían que la vivienda estaba en venta y que tenían que irse y que firmaron el documento de rescisión de su contrato en fecha 17 de agosto de 2016, pero que finalmente decidieron no irse; y que, por ello, "se entiende acreditado que el cumplimiento del contrato en los términos pactados, en el sentido de inexistencia de arrendatarios ni ocupantes...
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